COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B], [K] [T] c/ [U] [O], S.C.P. [15], S.A. MMA IARD

MINUTE N° 25/

Du 18 Novembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/04833 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKLP

Grosse délivrée à

la SCP DONNET – DUBURCQ

, la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix huit Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025 en audience publique , devant:

Président : Madame GILIS

Assesseur : Madame ROLLAND

Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Justine ROLLAND

Assesseur : Anne VINCENT,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2025 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [B], [K] [T]

[Adresse 17]

[Localité 4] (Suisse)

représentée par Maître Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

Maître [U] [O] membre de la Société Civile Professionnelle dénommée « [15] », titulaire d’offices notariaux à [Localité 11], [Adresse 2] et à [Localité 16], [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. [15] sise également à [Localité 11] [Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. MMA IARD immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 7] prise en la personne de son représentant légal en exercice (numéro de sinistre : M0000U16488 – RC 2303161)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Maître [U], notaire, a reçu une promesse unilatérale de vente en date du 22 septembre 2022, par laquelle Madame [Y] [F] s’est engagée à vendre à Madame [B] [T] une maison à usage d’habitation, sise au sein du lotissement « [Adresse 12] à [Localité 16], cadastrée section AH [Cadastre 5], moyennant un prix de 570 000 €.

La promesse de vente a été suivie d’un acte authentique de vente établi par Maître [U] en date du 08 mars 2023.

Postérieurement à la vente, Madame [T] a voulu créer un emplacement de parking, lequel s’est avéré impossible à réaliser en raison de l’existence d’une servitude administrative.

Se plaignant de ne pouvoir réaliser les travaux souhaités, Madame [T] a sollicité de Maître [O] [U], par courrier en date du 16 juin 2023, des explications relatives à cet emplacement ainsi qu’au raccordement de son réseau d’assainissement, au regard des difficultés qu’elle allègue avoir rencontrées.

Suite au refus de l’assureur de Me [U] de procéder à son indemnisation, Madame [T] a assigné, par exploit du 7 décembre 2023, ce dernier, la SCP [15] dans laquelle il est associé et leur assureur MMA IARD, devant la présente juridiction, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2024 avec effet au 04 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 18 février 2025, reportée au 16 septembre 2025 et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, Madame [T] sollicite du tribunal de :

— REJETER la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée par Maître [U], la SCP [15] et la compagnie MMA IARD.

— CONDAMNER in solidum Maître [O] [U], la SCP [15] et sa compagnie d’assurance, la MMA IARD, au paiement de la somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts.

— CONDAMNER in solidum Maître [O] [U], la SCP [15] et sa compagnie d’assurance, la MMA IARD, au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] fait valoir qu’elle a fait preuve de prudence tout au long de l’opération d’acquisition, notamment en souhaitant obtenir la communication des annexes à l’acte de vente. Elle précise que cette communication n’a pas été spontanée de la part du notaire et que les documents lui ont été communiquée tardivement au regard de la date de signature de l’acte authentique.

Elle ajoute que le corps de l’acte de vente ne faisait aucunement référence à cet emplacement réservé, seule la note établie par le cabinet [18] révélait l’existence de dernier et que cette note ne faisait pas partie des annexes.

Lorsqu’elle a eu connaissance de cet élément, elle a immédiatement contacté l’étude notariale afin de cerner les conséquences juridiques et techniques découlant de l’existence de cet emplacement. Maître [U] l’a alors rassurée en lui précisant que la commune de [Localité 16], compte tenu des frais importants et la situation du quartier, ne procéderait jamais à l’élargissement sur 10 mètres de la plateforme de l'[Adresse 10] et de l'[Adresse 9].

La demanderesse soulève toutefois que le notaire a omis de lui indiquer que l’existence de cet emplacement induisait une impossibilité de réaliser une construction ou aménagement sur la zone concernée et éventuellement une cession. L’information n’étant pas complète, ce dernier a donc failli à son devoir de conseil.

De plus, l’emplacement réservé n’est pas simplement que réservé mais aboutit à une véritable expropriation d’une partie du terrain acquis. Elle conclut que si elle avait été correctement informée des conséquences découlant de l’existence de cet emplacement réservé, elle n’aurait pas acquis ou à tout le moins aurait pu négocier un prix largement inférieur à celui pour lequel le bien a été acquis.

Enfin, Madame [T] énonce n’avoir jamais eu confirmation de ce que son réseau d’assainissement est correctement relié au réseau d’assainissement de la ville et que le notaire est une nouvelle fois fautive en ce qu’il n’a pas effectué les vérifications nécessaires.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 février 2025, Maître [U], la SCP [15], et leur assureur MMA IARD sollicitent du tribunal de :

— ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture et juger recevable les présentes conclusions ;

— DEBOUTER Madame [T] de l’ensemble de ses demandes;

— CONDAMNER Madame [T] à leur payer à la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit.

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation.

Pour voir écarter les demandes de Madame [T], Maître [U] énonce que le devoir de conseil d’un notaire est limité et ne constitue qu’une obligation de moyen, qui s’appuie sur ce qui était prévu au jour de l’acte et porté à la connaissance du notaire.

Il poursuite en indiquant que Madame [T] ne l’a jamais informé de son projet de construction d’un parking nécessitant l’autorisation de la Commune et qu’il ne pouvait par conséquent la conseiller au regard d’un objectif qui ne lui a pas été révélé et ce d’autant qu’il apparait que ce projet est postérieur à la vente et même à l’engagement de la présente procédure, en ce que la demanderesse a interrogé la Mairie par courriel du 11 juin 2024, sur la possibilité de procéder à une ouverture de son mur de clôture pour rentrer une voiture dans sa propriété. Au surplus, cette dernière ne rapporte pas la preuve qu’une telle demande d’autorisation ait été faite et se serait heurtée à un refus.

Par ailleurs, Maître [U] indique avoir bien informé Mme [T] de l’existence de l’emplacement réservé, et elle le reconnait. Preuve en est que la promesse de vente lui a été notifiée, avec toutes les annexes, en ce compris la note d’urbanisme, par lettre RAR électronique du 27 septembre 2022.

Dès lors, en étant informée de l’existence de l’emplacement litigieux, la demanderesse ne pouvait ignorer que la partie de terrain concernée devenait inconstructible.

Concernant le réseau d’assainissement, Maître [U] fait valoir que Madame [Y] [F], a déclaré tant dans la promesse de vente que dans l’acte authentique de vente que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques. Il était également en possession de la réponse de la Mairie de [Localité 16] au questionnaire adressé le 30 septembre 2020, qu’il a annexée à l’acte, confirmant la déclaration de la venderesse quant au branchement du bien au réseau d’assainissement public. Il n’existait donc aucune raison objective de remettre en doute la déclaration du propriétaire et de pousser plus avant ses investigations. Au surplus, rien ne démontre que les branchements eaux usées voir eaux pluviales seraient non conforme.

Enfin, Madame [T] ne justifie d’aucun préjudice née, actuel et certain, en ce qu’il ne lui a jamais été vendu un bien avec parking et elle savait parfaitement qu’elle n’avait aucun droit de construire quoi que ce soit sur un emplacement réservé.

Elle ne justifie pas plus que le système d’évacuation des eaux usées ou des eaux pluviales ne serait pas conforme et qu’elle aurait été mise en demeure de réaliser des travaux concernant l’entretien ou le bon fonctionnement des ouvrages.

De même, l’éventualité selon laquelle la Commune procéderait à l’élargissement prévu, est purement hypothétique.

Madame [T] a fait l’acquisition du bien en connaissance de l’emplacement réservé de la commune. Désormais informée de l’impossibilité de constuire sur un emplacement réservé, la demanderesse ne sollicite pas la nullité de la vente, ce qui suffit à démontrer qu’elle n’aurait aucunement renoncé à son acquisition.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel.

Le tribunal rappelle à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à “dire et juger”qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

En application des dispositions l’article 802 du code de procédure civile, “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.”

L’article 803 du même code stipule que “L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

Les conclusions ou les pièces déposées après l’ordonnance de clôture, dont la révocation n’a pas été demandée ou prononcée d’office, sont irrecevables. (Civ. 2e, 11 juin 2008, no 07-19.558)

En application de l’article 802 sus mentionné, les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture doivent être formées par conclusions. (Civ. 2e, 1er avr. 2004, no 02-13.996)

L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Manque dès lors de base légale l’arrêt qui, pour révoquer une ordonnance de clôture, après avoir retenu que les parties avaient produit tardivement leurs conclusions, se borne à énoncer que celles-ci demeuraient utiles aux débats et qu’il était nécessaire à une bonne administration de la justice de les accueillir en rabattant l’ordonnance de clôture, sans relever les éléments d’une cause grave de révocation. (Civ. 2e, 4 oct. 1989, no 88-13.661)

En l’espèce, il est constant que l’ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2024 avec effet au 04 février 2025. Le conseil de la demanderesse a notifié ses conclusions par RPVA le 03 février 2025, soit la veille de la clôture, en modifiant sa demande d’indemnisation et en versant une nouvelle pièce au débat.

Au soutien de sa demande, Maître [U] relève que les conclusions sont tardives, que l’avocat plaidant en a reçu communication après la clôture, et qu’elles nécessitent une réplique afin que le principe du contradictoire soit respecté.

En réponse, Madame [T] soutient que l’article 802 du code de procédure civile, n’interdit pas le dépôt de pièces et conclusions la veille de la clôture et que l’article 803 du même code, prévoit que seule une cause grave légitime la demande de rabat de l’ordonnance de clôture. Le dépôt de ses conclusions intervenu le 03 février, ne justifie pas d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture en ce qu’elles n’ont pas modifié substantiellement sa défense mais ont simplement permis d’affiner du montant des dommages et intérêts sollicités au regard de l’évaluation de la dépréciation du bien litigieux. Au surplus, elle souligne que les nouvelles écritures des défendeurs ont été déposées 10 jours après le prononcé de la clôture et qu’aucune contestation quant à la nouvelle pièce versée n’est formulée par la défense.

Au regard de ces éléments, afin de respecter pleinement le principe du contradictoire, il sera fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 04 novembre 2024.

Par conséquent, les conclusions des parties déposées postérieurement au 04 février 2025 seront admises aux débats, ainsi que les nouvelles pièces s’y rattachant.

La clôture sera prononcée au jour de l’audience, soit le 16 septembre 2025

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [T]

L’article 1240 du Code civil énonce que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La responsabilité du notaire peut être engagée s’il commet une faute ou une négligence dans l’accomplissement de sa mission, dès lors qu’il en résulte un préjudice indemnisable.

Ainsi l’existence d’une faute du notaire ne suffit pas à engager sa responsabilité, il faut qu’il en résulte un préjudice en lien avec la faute commise.

Le notaire doit conseiller utilement et habilement ses clients en attirant leur attention, « de manière complète et circonstanciée », sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en leur suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre. ( 1re Civ., 13 décembre 2012, pourvoi n 11-19.098, Bull. 2012, I, n 258, 1re Civ., 14 octobre 2009, pourvoi n 08-17.994)

Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance. (Civ. 1re, 3 mars 2021, no 19-16.065)

Cette obligation s’apprécie au regard de l’objectif poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque, dans ce dernier cas, le notaire en a été informé (1re Civ. 12 juin 1990, pourvoi n 88-15.020, Bull. n 160 ; 1 Civ. 21 février 1995, pourvoi n 93-14.233, Bull. n 94 ; 13 décembre 2005, pourvoi n 03-11.443, Bull n 496) et, à cet égard, cet officier public doit rechercher l’intention des parties et la traduire de manière adéquate (Civ 1re 17 février 1981, Bull n 58 n 79-16.417).

Par ailleurs, le notaire doit « s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente», vérifier « les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose ». (Civ. 3e, 5 juill. 2018, no 17-20.121)

Enfin, la perte de chance se définit comme « la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable » (1re Civ., 21 novembre 2006, pourvoi n o 05-15.674, Bull. 2006, I, n °498).

En l’espèce, il est constant qu’une promesse de vente a été conclue entre Madame [Y] [F] et Madame [B] [T], le 22 septembre 2022.

Il ressort des pièces de la procédure que la SCP [15] a fait parvenir, à Madame [T], par lettre recommandée avec accusé de réception, une copie de l’acte avec ses annexes, le 27 septembre 2022.

Par ailleurs, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’avoir obtenu les annexes de la promesse de vente tardivement.

De plus, elle allègue mais ne démontre pas que la note établie par le cabinet [18] ne fait pas partie des annexes tant de la promesse de vente que de l’acte authentique. Or le tribunal relève que l’acte authentique fait expressément référence à la note de renseignement d’urbanisme délivrée par le cabinet, en page 10, et qu’il est indiqué que cette note y est annexée.

En tout état de cause, il sera relevé que Madame [T] reconnaît avoir été destinataire des annexes, y compris toutes les indications relatives à la situation urbanistique du bien, et ce avant la signature de l’acte authentique de vente, le 8 mars 2023.

Dès lors, il est établi qu’elle a acquis le bien en ayant connaissance de l’existence de l’emplacement réservé de la commune.

Si Madame [T] énonce que l’information du notaire n’était pas complète en ce que ce dernier a omis d’indiquier que l’emplacement réservé induisait une impossibilité de réaliser une construction ou aménagement sur la zone concernée par l’emplacement, et éventuellement une cession, il convient de relever que l’objectif premier poursuivi par la demanderesse était l’acquisition de la maison et de son terrain.

De même, il sera relevé que le projet de réalisation d’une place de parking s’apparente à une exigence particulière de l’acheteuse, qui devait donc être portée à la connaissance du notaire avant la réalisation de la vente, pour que s’applique son obligation d’information et de conseil, sur ce point.

Or, Madame [T] échoue à rapporter la preuve d’avoir informé le notaire de ce projet. A l’inverse, il ressort des pièces du dossier que la volonté de la demanderesse d’effectuer de tels travaux est postérieure à la vente, et même postérieure à la présente procédure, en ce que le mail en réponse de la mairie de la commune sur le sujet, date du mois de juin 2024. En outre, il ressort également des éléments du dossier que le projet de réalisation d’une place de parking découle des difficultés de stationnement de l’acheteuse, au regard de son impossibilité de se garer sur les places réservées aux résidents, du fait de l’immatriculation de son véhicule en Suisse.

Par conséquent, il n’est pas démontré l’existence d’une faute du Notaire relativement à ce projet de construction.

En ce qui concerne la vérification de la conformité du réseau d’assainissement, Madame [T] fait valoir qu’elle n’a eu aucune confirmation de ce que son réseau d’assainissement est correctement relié au réseau d’assainissement de la ville.

Il ressort de l’acte authentique de vente que la vendeuse a déclaré que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques.

De plus, le notaire avait en possession la réponse de la Mairie de [Localité 16] au questionnaire adressé le 30 septembre 2020, annexée à l’acte, confirmant la déclaration de la venderesse quant au branchement du bien au réseau d’assainissement public. Dès lors, aucun texte n’impose à l’occasion d’une vente immobilière la réalisation d’un diagnostic de l’installation.

Il s’en suite que le notaire a donc procédé aux vérifications nécessaires suite aux déclarations de la vendeuse, sans qu’il eut été nécessaire de contacter la communauté d’agglomération de la Riviera Française à [Localité 14].

Enfin, le tribunal relève qu’en tout état de cause, la demanderesse n’apporte pas la preuve que les branchements des eaux usées ou des eaux pluviales ne seraient pas conformes et sollicite pas conséquent, l’indemnisation d’un préjudice hypothétique.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [T] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance,

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Madame [T], partie perdante au procès, sera condamnée à payer à Maître [U], la SCP [15], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 2.500 euros.

Madame [T] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [T] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Madame [T] aux dépens de 1'instance, dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit. ;

CONDAMNE Madame [T] à payer à Maître [U], la SCP [15] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DEBOUTE Madame [T] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE