Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 20 février 2025, n° 24/00702

TJ Clermont-Ferrand 20 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer est resté infructueux, ce qui justifie l'application de la clause résolutoire.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que la résiliation du bail était acquise et que l'expulsion était justifiée.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que l'arriéré locatif était établi et non contesté par les locataires.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due en raison de l'occupation sans droit ni titre après la résiliation du bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 20 févr. 2025, n° 24/00702
Numéro(s) :	24/00702
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François Xavier LHERITIER
Cabinet(s) :	SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT
Parties :	AUVERGNE HABITAT c/ S.A.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00702 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JX2C

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [T] [Y], rep/assistant : M. [N] [B] (Autre) muni d’un pouvoir spécial, Monsieur [N] [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 février 2025

A : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 février 2025

A : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

Monsieur [N] [B]

Madame [T] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 09 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle 63000 CLERMONT-FERRAND, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [T] [Y]

18 rue Auguste Jouve

Bat 08

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M. [N] [B]

Monsieur [N] [B]

18 rue Auguste Jouve

Bat 08

63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 octobre 2022, la S.A. AUVERGNE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [Y] et à Monsieur [N] [B] un logement situé 18, rue Auguste Jouve, « Le Jouve », Bât. 08, Apart. 822 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300,45 €.

Le 17 mai 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.519,55 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [T] [Y] et de Monsieur [N] [B] le 12 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la S.A. AUVERGNE HABITAT a fait assigner Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 1.664,12 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* 562,00 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 septembre 2024.

A l’audience la S.A. AUVERGNE HABITAT indique que Madame [T] [Y] a donné congé le 9 septembre 2024 avec effet au 9 octobre 2024, elle est donc tenue solidairement pour une somme de 2.148,98 €. Monsieur [N] [B] reste seul dans le logement et en vertu d’un décompte arrêté au 30 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2.406,65 €. Un accord a été trouvé avec Monsieur [N] [B] qui s’engage à régler en plus du loyer courant une somme de 66,85 € afin d’apurer l’arriéré locatif.

Madame [T] [Y] n’est pas présente mais est représentée par Monsieur [N] [B] qui confirme l’accord intervenu avec le bailleur mais qui conteste le montant des dépens.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. AUVERGNE HABITAT a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [T] [Y] et de Monsieur [N] [B].

Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] s’étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 30 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.406,65 € qui n’est pas contesté par les locataires.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. AUVERGNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré. Etant précisé que Madame [T] [Y] ne sera tenue solidairement que jusqu’à la somme de 2.148,98 €.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 17 mai 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 1.519,55 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 17 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.519,55 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 juillet 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu entre le bailleur et Monsieur [N] [B], il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [T] [Y] et à Monsieur [N] [B] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 17 juillet 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [N] [B] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. AUVERGNE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 562,00 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 octobre 2022 entre la S.A. AUVERGNE HABITAT, d’une part, et Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B], ensemble d’autre part, à compter du 17 juillet 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] à payer solidairement à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 2.406,65 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024 sur la somme de 1.519,55 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, étant précisé que Madame [T] [Y] n’est tenu solidairement qu’à concurrence de la somme de 2.148,98 € ; Monsieur [N] [B] étant seul tenu au surplus,

AUTORISE Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 66,85 € et DIT qu’à la trente-sixième (36ème) et dernière échéance Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 2.406,65 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 17 juillet 2024 et Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant dû redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 18, rue Auguste Jouve, « Le Jouve », Bât. 08, Apart. 822 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [B] à la somme mensuelle de 562,00 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DÉBOUTE la S.A. AUVERGNE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [Y] et Monsieur [N] [B] in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 17 mai 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection