TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/04304 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66AQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 8]

représenté par son syndic en exercice, INTESA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.N.C. LNC KAPPA PROMOTION

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Cyril DE CAZALET de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 7] est une copropriété composée de 8 bâtiments d’habitation et de 16 appartements géré par le syndic INTESA IMMOBILIER.

Une opération de construction d’un immeuble à usage d’habitation en R+5 est en cours sur les parcelles voisines cadastrées [Cadastre 10] L [Cadastre 5] et [Cadastre 10] [Cadastre 6] situées [Adresse 9].

Les travaux ont débuté le 7 février 2025 sous la maitrise d’œuvre d’exécution du chantier confiée au BET YVES GARNIER, assuré auprès des MMA IARD.

La société BTP CONSULTANTS est intervenue en qualité de bureau de contrôle.

Les travaux de démolition et désamiantage ont été réalisés par la société MJK DESAMIANTAGE, assurée auprès de la SMABTP.

Les travaux de terrassements ont été exécutés par la société TRTP assurée auprès de la SMA.

Les travaux de gros œuvre ont été confiés à la société OVATIS assurée auprès des MMA IARD.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 8] représenté par son syndic en fonction a constaté l’apparition de désordres et l’aggravation de certains autres désordres et a mandaté un commissaire de Justice.

Des procès-verbaux de constat ont été dressés les 17 juin 2025, 27 juin 2025, 28 août 2025, 21 mai 2025, 25 août 2025 et 17 septembre 2025.

L’entreprise MASSILIA INGENIERIE a rendu un rapport d’expertise le 24 septembre 2025.

La société Acrobatica a remis une attestation, mentionnant l’apparition de nouvelles fissures sur plusieurs bâtiments de la copropriété le 25 septembre 2025.

***

Par ordonnance du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a obtenu l’autorisation d’assigner la SNC LNC Kappa Promotion selon la procédure de référé d’heure à heure.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] représenté par son syndic en fonction a assigné selon la procédure de référé d’heure à heure la SNC LNC Kappa Promotion, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins :

Désigner un expert judiciaire, Mettre à la charge de la SNC LNC Kappa Promotion la provision pour frais d’expertise et celles ultérieures nécessaires à l’expertise, sauf nouvel avis du juge du contrôle des expertises, Condamner la SNC LNC Kappa Promotion à lui verser 15000 euros à titre provisionnel à valoir sur le contentieux au fond destiné à obtenir une indemnisaiton au titre notamment des mesures réparatoires aux désordres ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance, Condamner la SNC LNC Kappa Promotion à ne pas poursuivre le chantier, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de huit jours suivant la signification de la décision dans l’attente que puisse être examinés et décrits les ouvrages implantés sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] dont notamment les ouvrages de clôture, les voiries, ainsi que les arbres et arbustes en limite de propriété qui peuvent être affectés par les travaux, Condamner la SNC LNC Kappa Promotion à lui verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que l’absence de réalisation d’un référé préventif avant l’engagement des travaux est en partie à l’origine de la présente action et affirme que la carence du constructeur est ainsi avérée. Il fonde sa demande de provision sur les nuisances et désordres subis par la copropriété et notamment la présence de détritus et gravats sur la copropriété, des secousses, vibrations ressenties par les copropriétaires outre nuisances sonores, et l’aggravation et apparition de divers désordres.

La SNC LNC Kappa Promotion, par des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de :

Donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise, Circonscrire la mission de l’expert à l’examen des désordres expressément visés dans l’assignation et les pièces annexées à celle-ci, Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle a respecté ses obligations légales et réglementaires concernant la réalisation du projet immobilier. Elle ajoute qu’aucun texte n’impose à un maître d’ouvrage de faire réaliser un référé préventif préalablement au début des travaux et qu’aucune faute ou carence ne peut lui être reprochée. Elle précise que les vibrations ont été ressenties à l’occasion du forage, au moment où la grue du chantier a été installée, et que l’émanation de bruits d’un chantier ne saurait en milieu urbain justifier une indemnisation, a fortiori en référé.

Elle soutient que la demande de suspension des travaux n’est pas fondée par une urgence, un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un certain nombre de constats de commissaire de Justice réalisés entre les mois de mai et septembre 2025 ainsi qu’un rapport du 24 septembre 2025 de l’entreprise MASSILIA INGENIERIE et une attestation de la société ACROBATICA du 25 septembre 2025, mentionnant l’apparition de nouvelles fissures sur plusieurs bâtiments de la copropriété.

Ainsi, il apparaît que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 8] représenté par son syndic en fonction justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres, malfaçons et non façons allégués. Cette mesure technique sera donc ordonnée en la limitant, à ce stade, aux désordres évoqués dans l’assignation et les pièces jointes. Les éventuels désordres connexes et postérieurs devront nécessairement faire l’objet de demandes d’extension de mission.

Par ailleurs, la mesure étant ordonnée au bénéfice du syndicat des copropriétaires qui la sollicite et qui y a intérêt, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la SNC LNC KAPPA PROMOTION les frais d’expertise à ce stade.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si les documents produits permettent de constater les bruits et vibrations résultant du chantier, ils ne permettent pas de caractériser, avec l’évidence requise en référé, un trouble anormal de voisinage. En outre, l’expertise ordonnée par la présente décision a précisément pour objet de déterminer l’existence de désordres ainsi que leurs imputabilités. Elle est également destinée à préciser l’existence d’un éventuel droit à indemnisation au profit du demandeur envers le défendeur.

La demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit. Elle doit donc être rejetée.

Sur la demande de suspension des travaux :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, un tel trouble étant susceptible d’être qualifié de manifestement illicite au sens de l’article 835, précité, du code de procédure civile. Le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle).

Ainsi l’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, les éléments produits au dossier ne permettent pas de caractériser l’existence d’un danger résultant du chantier en cours pouvant caractériser une urgence ou un dommage imminent. Les opérations d’expertise auront d’ailleurs pour objet d’étudier l’existence d’un éventuel danger. En outre, l’expertise permettra de déterminer l’existence de désordres ainsi que leurs imputabilités.

En l’absence de caractérisation d’une urgence, d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, la demande de suspension des travaux est rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 8] représenté par son syndic en fonction.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[B] [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Courriel : [Courriel 11]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— visiter les lieux litigieux,

— examiner les voiries au droit des immeubles de la partie requérante, les bâtiments et équipements publics, confrontant le terrain d’assiette dudit projet de construction ;

— constater l’état des environnants (clôtures et façades des bâtis) visités, ainsi que l’état intérieur et extérieur des équipements, des infrastructures et des superstructures des bâtiments et abords, en se faisant communiquer, si faire se peut, tous documents ou informations nécessaires à la description de cet état ;

— dire si ces constructions et immeubles présentent ou non des dégradations ou désordres inhérents à leur nature, leur mode de construction ou leur état de vétusté ;

— dire si, à son avis, il convient ou non, en cas d’urgence constitutive d’un réel danger, de procéder à la mise en place et à la réalisation de telle mesure de sauvegarde, de travaux particuliers, de nature à éviter toute aggravation de l’état que présentent actuellement les immeubles pour permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux qui doivent être entrepris, prendre le soin de préciser si le syndicat des copropriétaires est défaillant ;

— communiquer aux parties, le cas échéant, ses préconisations et leur laisser un délai pour présenter leurs dires et observations ;

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, les procès-verbaux de constat en date des 17 juin 2025, 27 juin 2025, 28 août 2025, 21 mai 2025, 25 août 2025 et 17 septembre 2025 et dans le rapport d’expertise amiable en date du 24 septembre 2025 ainsi que l’attestation du 25 septembre 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] représenté par son syndic en fonction du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— établir une chronologie de la survenance des désordres/des travaux/ des opérations de construction, et notamment des dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux, de prise de possession de l’ouvrage, de réception,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 8] représenté par son syndic en fonction, d’une avance de 6000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de provision ;

REJETONS la demande de suspension des travaux ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

REJETONS la demande formulée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 8] représenté par son syndic en fonction.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 17.10.2025 à :

— [B] [W], expert (via OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 17.10.2025 à :

— M^e Hugo CADET

— M^e Cyril DE CAZALET