TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00880 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3XA

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

Mme [I] [M] épouse [D]

M. [F] [D]

C/

M. [B] [W]

Mme [N] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Septembre 2025.

DEMANDEURS:

Madame [I] [M] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [F] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Nicolas BOUTTIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e BOUTTIER

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 mars 2021, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont donné en location à Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 680,78 €, outre provisions sur charges de 100,00 €.

Le 16 février 2024, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont fait délivrer à Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 684,68 € selon décompte arrêté au mois de février 2024.

Le 17 janvier 2025, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont fait délivrer à Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 13 273,26 € selon décompte arrêté au mois de janvier 2025.

Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont attrait, par assignations délivrées à étude le 10 avril 2025, Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de leur acte introductif d’instance, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] sollicitent de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 mars 2024 ; à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 mars 2025 ; à titre plus subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner la séquestration des meubles restant sur place par les requérants dans tout lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] ;

de condamner in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] au paiement des sommes suivantes :

14 843,32 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) ;

une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 780,78 € portable au domicile du bailleur jusqu’à complète libération des lieux ;

à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le 17 avril 2025, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 juillet 2025.

Lors de l’audience, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 3 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 17 957,44 €.

Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] précisent que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

La partie demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S].

Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ont été autorisés à produire, par note en délibéré avant le 30 juillet 2025, un décompte actualisé à la date de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu le 8 juillet 2025, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] produisent un décompte actualisé à la date du 3 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, selon lequel le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 17 857,94 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (page 4 du contrat de bail), les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] versent aux débats un décompte arrêté au 3 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 17 957,44 €.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ces derniers que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard des défendeurs, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] à verser à Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] la somme de 17 957,44 € actualisée au 3 juillet 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (page 4 du contrat de bail) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer délivré le 16 février 2024, qui accorde un délai de six semaines pour permettre aux débiteurs de payer la somme qu’il vise, ne respecte pas les dispositions de l’article 24 applicables au contrat conclu avant le 29 juillet 2023 ni les stipulations de la clause résolutoire prévue au contrat. Il ne permet donc pas de constater la résiliation du bail.

En revanche, à l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] le 17 janvier 2025, pour un montant principal de 13 273,26 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, soit 780,78 €.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux et la condamnation

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Cour de cassation, Civile 3, 5 décembre 1984 / n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] seront condamnés à payer à Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ;

CONSTATE que le contrat signé le 12 mars 2021 entre Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] et Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] de leur demande de délais ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] à payer à Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] la somme de 17 957,44 € (dix sept mille neuf cent cinquante-sept euros et quarante-quatre centimes) actualisée au 3 juillet 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] à la somme de 780,78 € (sept cent quatre-vingt euros et soixante-dix-huit centimes), et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] à payer à Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] à payer à Madame [I] [M], épouse [D] et Monsieur [F] [D] la somme de 1 200,00 € (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [N] [S] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE