TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 04 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 23/09084 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3HBX

AFFAIRE : S.A.S. ISHTAR ( M^e Sarah KRUMHORN)

C/ S.D.C. DU [Adresse 3] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.A.S. ISHTAR, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 841 177 694 etdont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [Y] [I] domicilié audit siège en cette qualité

représentée par Maître Sarah KRUMHORN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4], inscrite au RCS de Marseille et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

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MOTIFS DE LA DECISION

L’immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété et cadastré n°[Cadastre 2], [Adresse 5] », comprend deux locaux commerciaux et six appartements.

Le syndic actuel est la société FONCIA [Localité 4], succédant au Cabinet IAG Immobilier.

Au mois de mars 2020, les services de la ville de [Localité 4] ont constaté d’importants désordres dans l’immeuble.

Par ordonnance du 12 mars 2020, le tribunal administratif de Marseille a désigné Madame [T] [H], architecte, en qualité d’expert.

L’expert a rendu son rapport le 16 mars 2020 en retenant l’existence d’un péril grave et imminent compte tenu du risque d’effondrement partiel de la volée d’escalier et de la présence d’un sous-sol très endommagé par le passage de l’eau et le déversement des eaux sales.

Le 23 mars 2020, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril grave et imminent.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 6 juillet 2020, plusieurs résolutions ont été adoptées concernant l’intervention de professionnels ayant pour missions l’assainissement pour le pompage, l’inspection des réseaux, le curage de la canalisation horizontale.

Les travaux prescrits afin de mettre fin à l’imminence du péril ont été terminés au mois de mai 2023. L’arrêté de péril ordinaire a été levé par arrêté en date du 3 mai 2023.

La société ISHTAR est locataire d’un local à usage commercial appartenant à la société L’ENSEIGNE II depuis le 26 juin 2018 et a exploité un restaurant à compter du mois de juillet 2018 jusqu’au prononcé de l’arrêté de péril en mars 2020.

La société ISHTAR s’est plainte d’une perte d’exploitation pendant trois années liée à la cessation de son activité en raison de l’arrêté de péril.

***

Par acte d’huissier en date du 28 août 2023, la SAS ISHTAR a fait citer, devant le Tribunal Judiciaire de Marseille, le syndicat des copropriétaires aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, la SAS ISHTAR au Tribunal de :

Vu l’article 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions du Décret du 17 mars 1967 ;

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les pièces versées aux débats.

RECEVOIR la société ISHTAR, représentée par Monsieur [Y] [I], en ses prétentions ;

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 4], est responsable des graves désordres survenus au sein de l’immeuble ;

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 4], est tenu de réparer l’ensemble des préjudices subis par la société ISHTAR représentée par Monsieur [Y] [I] ;

En conséquence, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 4], à payer à la société ISHTAR représentée par Monsieur [Y] [I] les sommes suivantes :

203.565 euros au titre de son préjudice de perte de chance d’exploiter et développer son activité de restauration,

205.017 euros au titre de son préjudice de perte d’exploitation,

35.077, 56 euros au titre de son préjudice de perte d’investissement,

20.000 euros au titre de dommages-intérêts pour préjudice moral subi.

DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt à compter du prononcé de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 4], à payer à la société ISHTAR représentée par Monsieur [Y] [I] la somme de 3.000 euros au titre des frais de procédure en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 4], aux entiers dépens ;

DIRE QU’IL N’Y A PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle soutient que les descentes et canalisations des eaux ainsi que la cage d’escalier étant des parties communes, le Syndicat des copropriétaires a l’obligation d’en assurer l’entretien et la conservation et est responsable des désordres qui pourraient en résulter à l’encontre d’un

copropriétaire ou d’un tiers. Or, l’existence d’un péril grave et imminent sur l’immeuble a été causée par un manque d’entretien manifeste de l’escalier partie commune et des canalisations des eaux ayant endommagé le sous-sol et il a fallu attendre la tenue de l’assemblée générale du 12 avril 2021, soit plus d’un an après l’arrêté de péril, pour que soit soumise aux votes des copropriétaires la réalisation des travaux structurels.

Elle indique qu’elle n’a cessé d’avoir la qualité de locataire jusqu’à ce qu’elle cède elle-même le droit au bail par acte définitif du 2 octobre 2023 et qu’en aucun cas il est fait mention dans le rapport d’expertise d’une origine privative des désordres ayant impacté les parties communes susmentionnées.

Elle ajoute que dès le 1er confinement, l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics a élaboré un guide des bonnes pratiques, validé par le Gouvernement, pour permettre la continuité des travaux pour tout professionnel du bâtiment et qu’afin de palier les restrictions durant les confinements sanitaires, bon nombre de restaurants ont trouvé la solution de la vente à emporter ou en livraison. Aussi, la crise sanitaire ne saurait justifier l’absence de préjudice financier de la société ISHTAR. Elle fait état de l’étude prévisionnelle de la société KINNOVA BUSINESS GROUP et détaille la perte de perte de chance d’exploitation rentable et de développer son activité ainsi que la perte d’exploitation incluant la perte de chiffre d’affaires, les frais supplémentaires engagés pour maintenir l’activité, les pertes de bénéfices et de clientèle.

Elle mentionne également une perte d’investissement correspondant aux dépenses engagées pour préparer l’investissement et son préjudice moral en raison du calvaire autant financier que psychologique subi pendant 3 ans par son gérant.

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Par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application,

Vu les articles 515, 696 et 700 du CPC

Vu les pièces,

A Titre Principal comme Subsidiaire : REJETER l’intégralité des demandes formées à l’encontre du syndicat,

CONDAMNER la société ISHTAR à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la société ISHTAR aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Benjamin Naudin au visa de l’article 699 du Code de procédure civile

Il explique qu’il ignore totalement ce qu’il est advenu du bail pendant la période litigieuse et que la seule survenance d’un arrêté de péril avec interdiction d’occupation ne saurait impliquer une responsabilité automatique du syndicat. Or, selon les diagnostics et études de la société LBM, BET structure et maître d’oeuvre, les causes ne tendent pas vers l’hypothèse d’une défaillance d’une partie commune comme origine des dommages. Aussi, les planchers ont été fragilisés par des infiltrations causées par les éléments privatifs des copropriétaires.

Il expose avoir été parfaitement diligent dans la résolution des désordres, puisqu’il s’est systématiquement plié aux injonctions de la Ville de [Localité 4]. Il estime que les délais sont pour autant normaux et acceptables dans ce type de situation, tout en tenant compte qu’une large partie des travaux et études se sont déroulés alors que la France était soumise à des restrictions sanitaires inédites.

Il conteste les préjudices financiers, compte tenu des périodes de restrictions pour motif sanitaire du 30 juin 2020 au 9 juin 2021. Il ajoute que la société ISHTAR ne pouvait de toute manière pas exploiter son restaurant pendant 1 an, 2 mois et 25 jours, et aurait subit jusqu’au 14 mars 2022 des restrictions très fortes d’exploitation.

Il souligne que l’État par le biais du fonds de solidarité pour les entreprises, mais également les assureurs sont amenés à indemniser toute ou partie des pertes d’exploitation sur cette période.

Il relève le caractère non justifié des prétentions financières en raison des pertes nettes mises en évidence dans les exercices et du manque de sérieux des études produites, étant précisé que la juridiction ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise amiable établi à la demande d’une seule des parties, ceci au visa de l’article 16 du Code de procédure civile.

Il observe que la société ISHTAR sollicite deux fois la même chose et que le chiffre d’affaires brut ne constitue pas le montant de la perte d’exploitation puisqu’il est nécessairement grevé de charges.

Il affirme qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de financer les emprunts personnels de M. [I], ni les assurances les garantissant. Enfin selon lui, une société par actions simplifiée est une personne morale distincte de son gérant ou de ses associés : le préjudice éventuellement subi par ces derniers ne lui est pas personnel.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 7 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La rédaction de ce texte est issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et est applicable aux instances introduites à compter du 1er juin 2020.

Il en résulte que le demandeur n’a plus à démontrer l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes. Il s’agit au contraire d’une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Par ailleurs, aux termes de l’article 3 de la même loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la SAS ISHTAR a pris les locaux situés [Adresse 3] à bail commercial à compter du 26 juin 2018, pour y exercer l’activité de restauration traditionnelle. Selon l’extrait Kbis actualisé le 24 février 2021, la SAS ISHTAR a commencé son activité à partir de cette date.

