TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e STELLA Rémy

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00404 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55VA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DARON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [G] [T]

née le 25 Décembre 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 22 juin 2023, la société civile immobilière (SCI) Daron, représentée par sa mandataire, l’entreprise Immobilière du Palais, a consenti à Mme [K] [G] [T] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3] dans le premier arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [K] [G] [T] le 18 septembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.834,70 euros en principal et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la SCI Daron, représentée par son gérant, a fait assigner en référé Mme [K] [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-justification d’assurance et non-paiement des termes du commandement de payer,l’expulsion de Mme [K] [G] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5.817,38 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 619,94 euros correspondant au montant du loyer et des charges à compter de la date d’effet de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieuxsa condamnation au paiement de la somme de 1.300 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 13 mars 2025, la SCI Daron, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation à l’exception de sa demande d’expulsion en raison de la libération des lieux le 9 janvier 2025.

Mme [K] [G] [T], citée à étude, n’est ni comparante ni représentée à cette audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 janvier 2025 a été dénoncée le 6 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SCI Daron justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI Daron est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 22 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.834,70 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [K] [G] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [K] [G] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 619,94 euros, et de condamner Mme [K] [G] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [K] [G] [T] reste devoir, après déduction des frais (159,76 euros), la somme de 5.837,60 euros, à la date du 9 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus (du 1er au 9 janvier 2025.

Pour la somme au principal, Mme [K] [G] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.837,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Daron, Mme [K] [G] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 juin 2023 entre la SCI Daron d’une part et Mme [K] [G] [T] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], rez-de-chaussée dans le premier arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 19 novembre 2024;

CONDAMNE Mme [K] [G] [T] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de six cent dix-neuf euros et quatre-vingt-quatorze centimes (619,94 euros) à ce jour, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 9 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] [G] [T] à verser à la SCI Daron, à titre provisionnel, la somme de cinq mille huit cent trente-sept euros et soixante centimes (5.837,60 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus (du 1er au 9 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [K] [G] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [K] [G] [T] à verser à la SCI Daron une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente