TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 19 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2025

N° RG 25/01423 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GXQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5] sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SOCIETE MGF, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. MANDRYDE

Dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La SCI MANDRYDE est propriétaire des lots 135 et 162 de l’immeuble LE CHANOT situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par la SCI MANDRYDE.

C’est dans ces circonstances que par assignation du 03 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a fait citer la SCI MANDRYDE, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4226,49 € au titre des charges impayées ; 2248,64 € au titre des provisions non échues ; 98,60 € au titre des appels de fonds travaux à venir ; 1077,60 € au titre des frais nécessaires ; 2500 € à titre de dommages-intérêts ;1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ceux compris le commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 juillet 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

En défense, la SCI MANDRYDE, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, sollicite l’octroi d’un délai de paiement de la dette de charges sur 12 mois, en sus des charges courantes ainsi que le rejet de la demande de dommages-intérêts au titre et de celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice fait valoir que la SCI MANDRYDE, propriétaire des lots 135 et 162 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 31 janvier 2025 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er mars 2021, 24 mai 2022, 29 mars 2023 et 11 avril 2024 approuvant le compte de l’exercice arrêté au 30 septembre 2023 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 18 mars 2025 pour la somme de 4226,49 € au titre des charges échues et 1077,60 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail du budget prévisionnel à hauteur de 2347,24 €,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 1199,95 € en date du 31 janvier 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception de signé;

Attendu qu’il ressort du décompte que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4226,49 € au titre des charges échues dont 2373,57 € au titre des appels de fonds de l’exercice du 1er octobre 2024 au 31 mars 20025 ;

Que toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 31 septembre 2025 ni de l’approbation du compte de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

Que les sommes réclamées au titre du budget prévisionnel précité ne peuvent donc être prises en considération de sorte que la SCI MANDRYDE n’est redevable que de la somme de 1852,92 € au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2024, déduction faite des versements postérieurs de 1684,01 € arrêtés au 17 février 2025 ;

Qu’en l’absence de démonstration de l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation de la SCI MANDRYDE au paiement des provisions de cet exercice ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1077,60 €;

Qu’ainsi les frais forfaitaires de remise de dossier aux auxiliaires de justice, qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les frais qui entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées ;

Qu’il ne peut être fait droit à la prise en compte des frais de commandement de payer, qui constituent des frais nécessaires, en l’absence de production de l’acte aux débats;

Que la SCI MANDRYDE sera donc condamnée au paiement de la somme de 1852,92 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 30 septembre 2024, déduction faite des versements postérieurs de 1684,01 € arrêtés au 17 février 2025, en vertu des dispositions précitées :

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la défaillance récurrente de la SCI MANDRYDE dans le paiement régulier des charges de copropriété depuis le 1er janvier 2022, alors même qu’elle a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation rendue par le Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 14 janvier 2022, est de nature à mettre très sérieusement en péril l’équilibre financier de la copropriété en déséquilibrant ses comptes ;

Que la SCI MANDRYDE sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur la demande de délais de paiement

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues;

Que la SCI MANDRYDE sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 12 mois sans justifier pour autant par une quelconque pièce produite aux débats de sa situation financière et des difficultés éventuellement rencontrées de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le bien-fondé de sa demande ;

Qu’il convient, en conséquence, de rejeter la demande de délai de paiement;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI MANDRYDE sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI MANDRYDE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1852,92 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 30 septembre 2024 déduction faite des versements postérieurs de 1684,01 € arrêtés au 17 février 2025;

CONDAMNE la SCI MANDRYDE à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI MANDRYDE à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MANDRYDE aux dépens ;

DÉBOUTE la SCI MANDRYDE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 19 Septembre 2025

À

— Maître Jean DE VALON

— Maître Michael ZERBIB