Dans son rapport en date du 16 mars 2020, l’expert judiciaire désigné par le tribunal administratif de Marseille a fait état de l’effondrement d’une volée d’escalier dans l’immeuble et d’une fissure verticale d’environ 6 centimètres sur le pignon côté gauche. Mme [H] a constaté l’absence de pose correcte des planches et des étais situés sous l’escalier ; la vétusté de la façade enduite ; la détérioration des évacuations des eaux usées et pluviales, le sous-sol étant très endommagé par le passage de l’eau (sol crevassé, murs imbibés d’humidité) et le déversement des eaux sales.

L’expert judiciaire a conclu à l’existence d’un péril grave et imminent en raison de l’insuffisance d’étaiement de la première volée d’escalier d’accès aux étages compte tenu du risque d’effondrement partiel, et du sous-sol très endommagé par le passage de l’eau et le déversement des eaux sales.

Elle a ainsi notamment préconisé, de façon provisoire, l’évacuation des deux commerces du rez-de-chaussée, la reprise des réseaux souterrains et des étais sous la première volée d’escalier, outre la vérification des éventuels désordres du plancher haut et des murs de la cave.

Afin de remédier définitivement au péril, Mme [H] a également mentionné la purge de l’enduit, la vérification de la tenue de tous les planchers et de la cave, la reprise des réseaux défectueux depuis la gouttière et les EV et EU jusqu’au réseau public ainsi que la reprise du bon drainage des eaux pluviales des cours arrières et de la cave.

L’arrêté de péril grave et imminent pris le 18 mars 2020 par la ville de [Localité 4] vise effectivement les désordres liés au risque d’effondrement de la première volée d’escalier et à l’inondation des caves par les égouts au titre des motifs de la décision. Par cet arrêté, l’accès à l’immeuble et aux restaurants a été interdit.

Il résulte indubitablement de ces éléments que l’arrêté de péril imminent et l’évacuation de l’immeuble ont été justifiés par les désordres affectant la première volée d’escalier et les réseaux d’eaux sales (pluviales, vannes et usées) se déversant dans le sous-sol.

Le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 14 novembre 2005 mentionne clairement en page n°11 que les parties communes générales comprennent notamment :

— les canalisations, gaines, conduits, prises d’air et réseaux de toutes natures,

— les tuyaux d’écoulement et de descente des eaux pluviales et ménagères ainsi que des eaux et matières usées et en général, les conduits, branchements, canalisations, prises d’air de toute nature, lorsqu’ils sont d’utilité commune à tous les copropriétaires, ainsi que leurs emplacements et accessoires,

— le hall et la cage d’escalier.

Il apparaît ainsi, de façon incontestable, que la cage d’escalier et les réseaux de canalisations de l’immeuble constituent des parties communes.

Contrairement aux affirmations du syndicat, aucun élément des dossiers n’est de nature à établir une quelconque origine privative des désordres ayant justifié l’arrêté de péril.

Les parties communes étant bien la cause des désordres graves ayant conduit à l’arrêt de péril imminent, à l’évacuation de l’immeuble et à la fermeture de l’établissement de la SAS ISHTAR, la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l’article 14 précité.

Pour obtenir une indemnisation, la SAS ISHTAR doit néanmoins démontrer l’existence et la teneur des préjudices allégués.

Des travaux portant sur les réseaux, canalisations, sondages et l’enlèvement des gravats ont été votés par les copropriétaires lors de l’assemblée du 6 juillet 2020 puis des travaux structurels, comprenant notamment les façades et réseaux, le 12 avril 2021.

Suite à la réalisation des travaux de réparation définitifs, le péril a été levé par arrêté du 3 mai 2023.

Le bail commercial a été cédé le 2 octobre 2023, la SAS ISHTAR ayant donc mis un terme à son activité dans les lieux.

Il doit être observé que les demandes indemnitaires formulées par la SAS ISHTAR au titre de la « perte de chance d’exploitation rentable et de développer son activité » et de la « perte d’exploitation » correspondent en réalité à l’indemnisation d’un seul et même préjudice. La société demanderesse ne saurait donc solliciter une double indemnisation du chef d’un seul préjudice.

Il sera également rappelé qu’en matière de préjudice d’exploitation, seule la perte de marge brute constitue un réel préjudice, et non la perte du chiffre d’affaire qui pour sa part, n’est qu’un dommage.

Aussi, il appartient au demandeur de justifier, afin de démontrer l’existence de ce préjudice, des frais venus en déduction du chiffre d’affaire.

La SAS ISHTAR produit divers avis favorables concernant le restaurant exploité par ses soins, « Ziryab », issus de sites internet variés, témoignant de la bonne réputation de l’établissement.

Elle communique par ailleurs ses comptes annuels au titre de l’année 2019, établis par la société AS EXPERTISE ET CONSEIL, faisant état d’un actif net au 31 décembre 2019 de 21 031 euros et de dettes d’un montant de 53 205 euros au 31 décembre 2019, ces dernières apparaissant ainsi plus importantes que l’actif.

Plus encore, le compte de résultat au 31 décembre 2019 apparaît négatif, pour se fixer à – 14 697 euros, étant précisé que celui du 31 décembre 2018 s’élevait à – 18 477 euros.

Par conséquent, la lecture de ce document n’établit aucunement l’existence d’une marge brute positive au profit de la SAS ISHTAR au cours des années 2018 et 2019 mais bien une perte d’exploitation, antérieure au péril. Cette perte d’exploitation ressort même du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la SAS ISHTAR en date du 5 juin 2020.

L’attestation rédigée à une date inconnue par la SAS KINNOVA BUSINESS GROUP n’est pas de nature à démontrer l’inverse.

S’agissant de l’étude financière prévisionnelle sur trois années rédigée le 27 août 2022 par cette société, force est de constater que cette dernière ne détaille ni ne justifie ses calculs et hypothèses, portant notamment sur la marge brute du restaurant, par aucun élément ni aucun document. Aucune explication n’est produite par la SAS KINNOVA BUSINESS GROUP et aucune pièce n’est de nature à corroborer et crédibiliser les sommes avancées et la certitude de la progression du chiffre d’affaires allégué à compter de l’année 2020.

Surtout, en application de l’article 16 du code de procédure civile, il est de jurisprudence constante que le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise extra-judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, même régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, celle-ci devant donc être corroborée par d’autres éléments de preuve, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, l’attestation laconique établie le 16 juillet 2024 par la société OPTIM EXPERT apparaît largement imprécise et insuffisante à ce titre.

Dès lors, en l’absence de toute preuve de l’existence d’un quelconque préjudice d’exploitation, la SAS ISHTAR sera déboutée de ses demandes indemnitaires à ce titre.

Concernant la « perte d’investissement », il est indéniable que la SAS ISHTAR a été privée de la possibilité d’exploiter le restaurant en raison des désordres précités, imputables au syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la SAS ISHTAR ne saurait réclamer l’indemnisation des frais liés au remboursement des mensualités du prêt bancaire et du contrat d’assurance, dans la mesure où la pièce n°17 révèle que l’emprunt bancaire et l’assurance allégués ont été seulement souscrits par Monsieur [Y] [I], dont l’activité renseignée est celle « d’instituteur et assimilés ». Ce prêt personnel ne comporte aucune mention ni sur la SAS ISHTAR ni sur les locaux situés au [Adresse 3]. Aucun élément n’établit donc que la SAS ISHTAR avait bien souscrit un prêt bancaire dans le cadre de son exploitation.

La SAS ISHTAR ne saurait non plus solliciter l’indemnisation de la cession du droit au bail consentie le 26 juin 2018, dans la mesure où elle a pu exercer son activité jusqu’en mars 2020 et où l’octroi d’une telle indemnisation reviendrait à un enrichissement sans cause.

La SAS ISHTAR sera donc déboutée de sa demande au titre de la perte d’investissement.

Enfin, s’agissant du préjudice moral allégué, force est de constater que le certificat médical établi le 7 juillet 2020 par le Docteur [B] ne concerne que le suivi de Monsieur [I], son médecin faisant état de son choc traumatique et de son état dépressif réactionnel en lien avec le péril imminent et la fermeture de son commerce. Toutefois, dans le cadre de la présente procédure, seule la SAS ISHTAR sollicite l’indemnisation de son préjudice moral. Elle ne justifie pour autant cette demande par aucune pièce attestant d’un quelconque préjudice personnel et ne peut valablement réclamer cette indemnisation aux lieu et place de Monsieur [I].

Elle sera donc également déboutée de cette demande.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS ISHTAR, qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin NAUDIN et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DEBOUTE la SAS ISHTAR de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’exploiter et de développer son activité de restauration, de son préjudice de perte d’exploitation, de son préjudice de perte d’investissement et au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la SAS ISHTAR aux dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin NAUDIN,

CONDAMNE la SAS ISHTAR à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du triunal judiciaire de Marseille, le 04 mars 2025.

Le Greffier Le Président