EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 FEVRIER 2026

N° RG 25/00385 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FGFV

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 07 Octobre 2025

Prononcé : le 17 Février 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

EPIC LEMAN HABITAT, représenté par sa directrice en exercice, Madame [Y] [A], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cynthia MAXIT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, M^e Sandrine MANDY, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

COMMUNE DE [Localité 2], représentée par son maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Cynthia MAXIT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, M^e Sandrine MANDY, avocat au barreau de LYON, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3], sis [Adresse 3] à [Localité 3] représenté par son syndic l’agence 4807 IMMOBILIER sis [Adresse 4] à [Localité 4],

représentée par M^e Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 14 août 2025, l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT et la commune de Thonon-les-Bains ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Thonon-les-Bains devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir l’autorisation d’occuper sur la parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 1] de la copropriété une bande de terrain d’une longueur de 21 mètres et d’une largeur de 5 mètres pendant une durée de 30 semaines afin de réaliser les travaux de rénovation d’un bâtiment situé sur la parcelle voisine cadastrée section P n°[Cadastre 2], et notamment d’installer les échafaudages nécessaires à la réalisation de ces travaux, et préalablement à cette occupation, d’installer sur la parcelle P30 une clôture grillagée de type Heras sur plots béton ou ancrée dans le sol et de réaliser un constat des installations extérieures de la copropriété, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 octobre 2025, l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT et la commune de [Localité 2] ont réitéré leurs prétentions et ont demandé au juge des référés de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses exceptions, fins de non-recevoir et prétentions.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés de déclarer nulle l’assignation, à défaut de déclarer irrecevables les prétentions formées par les demandeurs, à défaut de limiter à trois mètres la largeur de la servitude de tour d’échelle et à quatre mois la durée de l’occupation, de condamner les demandeurs au paiement d’une indemnité de 1 000 euros par mois puis de 3 000 euros par mois au-delà du quatrième mois et de rejeter le surplus des prétentions adverses, en tout état de cause de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions du défendeur, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’exception et la fin de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires :

Vu les articles 114 et suivants et 31 et 122 et suivants du code de procédure civile ;

Le défaut de mention dans l’acte introductif d’instance du nom du représentant légal de la personne morale représentant le défendeur, lui aussi personne morale, n’est pas susceptible d’affecter le droit d’agir du demandeur mais uniquement la régularité formelle de l’acte si bien que le moyen de défense tiré de cette omission ne peut constituer qu’une exception de nullité pour irrégularité de forme et non une fin de non-recevoir.

Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni qu’une telle mention constituerait une formalité prescrite par un texte quelconque à peine de nullité ou une formalité substantielle ou d’ordre public, ni subir un quelconque grief du fait de cette omission, et ce d’autant que l’assignation est remise au syndic, lequel ne peut ignorer l’identité de son propre représentant légal.

L’exception de nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

La commune de [Localité 2], en sa qualité de propriétaire du bien immobilier sur lequel les travaux de rénovation doivent être effectués, et l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT, en sa qualité de titulaire du permis de construire, justifient bien d’un intérêt à agir pour obtenir les autorisations d’occupation nécessaires à la réalisation des travaux de rénovation. L’existence de cet intérêt n’est aucunement subordonnée à la conclusion d’un éventuel bail emphytéotique destiné à constituer le support juridique de l’opération de rénovation puis de l’exploitation du bâtiment. Les demandeurs sont ainsi parfaitement en droit de vérifier la réalisation de l’ensemble des conditions nécessaires au bon déroulement de leur projet, et notamment l’obtention des autorisations d’occupation nécessaires à l’exécution des travaux, avant de finaliser le montage juridique et économique de l’opération par la conclusion d’un bail emphytéotique. Le propriétaire d’un terrain est en outre en droit de consentir à n’importe qui le droit de construire sur ce terrain sans avoir à justifier auprès des tiers de la conclusion d’un quelconque contrat nommé permettant la construction puis l’exploitation des ouvrages.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur l’autorisation d’occupation temporaire de la parcelle P [Cadastre 1] :

Vu l’article 834 du code de procédure civile ;

L’exercice du tour d’échelle permet une occupation très temporaire du fonds voisin, dans le cadre des obligations normales de voisinage, afin de permettre, à défaut d’autres possibilités même plus onéreuses, d’effectuer des travaux indispensables au bon état de conservation ou de rénovation d’un immeuble existant et même de construction d’un nouveau bâtiment.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bâtiment situé sur la parcelle P30 appartenant à la commune, auparavant exploité comme hôtel, est dans un état particulièrement délabré et doit faire l’objet d’une opération de rénovation destinée à créer plusieurs logements et un cabinet médical. Cette opération de rénovation, qui nécessite d’importants travaux qui ne se limitent pas à la seule rénovation des façades, mais comprennent également la reprise du gros œuvre et le remplacement de la charpente et de la toiture, suppose que des échafaudages soient installés jusqu’à la réalisation des travaux de reprise des façades le long des murs pignons du bâtiment. Or, l’un de ces murs pignons est situé sur la limite entre la parcelle P30 et la parcelle P73 et le mur du local de la copropriété dans lequel est exploité un commerce de vélos touche ce mur pignon. Il est dès lors évident que les travaux de rénovation du bâtiment situé sur la parcelle P30 ne peuvent être réalisés sans qu’un échafaudage soit installé sur la parcelle P73.

L’opération de rénovation envisagée poursuit en outre un but d’utilité publique en ce qu’elle vise à créer de nouveaux logements et un cabinet médical dans un immeuble actuellement à l’abandon et dont l’état nuit à l’image et à l’attractivité du quartier. L’opération envisagée présente ainsi un intérêt pour l’ensemble du voisinage et notamment pour la copropriété défenderesse.

Il ressort également des pièces versées aux débats que l’échafaudage sera installé sur une partie non bâtie de la copropriété, sans gêner l’accès au bâtiment ni aux commerces situés en pied d’immeuble, et sur le toit-terrasse du commerce de vélos dont il n’est pas prétendu qu’il serait accessible aux occupants de la copropriété et régulièrement utilisé par eux. L’échafaudage sera situé à plusieurs mètres de la façade des balcons des logements, lesquels sont en retrait des commerces du rez-de-chaussée. Le seul inconvénient pour la copropriété de l’implantation temporaire d’un échafaudage sur sa parcelle sera de réduire quelque peu le linéaire de vitrine du commerce de vélos. Les éventuelles nuisances sonores et olfactives ne sont pas liées à l’implantation de l’échafaudage mais inhérentes à la réalisation d’un chantier d’ampleur sur une parcelle voisine.

Enfin, la largeur de cinq mètres sollicitée par les demandeurs se justifie par la nécessité de permettre non seulement l’édification de l’échafaudage mais également la circulation des personnels et outils en pied d’échafaudage et l’installation des équipements de sécurisation du chantier, et la durée d’occupation est justifiée par le calendrier des travaux versé aux débats. Le syndicat des copropriétaires ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à remettre en cause la valeur probante des pièces communiquées par les demandeurs et notamment à démontrer que les travaux pourraient être réalisés plus rapidement, que l’échafaudage ne serait pas nécessaire à l’exécution des lots charpente-couverture et gros œuvre ou encore qu’une bande de trois mètres de large serait suffisante pour permettre la réalisation des travaux.

Les travaux envisagés étant nécessaires à la rénovation de l’immeuble, ne pouvant être réalisés autrement qu’en accédant à la copropriété voisine et ne devant porter à cette copropriété qu’une atteinte limitée, le syndicat des copropriétaires ne saurait s’opposer, sans commettre un abus de droit, à ce que la commune, l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT et les entreprises auxquelles la réalisation des travaux aura été confiée, accèdent à la copropriété et y installent un échafaudage.

Le droit pour la commune, l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT et les entreprises auxquelles la réalisation des travaux aura été confiée, d’accéder à la copropriété et d’y installer un échafaudage pour réaliser les travaux ne souffrant d’aucune contestation sérieuse, il conviendra de faire droit à la demande d’autorisation, selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Le juge des référés ne peut accorder une provision que si l’obligation de payer une somme d’argent à laquelle la provision se rapporte n’est pas sérieusement contestable.

Un préjudice éventuel ou incertain ne peut donner lieu à réparation.

En l’espèce, il ne saurait être déduit de la seule autorisation accordée aux demandeurs d’installer sur la copropriété un échafaudage pendant plusieurs semaines que la collectivité des copropriétaires subira dans son ensemble un préjudice. Au vu des pièces versées aux débats, et ainsi qu’il a été dit, l’installation de l’échafaudage ne devrait porter à la copropriété voisine qu’une atteinte limitée sans restreindre nullement l’usage ou l’utilité des parties communes comme des parties privatives de la copropriété. Le bruit et l’émission de poussière étant des nuisances générées par tout chantier de construction, il ne peut être affirmé que ces nuisances ne seraient pas subies par la copropriété si le chantier se déroulait exclusivement sur la parcelle P30. Ces nuisances ne peuvent par ailleurs constituer un trouble anormal de voisinage que si elles atteignent un certain degré d’intensité ou de gravité.

Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas, avec toute l’évidence requise en référé, que les travaux réalisés par la commune et l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT à partir de sa parcelle lui causeront nécessairement et inévitablement un préjudice, sa demande de provision ne pourra qu’être rejetée.

Il lui sera toutefois rappelé que s’il est avéré, après réalisation des travaux, que ceux-ci lui ont effectivement causé un préjudice (trouble de jouissance, dégradation de l’existant, absence de remise en état des lieux dans leur état initial), il aura la possibilité de solliciter en justice l’indemnisation de son préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Vu les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil ;

Le fait pour le syndicat des copropriétaires de s’opposer à la demande légitime de la commune et de l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT, sans contester aucunement la réunion des conditions de l’exercice du « tour d’échelle » et sans démontrer le moindre préjudice pouvant résulter de l’autorisation sollicitée, dans le seul but d’obtenir une compensation financière préalable, ne peut que caractériser un abus de droit.

Cette faute a nécessairement causé un préjudice aux demandeurs puisqu’elle les a contraints à engager une procédure judiciaire et a contribué à retarder la réalisation des travaux. Ce préjudice pouvant être évalué à la somme de 1 000 euros, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à la commune et à l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires succombant, il sera condamné aux dépens de l’instance, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné sur ce fondement à payer à la commune et à l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de procédure pour irrégularité de forme et la fin de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

Autorisons la commune de [Localité 2], l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT et les entreprises auxquelles la réalisation des travaux de rénovation du bâtiment situé sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 2] aura été confiée, d’accéder à une bande de terrain prise sur la parcelle en copropriété cadastrée section P n°[Cadastre 1] située [Adresse 3] à [Localité 2], d’une largeur de 5 mètres à partir de la limite entre les deux parcelles, sur toute la longueur du mur pignon situé sur la limite des deux propriétés, et d’y installer tout échafaudage nécessaire à la réalisation des travaux de rénovation et tout équipement nécessaire à la sécurisation du chantier, tant pour le personnel y travaillant que pour les tiers, pendant une durée de trente semaines à compter du commencement des travaux, à charge pour eux de prévenir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] par tout moyen de la date de début des travaux au moins un mois à l’avance et de remettre les lieux dans leur état initial à la fin du chantier ;

Disons que préalablement à l’occupation de la bande de terrain et à l’installation de l’échafaudage, la commune de [Localité 2], l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT et les entreprises auxquelles la réalisation des travaux aura été confiée, devront faire dresser à leurs frais par un commissaire de justice un procès-verbal constatant l’état des existants sur la bande de terrain soumise à occupation et sur les ouvrages extérieurs de la copropriété exposés aux travaux et remettre une copie du procès-verbal au syndicat des copropriétaires ;

Disons qu’il appartiendra à la commune de [Localité 2], à l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT et aux entreprises auxquelles la réalisation des travaux aura été confiée de vérifier préalablement à l’installation de l’échafaudage la capacité du toit-terrasse de la copropriété à supporter un tel ouvrage ;

Faisons interdiction au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], dès lors que les modalités précitées auront été respectées, de s’opposer à l’accès à la bande de terrain située sur la copropriété, à l’installation de l’échafaudage ou de tout autre élément d’équipement nécessaires à la réalisation des travaux sur cette bande de terrain, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour où une infraction aura été constatée ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à la commune de [Localité 2] et à l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT la somme globale de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] à payer à la commune de [Localité 2] et à l’établissement public et commercial LEMAN HABITAT la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe le 17 février 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence,

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et ordonne

A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis,

En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.

Pour exécutoire certifié conforme à l’original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.

Le Directeur de Greffe.