TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : M. MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : M^me CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2025

N° RG 25/01926 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6K3D

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [J]

née le 06 Mai 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [V] [E]

né le 12 Avril 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [R] [U]

née le 20 Décembre 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

[F] [J] a acquis selon acte notarié du 27 septembre 2024 une maison située [Adresse 7], appartenant aux époux [E].

La maison est constitué de deux appartements l’un est donné à bail depuis le 15 octobre 2020, le second occupé par [F] [J].

Cette dernière déplore la découverte à son installation de

— l’absence de compteur individuel d’eau, le compteur étant commun au bien situé [Adresse 3], propriété des époux [E], qui a conduit à la mise sous séquestre devant le notaire de la somme de 2000€ destinée aux frais de dissociation,

— la non-étanchéité de la toiture, ayant généré un dégât des eaux le 2 octobre 2024, rendant nécessaires des travaux dont la tentative de conciliation-notaire a échoué faute d’accord sur les devis,

— l’inadéquation des surfaces avec celles déclarées à l’administration fiscale et à l’urbanisme.

***

Suivant actes de commissaires de justice en date du 4 juin 2025, convertis en procès verbaux de recherches infructueuses, [F] [J] a assigné [K] [E] et [R] [U] en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, et d’obtenir une provision de 5000€.

Elle a souligné que les vendeurs ne pouvaient ignorer au moment de la vente l’absence de compteur individuel et l’absence de déclaration de surface aux administrations, et qu’ils sont susceptibles de voir engager leur responsabilité.

A l’audience du 27 juin 2025, [F] [J] a maintenu ses demandes à l’identique.

Cités en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, [K] [E] et [R] [U] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il est suffisamment justifié de l’existence d’un désordre générant des infiltrations par le toit, immédiatement après l’acquisition du bien, la responsabilité des vendeurs étant susceptible d’être engagée. Il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

La mission sera précisée dans le dispositif.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard des échanges intervenus devant le notaire-conciliateur, de l’engagement de la part des vendeurs de procéder à l’individualisation du compteur d’eau, sans qu’il soit justifié des démarches à ce jour, il apparaît que le droit à indemnisation de la demanderesse n’est pas contestable en son principe. Le montant de la provision devant lui être allouée ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond notamment. A ce stade, toutefois, les impacts fiscaux ne sont pas suffisamment certains pour que la totalité de la somme sollicitée soit allouée.

Ce montant doit dès lors en fonction des considérations précitées combinées être justement fixé à la somme de 4000€.

Sur les demandes accessoires :

[F] [J] , qui y a intérêt, supportera la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[P] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 0662424464

Mèl : jeaume.laurent@club-interne

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, acte de vente, engagement devant notaire de travaux affectant le compteur d’eau, devis, constats, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation de [F] [J], cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— concernant les infiltrations attribuées au toit

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution

— dire les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— dire si la cause du désordre était existente et apparente antérieurement à la vente

— dire si des travaux avaient été réalisés au niveau du toit avant la vente, et dans l’affirmative, s’ils étaient de nature à empêcher des infiltrations telles que déplorées, et qui les a réalisés,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— concernant le compteur d’eau :

— dire si l’absence de compteur individualisé était connue des vendeurs avant la vente

— préciser les conséquences de l’absence d’individualisation en termes de fonctionnalité et de coûts,

— dire si la division a été réalisée, dans l’affirmative fixer la date de cette réalisation et dire si elle a fait disparaître le désordre

— le cas échéant, préconiser les travaux nécessaires pour y remédier, et en chiffrer le coût,

— concernant la détermination de la surface :

— déterminer la surface du bien,

— dire à quelle date la surface avait été déclarée et si des transformations sont intervenues par la suite, de nature à modifier cette surface, et dans l’affirmative à quelle date

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [F] [J], d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Condamnons [K] [E] et [R] [U] à verser à [F] [J] une provision de 4000€ à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de [F] [J].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 05/09/2025

À

— [Y] [P] (expert)

Grosse délivrée le 05/09/2025

À

— M^e Fanny ESCARGUEL