TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 Janvier 2025

à M^e Florence BLANC

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04658 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HTA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [J]

né le 16 Août 1945 à , demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [V] [O] épouse [J]

née le 11 Juin 1941 à , demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] sont propriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun,d’un appartement et d’une cave ( lots n° 245 et 261 ) au sein de l’immeuble [Adresse 7] , sis [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, et après deux courriers de relance, une sommation de payer la somme de 1384,79 euros a été signifiée à Monsieur [X] [J] le 26 février 2024 par acte remis à étude ;

Une mise en demeure de payer la somme de 1384,79 euros a été adressé par courrier recommandé à Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] par le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], bâtiment C9 sis [Adresse 2], au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et dont les accusés de réception portent la mention « pli avisé non réclamé »;

Une conciliation a été tentée et s’est soldée par un constat de carence conciliation du conciliateur en date du 21 mai 2024;

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], [Adresse 3] sis [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice la société INTESA a fait assigner Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

2807,47 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, en ce compris les frais exposés pour leur recouvrement, avec intérêts légaux sur la somme de 1384,79 euros à compter de la sommation du 26 février 20241500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens;et demande au juge des contentieux de la protection de débouter les requis de toutes demandes, fins et prétentions contraires et de dire d’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] dont les citations ont été transformées en procès-verbaux de recherches infructueuses n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés;

La décision a été mise en délibéré au 09 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I-Sur la recevabilité

Sur la tentative préalable de conciliation

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], [Adresse 3] sis [Adresse 2] , justifie, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version applicable en l’espèce, d’une tentative de conciliation préalable, en versant aux débats un constat de carence dressé le 21 mai 2024 par le conciliation de justice ;

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Il est justifié en outre par le relevé de propriété versé aux débats que Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] sont propriétaires indivis chacun à hauteur de la moitié des lots n° 245 et 2611 au sein de l’immeuble [Adresse 5], bâtiment C9 sis [Adresse 2] ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], bâtiment C9 sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société INTESA est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriétéle procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 , votant divers travaux don’t la refection de la terrase au 14ème étage du bâtiment 5 , + AR du courier contenant le PV d’AGattestation de non recours les comptes de gestion de l’exercice 2021 le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, + AR du courier contenant le PV d’AG attestation de non recours les comptes de gestion de l’exercice 2022 L’état financier après repartition au 31 décembre 2022un extrait de compte au 1er juillet 2024la reddition des comptes de l’exercice 2022les appels de fonds provisionnels des exercices 2023 et 2024le contrat de syndicles courriers de relance, les mises en demeure et la summation de payerle constat de carence du 21 mai 2024

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 1862,27 euros, arrêtée au 1er juillet 2024, provisions du 3ème trimestre 2024 incluses;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 151,78 euros (mise en demeure et sommation de payer)) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] n’ont pour leur part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Il est rappelé qu’en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] sont copropriétaires indivis à hauteur de la moitié chacun et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] seront condamnés à payer les sommes suivantes à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision, soit la moitié chacun :

—  1862,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, provisions du 3ème trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 juillet 2024;

—  151,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] commettent régulièrement des manquements répétés à leurs obligations de paiement des charges, et ne justifiant pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement rendu en dernier ressort, par défaut et mis à disposition au greffe,

DECLARE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], bâtiment C9 sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société INTESA , recevable en ses demandes;

CONDAMNE Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], bâtiment C9 sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société INTESA les sommes suivantes à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision, soit la moitié chacun :

—  1862,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, provisions du 3ème trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 juillet 2024;

—  151,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], [Adresse 3] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société INTESA la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], [Adresse 3] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société INTESA , la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [J] née [O] et Monsieur [X] [J] aux entiers dépens;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE