TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2025 prorogée au 02 Juillet 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2025

N° RG 25/00815 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6B2I

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [B] [F] née le 28 Septembre 1933 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [V] [F] né le 11 Octobre 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [A] née le 25 Mai 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

tous représentés par Maître Anne-laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. VIVA PRIMEURS, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître TROLLIET-MALINCONI Charles, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSES DES FAITS

Suivant acte authentique du 15 février 2010, Monsieur [P] [F] et son épouse Madame [B] [F] ont fait donation-partage à leurs enfants Madame [H] [F] et Monsieur [V] [F] de la nue-propriété du bien situé [Adresse 6].

Par acte sous-seing privé du 14 juin 2012, Madame [B] [F], en sa qualité d’usufruitière de ce bien, a donné à bail à Messieurs [Z] [L] et [C] [W] le local commercial se situant cette adresse et dans lequel est exercée une activité d’alimentation générale de type supérette.

Le bail a été cédé le 7 janvier 2014 à Monsieur [G] [L] et un avenant du bail a été régularisé.

Suivant acte sous-seing privé du 17 septembre 2015, Monsieur [G] [L] a cédé son fonds de commerce à la société VIVA PRIMEURS.

Le bail a été reconduit pour une durée de neuf ans entières et consécutives ayant commencé le 29 juin 2011 pour expirer le 28 juin 2021 de sorte qu’il est tacitement prorogé depuis cette date.

Le 20 décembre 2024, les consorts [F] ont fait délivrer à la société VIVA PRIMEURS un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction avec effet au 30 juin 2025.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, Madame [B] [F], Monsieur [V] [F] et Madame [H] [F] ont fait assigner la société VIVA PRIMEURS devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer, au regard de la nature des activités commerciales autorisées par le bail, l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’éviction ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 30 juin 2025, date d’effet du congé jusqu’à libération effective des locaux. Ils concluent à la réserve des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025.

A cette date, les consorts [F], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leurs prétentions initiales telles que formées dans leur acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé.

La société VIVA PRIMEURS, représentée par son conseil à l’audience, forme les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise sollicitée.

SUR CE

Sur la demande d’expertise judiciaire

Attendu qu’aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

Attendu que le bailleur d’un bail commercial qui a délivré congé avec refus de renouvellement dispose d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour solliciter une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction qu’il doit offrir ainsi que l’indemnité d’occupation due par le locataire ;

Qu’il convient, en conséquence, de faire droit à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par les consorts [F], qui en supporteront le coût et dont la mission sera précisée au dispositif de la présente décision ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 496 du code de procédure civile seront laissés à la charge des consorts [F] ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder ;

Madame [K] [R]

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— convoquer les parties et se faire communiquer par elles tous documents et pièces utiles,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 6], visiter, décrire ainsi les locaux donnés à bail, faisant l’objet d’un refus de renouvellement ;

— rechercher et fournir, en tenant compte de la nature des activités commerciales autorisées par le bail, tous les éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de l’éviction, déterminée selon les usages de la profession, conformément à l’article L145-28 du code de commerce ;

— réunir tous éléments permettant la juridiction compétente d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à bail à compter du 30 juin 2025, date d’effet du congé jusqu’à libération effective des locaux et ce, dans les conditions de l’article L145-28 du code de commerce;

— plus généralement répondre à toute question des parties,

— soumettre son pré-rapport aux parties ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du Tribunal, devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée ;

Il devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

Il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

Il devra, le cas échéant, pour assurer le caractère contradictoire de son expertise, réunir les parties ou leur communiquer la teneur de son rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai dont il fixera la durée entre un et deux mois, suivant la complexité de l’affaire ;

A l’expiration de ce délai, l’expert clôturera son rapport en répondant aux observations des parties sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;

Si l’expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire, il en rendra compte au juge chargé de suivre l’expertise ;

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux ;

DISONS que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations au greffe du Tribunal judiciaire de MARSEILLE dans un délai de 6 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation de délai expressément accordé par le juge chargé du contrôle ;

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties ;

DISONS que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations, il pourra néanmoins recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité différente de la sienne et après en avoir avisé les parties ;

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle ;

FIXONS à 3 300 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DISONS que Madame [B] [F], Madame [H] [F] et Monsieur [V] [F] devront consigner, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce Tribunal, la somme de 3300 € à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Madame [B] [F], Madame [H] [F] et Monsieur [V] [F] dès que l’expert leur aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

LAISSONS à Madame [B] [F], Madame [H] [F] et Monsieur [V] [F] la charge des entiers dépens de référé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Expédition délivrée le 02 Juillet 2025

À

— Mme [K] [R]

Grosse délivrée le 02 Juillet 2025

À

— Maître Anne-laure PITTALIS