TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

[Adresse 5]

[Localité 1]

28/08/2025

4ème chambre

Affaire N° RG 24/00897 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MYXH

DEMANDEUR :

S.C.I. SCI MALADRIE [Localité 6]

Rep/assistant : Maître Ines LEBECHNECH de la SCP INTER BAREAUX IN LEXIS, avocats au barreau d’ANGERS

Rep/assistant : M^e Florence LEJEUNE-BRACHET, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR :

Société SCCV ADP [Localité 6] Société civile de construction vente au capital de 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n 885.015.412

Rep/assistant : Maître Emilie BUTTIER de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

ORDONNANCE

du juge de la mise en état

Audience incident du 19 Juin 2025, délibéré au 28 Août 2025

Le VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié signé le 4 juillet 2022, la SCI MALADRIE VERTOU a signé avec la SCCV ADP VERTOU, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, portant sur plusieurs lots de copropriété au sein de l’ensemble immobilier sise [Adresse 3] à VERTOU. L’acte prévoyait une date de livraison au premier trimestre 2023 soit au plus tard le 31 mars 2023. La livraison est intervenue le 11 juillet 2023.

Par acte du 22 février 2024, la SCI MALADRIE VERTOU a fait assigner la SCCV ADP [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de la condamner à verser la somme de 16.140 euros au titre des préjudices subis et à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement des parties communes.

Par conclusions d’incident du 09 septembre 2024, la SCCV ADP [Localité 6] a soulevé l’irrecevabilité de la demande de condamnation visant « à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement des parties communes (…) », pour défaut de qualité à agir de la société MALADRIE [Localité 6].

Par dernières conclusions d’incident du 26 mars 2025, la SCCV ADP [Localité 6] a sollicité du juge de la mise en état, au visa des articles 122, 700 et 789 du code de procédure civile, des articles 14 et 15 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— Déclarer irrecevable la demande de la société MALADRIE [Localité 6] tendant à réaliser ou faire réaliser sous astreinte des travaux nécessaires à l’achèvement des parties communes, dont la toiture de l’ensemble immobilier ;

— Condamner la société MALADRIE [Localité 6] à payer à la SCCV ADP [Localité 6] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions d’incident du , la SCI MALADRIE [Localité 6] a sollicité du juge de la mise en état, au visa des articles 1103, 1217 et suivants du code Civil, 1792 et suivants du même code, de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Débouter la S.C.C.V. ADP [Localité 6] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

Condamner la S.C.C.V. ADP [Localité 6] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la S.C.C.V. ADP [Localité 6] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incidents du 19 juin 2025 et mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SCI MALADRIE [Localité 6]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 14 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…)

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

L’article 15 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. »

Selon la SCCV ADP [Localité 6], seul le syndicat des copropriétaires, réceptionnaire des travaux, a qualité pour agir en réparation des désordres, malfaçons ou non conformités affectant l’ensemble de l’immeuble.

Selon la SCI MALADRIE [Localité 6], elle a la qualité à agir contre son vendeur pour les non-façons concernant les parties communes, dès lors que ces parties sont incluses dans l’acte de vente. Elle soutient ainsi pouvoir se prévaloir d’un seuil de porte laissant apparaître la composition du matériau, d’une toiture non étanche, de l’absence de panneaux photovoltaïques dans les bâtiments A et C, un système de sécurité inexistant, l’absence de régalage et d’évacuation de terre excédentaire, la non réalisation des espaces-verts, un local poubelle trop petit. Selon la SCI MALADRIE [Localité 6], si le copropriétaire ne peut agir en paiement du coût des travaux de remise en état des parties communes, il a qualité à agir seul, lorsque l’atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété lui cause un préjudice propre.

L’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, portant statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit une action individuelle du copropriétaire pour les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic et l’article 14, alinéa 4 de la même loi, concerne l’action collective attribuée au syndicat des copropriétaires, pour la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes.

Sur la base de ces textes, le copropriétaire peut se joindre à une action engagée par le syndicat des copropriétaires ou agir pour défendre les droits afférents à leurs parties privatives. Il peut aussi agir à titre individuel en réparation d’une atteinte aux parties communes à condition de démontrer l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité.

Il résulte de la combinaison des articles 14 et 15 de la loi de 1965, que l’action en réparation contre un tiers est une action attitrée au syndicat des copropriétaires, dont l’objet social est la préservation et la conservation des parties communes.

L’objet de l’action individuelle du copropriétaire ne peut jamais être d’obtenir une indemnité pour la réparation d’une partie commune dégradée, quand bien même cette partie commune serait à l’origine d’un préjudice personnel du copropriétaire, et ce malgré l’inaction du syndicat des copropriétaires. En effet, il résulte de l’article 14, alinéa 5 de la loi de 1965, que ce dernier a compétence exclusive, pour réaliser les travaux réparatoires sur les parties communes, une fois, l’indemnité obtenue. Il en résulte que le copropriétaire victime de désordres, notamment dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, doit demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sur les parties communes.

Le copropriétaire seul n’a pas la qualité pour agir contre les constructeurs, s’agissant de désordres affectant les parties communes, même si ces désordres affectent la jouissance de son bien. En l’espèce, la SCI MALADRIE [Localité 6] est irrecevable à agir contre la SCCV ADP [Localité 6], s’agissant des désordres affectant le seuil de porte et l’étanchéité de la toiture.

En revanche, le copropriétaire a qualité pour agir contre le vendeur de son lot, pour faire valoir les obligations en lien avec le contrat de vente portant sur son lot.

Le vendeur en l’état futur d’achèvement s’engage à achever et à livrer le bien vendu Selon l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble en l’état futur d’achèvement est réputé achevé, au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L261-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L261-11 du même code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble, objet du contrat. Le vendeur qui livre un immeuble inachevé, manque à son obligation de délivrance.

La SCI MALADRIE [Localité 6] a acquis des lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments à usage d’activités industrielles et de bureaux et à chacun de ces lots sont attachés des millièmes des parties communes générales. Il en résulte qu’elle a qualité pour demander l’achèvement des parties communes, sur lesquelles elle dispose d’un droit de propriété indivis.

Ainsi si les demandes de la SCI MALADRIE [Localité 6], au titre des désordres constructifs affectant les parties communes, sont irrecevables, elle a qualité pour agir en achèvement des parties communes, contre son vendeur. Elle peut ainsi solliciter l’achèvement des parties communes qui n’ont pas été réalisées à la livraison du lot.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’instance sont partagés entre les parties.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Stéphanie LAPORTE, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARONS la SCI MALADRIE [Localité 6] irrecevable à agir contre la SCCV ADP [Localité 6], s’agissant des désordres constructifs affectant le seuil de porte et de l’étanchéité de la toiture ;

DECLARONS la SCI MALADRIE [Localité 6] recevable à agir contre la SCCV ADP [Localité 6], s’agissant parties communes inachevées à la livraison ;

PARTAGEONS les dépens entre les parties ;

REJETONS les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

RENVOYONS à la mise en état du 03 décembre 2025 pour conclusions au fond de Maître LEJEUNE BRACHET.

Le greffier, Le juge de la mise en état,

Franck DUBOIS Stéphanie LAPORTE

copie :

Maître [B] [U] de la SCP INTER BAREAUX IN LEXIS

M^e Florence LEJEUNE-BRACHET – 55

Maître [T] [H] de la SELARL RACINE – [Adresse 2] B