TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 04 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/12671 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ZEL

AFFAIRE : M. [B] [Y] ( Maître Michel PEZET de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS [W] [U] ET ASSOCIES)

C/ S.C.I. SCI LIBERTY (Me [Z] [G])

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Septembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [B] [Y]

né le 16 décembre 1982 à MARSEILLE, demeurant et domicilié 83 boulevard du Redon – BT D6 – La Rouvière – 13009 MARSEILLE

représenté par Maître Michel PEZET de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. SCI LIBERTY, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 434 622 353, dont le siège social est sis 4 boulevard Voltaire 13001 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 4 Boulevard Voltaire 13001 MARSEILLE.

La SCI LIBERTY est quant à elle propriétaire d’un appartement au premier étage du même immeuble, ainsi que d’un immeuble mitoyen sis au 6 boulevard Voltaire.

Le 8 janvier 2020, Monsieur [B] [Y] a subi un dégât des eaux au niveau du mur de la chambre de son appartement.

Suivant assignation délivrée le 21 octobre 2021, il a saisi le juge des référés aux fins d’expertise, qui a été ordonnée par décision en date du 1er avril 2022 et confiée à Monsieur [E].

L’expert a déposé son rapport le 25 juin 2022.

Suivant acte introductif d’instance en date du 15 décembre 2022, Monsieur [B] [Y] a assigné la SCI LIBERTY devant le Tribunal Judiciaire de Marseille sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux fins de la voir condamnée à réaliser différents travaux sous astreinte, après reportage photographique et sous le contrôle d’un maitre d’œuvre, outre sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/12671.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 novembre 2024, Monsieur [Y] demande au tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI LIBERTY

— CONDAMNER la SCI LIBERTY à réaliser les travaux suivants :

— La dépose du 1er WC côté cuisine dans l’appartement [X],

— La dépose de l’habillage mural situé derrière ce WC,

— La dépose du bac à douche,

— La démolition de la dalle béton entourant la chute EU/EV au niveau du plancher,

— La réparations des évacuations fuyardes,

— La remise en état de la gaine technique, compris la mise en place d’une ventilation primaire sur la colonne si elle n’existe pas, la vérification de l’étanchéité de la chute EU/EV sur tous les étages,

— La création d’un chevêtre au niveau du plancher bas du 1er étage autour de la chute,

— La vérification de l’état de l’enfustage et son remplacement si nécessaire dans la zone détrempée,

— La purge du mur mitoyen dans la partie détrempée, au niveau du plancher haut et du plancher bas du garage.

— Procéder à réfection des peintures du mur sinistré et du plafond dans l’appartement de Monsieur [Y].

— CONDAMNER la SCI LIBERTY à réaliser les travaux après avoir fait un reportage photographique avant la reprise des ouvrages tel que préconisé dans le rapport de Monsieur [E]

— CONDAMNER la SCI LIBERTY à réaliser les travaux sous la direction d’un maître d’œuvre tel que préconisé dans le rapport de Monsieur [E]

— CONDAMNER la SCI LIBERTY à réaliser les travaux et ce sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter d’un mois après la signification du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SCI LIBERTY à payer à Monsieur [Y] la somme de 7000 euros sur la réparation de son préjudice de jouissance.

— CONDAMNER la SCI LIBERTY à payer à Monsieur [Y] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire à hauteur de 5260,32 euros.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 31 janvier 2024, la SCI LIBERTY demande au tribunal de :

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [B] [Y].

— CONDAMNER Monsieur [B] [Y] à régler la somme de 2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 février 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la SCI LIBERTY

En vertu des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. La mise en cause d’une telle responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle implique donc la démonstration par celui qui l’invoque d’une faute, intentionnelle ou non, qui a causé un préjudice.

En l’espèce, les désordres subis par Monsieur [Y] dans son logement consistent en des traces d’infiltrations au niveau du mur et du plafond de la chambre, apparues en janvier 2020. Elles sont localisées sur le mur qui constitue le mur de refend entre les immeubles situés au 4 et au 6 rue Voltaire.

Il n’est pas contesté que ces infiltrations d’eau ont pour origine une fuite au niveau du raccordement des évacuations des eaux usées/eaux vannes de la salle de bains et du WC de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble sis 6 rue Voltaire, appartenant à la SCI LIBERTY et loué à Monsieur [A].

L’expert judiciaire Monsieur [E] a en effet indiqué sur ce point que les mises en eau effectuées dans la douche de ce logement ont immédiatement provoqué des coulures d’eau en grande quantité en sous-face du plancher du garage situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, qui ont détrempé les cartons entassés en-dessous et appuyés contre le mur mitoyen, l’eau percolant ensuite à travers ce mur jusqu’à l’appartement de Monsieur [Y] qui se trouve juste derrière. Il a également estimé nécessaire de vérifier l’intégralité des évacuations de l’appartement du premier étage du 6 rue Voltaire et de voir si la colonne récupérant les évacuations des appartements situés au-dessus n’est pas également fuyarde.

Il apparait ainsi établi que l’origine des infiltrations d’eau subies par Monsieur [Y] est une fuite située sur au moins une des canalisations de l’immeuble appartenant à la SCI LIBERTY, dont la responsabilité délictuelle est par conséquent engagée.

Sur la demande de condamnation de la SCI LIBERTY à réaliser les travaux

Monsieur [Y] demande la condamnation de la SCI LIBERTY à réaliser certains travaux dans son immeuble, qui correspondent exactement à ceux préconisés par l’expert aux termes de son rapport pour faire cesser les désordres. Il s’agit des travaux suivants :

— La dépose du 1er WC côté cuisine dans l’appartement [X],

— La dépose de l’habillage mural situé derrière ce WC,

— La dépose du bac à douche,

— La démolition de la dalle béton entourant la chute EU/EV au niveau du plancher,

— La réparations des évacuations fuyardes,

— La remise en état de la gaine technique, compris la mise en place d’une ventilation primaire sur la colonne si elle n’existe pas, la vérification de l’étanchéité de la chute EU/EV sur tous les étages,

— La création d’un chevêtre au niveau du plancher bas du 1er étage autour de la chute,

— La vérification de l’état de l’enfustage et son remplacement si nécessaire dans la zone détrempée,

— La purge du mur mitoyen dans la partie détrempée, au niveau du plancher haut et du plancher bas du garage.

La SCI LIBERTY prétend avoir déjà fait réaliser ces travaux et produit à l’appui de ses allégations une facture d’acompte de la société CONSTRUCTION RENOVATION PROVENCE en date du 5 août 2022, relative aux travaux suivants :

— mise en place d’un petit échafaudage

— ouverture du plancher pour réparation de la fuite

— réparation de la colonne des eaux usées

— dépose et pose de 20 ml de PVC en 100 cm de diamètre

— ouverture du mur du toilette du 1er étage pour réparation de la fuite

— changement de la 2ème colonne des eaux usées côté garage

— reprise du placo plus pose de faïence au premier étage.

Le tribunal ne peut que constater en premier lieu qu’il ne s’agit que d’une facture d’acompte, et non de la facture définitive acquittée, de sorte qu’elle ne suffit pas à démontrer la réalisation effective de ces travaux.

En outre, les travaux visés par cette facture ne correspondent pas à la totalité de ceux préconisés par l’expert judiciaire, puisqu’il n’est pas indiqué que les équipements sanitaires (WC, bac à douche) auraient été déposés pour permettre une réparation complète des évacuations situées dans le plancher, pas plus qu’il n’est précisé si la dalle béton entourant la chute EU/EV a été démolie, la facture mentionnant seulement une « ouverture du plancher pour réparation de la fuite » et la réparation de la colonne des eaux usées. Il n’est pas davantage précisé si la remise en état de la gaine technique avec mise en place d’une ventilation primaire sur la colonne a été effectuée, ni si l’étanchéité de la chute EU/EV a été vérifiée sur tous les étages comme le préconisait l’expert. La création d’un chevêtre au niveau du plancher bas du 1er étage autour de la chute, la vérification de l’état de l’enfustage et son remplacement si nécessaire dans la zone détrempée, ainsi que la purge du mur mitoyen dans sa partie détrempée, au niveau du plancher haut et du plancher bas du garage, ne figurent pas non plus dans les travaux confiés à la société CONSTRUCTION RENOVATION PROVENCE selon la facture.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 décembre 2022 n’apporte aucune précision supplémentaire s’agissant des travaux effectivement réalisés puisqu’il se borne à constater que le placage mural derrière les toilettes et au niveau de la cloison avec la douche dans l’appartement du 1er étage a un aspect neuf, que le joint en silicone du bac à douche a été refait et qu’un « morceau » de la canalisation d’évacuation des eaux a également un aspect neuf, ce qui correspond à la facture de la société CONSTRUCTION RENOVATION PROVENCE mais pas à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Les travaux effectués par la SCI LIBERTY apparaissent ainsi partiels et il n’est aucunement démontré qu’ils seraient suffisants pour s’assurer de la cessation complète des désordres, étant précisé que la défenderesse n’a jamais contesté la nécessité des différents travaux préconisés par l’expert ni sollicité la réalisation d’une contre-expertise sur ce point, et ne fournit aucun élément technique qui attesterait que ces seuls travaux ont permis de mettre un terme définitif aux infiltrations. Au contraire, le requérant produit un courrier de son assureur en date du 2 février 2024, qui indique que l’artisan mandaté pour effectuer les travaux de reprise des embellissements de son appartement n’a jamais pu intervenir car « les murs étaient toujours humides, la fuite n’ayant pas été réparée ».

Il y a dès lors lieu de condamner la SCI LIBERTY à réaliser dans son immeuble l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 25 juin 2022, sous astreinte compte tenu de l’ancienneté du litige, afin de s’assurer de la cessation des désordres. Ces travaux devront être réalisés avec réalisation préalable d’un reportage photographique et avec le concours d’un maitre d’œuvre, comme l’a préconisé l’expert judiciaire, compte tenu de leur importance s’agissant notamment de la vérification et de la réparation de l’ensemble de la colonne des eaux usées.

Monsieur [Y] sollicite parallèlement que la SCI LIBERTY soit condamnée à faire procéder à réfection des peintures du mur sinistré et du plafond dans son propre appartement.

Il n’apparait pas contestable que ces travaux de reprise n’ont jamais été réalisés à ce jour, ce qui est établi notamment par l’attestation de l’assureur déjà citée. Ces travaux ont en outre été explicitement prévus par l’expert judiciaire, qui a préconisé la réfection du mur et du plafond de la chambre de l’appartement de Monsieur [Y] une fois les zones d’infiltration assainies et sèches, avec remplacement de la plinthe et des moulures du plafond.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de condamnation de la SCI LIBERTY à ce titre également. Aucune astreinte ne sera toutefois prévue s’agissant de ces travaux dans la mesure où leur réalisation dépend de la disponibilité du requérant pour les faire réaliser à son domicile. Monsieur [Y] devra ainsi laisser libre accès à son bien pour permettre la réalisation de ces travaux.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Monsieur [Y] réclame par ailleurs l’indemnisation d’un préjudice qu’il qualifie « de jouissance », lié au départ de son locataire suite aux désordres et à l’impossibilité pour lui de redonner son logement en location dans l’attente de la réalisation des travaux, ce qui s’analyse en réalité comme un préjudice de perte de loyer.

Il produit, à l’appui de sa demande, le contrat de bail meublé signé le 1er juin 2020 avec Monsieur [F] et Madame [C] pour l’appartement concerné, qui mentionne un loyer d’un montant de 700 euros mensuels hors charges, un courrier de son locataire en date du 22/09/2021 l’alertant sur l’aggravation des désordres et le risque qu’il décide de quitter le logement si les travaux n’étaient pas réalisés, ainsi qu’une attestation de Monsieur [F] en date du 5/12/2022, indiquant qu’il est contraint de quitter le logement avec sa compagne en raison des inquiétudes liées à leur santé causées par les désordres.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, ces éléments suffisant à établir que le bail a été résilié par Monsieur [F] et Madame [C] en raison de la persistance des désordres et de l’absence de réalisation des travaux nécessaires, quand bien même la lettre officielle de résiliation du bail n’est pas produite. L’attestation précitée permet de fixer la date de libération du logement au mois de décembre 2022, de sorte que le préjudice de perte de loyer a commencé à courir en janvier 2023.

Il est par ailleurs démontré par le rapport d’expertise judiciaire que le logement ne pouvait être remis en location avant la réalisation des travaux puisque Monsieur [E] a relevé l’état d’insalubrité du logement provoqué par les désordres du fait de l’humidité ambiante mais également du risque d’effondrement du plancher bas de l’immeuble voisin et de la présence de rats dans le garage, engendrée par ces désordres.

Dans ces conditions, la somme sollicitée, qui correspond à 10 mois de loyer, apparait justifiée et il sera fait droit à la demande d’indemnisation de ce préjudice à hauteur de la somme de 7000 euros.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent notamment la rémunération des techniciens et experts, en application de l’article 695 4°) du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI LIBERTY, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SCI LIBERTY à faire réaliser, après reportage photographie et sous le suivi d’un maitre d’œuvre, les travaux suivants au sein de son immeuble sis 6 rue Voltaire 13001 MARSEILLE :

— La dépose du 1er WC côté cuisine dans l’appartement du 1er étage loué à M.[X],

— La dépose de l’habillage mural situé derrière ce WC,

— La dépose du bac à douche,

— La démolition de la dalle béton entourant la chute EU/EV au niveau du plancher,

— La réparations des évacuations fuyardes,

— La remise en état de la gaine technique, en ce compris la mise en place d’une ventilation primaire sur la colonne si elle n’existe pas,

— La vérification de l’étanchéité de la chute EU/EV sur tous les étages,

— La création d’un chevêtre au niveau du plancher bas du 1er étage autour de la chute,

— La vérification de l’état de l’enfustage et son remplacement si nécessaire dans la zone détrempée,

— La purge du mur mitoyen dans la partie détrempée, au niveau du plancher haut et du plancher bas du garage.

DIT que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir après un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et pendant un délai de quatre mois ;

CONDAMNE la SCI LIBERTY à faire réaliser, à ses frais et une fois les zones d’infiltration assainies et sèches, les travaux de réfection des peintures du mur sinistré et du plafond, en ce compris le remplacement de la plinthe et des moulures du plafond, dans l’appartement de Monsieur [B] [Y] sis au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 4 rue Voltaire 13001 MARSEILLE ;

DIT que Monsieur [B] [Y] devra laisser libre accès à son bien pour permettre la réalisation de ces travaux ;

CONDAMNE la SCI LIBERTY à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 7.000 euros au titre de son préjudice de perte de loyers à compter de janvier 2023 ;

CONDAMNE la SCI LIBERTY aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LIBERTY à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre septembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT