TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Mars 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me … M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE……………………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00609 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26KH – N° RG 23/03479

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe BUFFET, avocat au barreau D’ANGERS

DEFENDERESSE

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDEURS

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [W]

né le 08 Février 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [W]

née le 08 Janvier 1997 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DIMO DIAGNOSTIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre MARCE, avocat au barreau de MONTPELLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 29 décembre 2021, M. [S] [O] a acquis auprès de Mme [K] [H] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un prix de 116.000 euros. La surface mentionnée dans le compromis de vente du 10 septembre 2021 était de 45,80 m² et a été établie par la société Dimo Diagnostic.

Postérieurement à la vente, M. [S] [O] a fait réaliser un mesurage par la société Immotech Expertise qui a constaté une surface de 42,51 m². Par courrier recommandé du 15 septembre 2022, M. [S] [O] a mis en demeure Mme [K] [H] de lui payer la somme de 8.328,80 euros correspondant à la différence de superficie.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, M. [S] [O] a fait citer Mme [K] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille (procédure enregistrée sous le numéro RG 23/609) afin de la condamner au paiement des sommes de :

8.328,80 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, Mme [F] [H], M. [T] [W] et Mme [G] [W] ont fait citer la SARL Dimo Diagnostic devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille (procédure enregistrée sous le numéro RG 23-3479) aux fins de :

Ordonner la jonction avec la procédure RG 23/609 ;La condamner à relever et garantir Mme [K] [H] de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre ;La condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [S] [O], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il soutient que la tolérance prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été respectée et que la différence de valeur, 7,1834%, correspondant à la diminution du prix proportionnelle est égale à la somme de 8.328,80 euros. Il fait valoir que la surface des placards 1 et 2 ne doit pas être prise en compte dans la mesure où le niveau du sol n’est pas identique. Il en de même, selon lui, s’agissant du placard sous l’évier de la cuisine qui n’a pas une hauteur de plus d'1,80 mètre.

Mme [F] [H], M. [T] [W] et Mme [G] [W], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent le rejet des demandes de M. [S] [O], contestant le mesurage réalisé par la société Immotch Expertise en ce que la surface des placards 1 et 2 et du placard de la cuisine n’a pas été prise en compte contrairement aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire, ils excipent de la responsabilité du diagnostiqueur et allèguent qu’au regard du prix du marché, ils auraient pu vendre le bien au même prix de 116.000 euros pour une surface moindre. Ils demandent donc la réparation du préjudice ainsi subi et soutiennent que les estimations communiquées par la société Dimo Diagnostic ne reflètent pas le coût réel du marché.

La société Dimo Diagnostic, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande de :

Juger que la preuve d’une quelconque erreur de mesurage n’est pas rapportée ;Juger que le diagnostic de surface invoqué par M. [S] [O] est erroné et ne tend qu’à démontrer l’existence d’une erreur de mesurage inférieure au seuil de 5% d’écart avec la surface réelle de sorte qu’il ne puisse prétendre à aucune réduction de prix ;Débouter M. [S] [O] et les consorts [H]-[W] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner M. [S] [O] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire, juger que la réduction du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable pour les consorts [H]-[W] et que ces derniers ne justifient pas d’une perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre ;Débouter les consorts [H]-[W] de leurs demandes formulées à son encontre ;Condamner les consorts [H]-[W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Dimo Diagnostic fait valoir que la soustraction des surfaces des placards au motif que le niveau du sol maçonné est surélevé est contraire à la réglementation puisque l’incidence d’un rehaussement en base d’un placard est sans effet sur sa prise en compte dès lors que la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre, ce qui est le cas en l’espèce. Elle considère donc que la surface totale Carrez est de 44,93 m² et que l’écart de surface est de 1,96% ce qui est inférieur au seuil de 1/20ème prévu par les textes. Sa responsabilité ne saurait donc être engagée, étant ajouté que, selon elle, la preuve d’une faute de sa part n’est pas rapportée par M. [S] [O].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à «dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la jonction

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre les litiges, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Les deux instances, enregistrées sous les n° RG 23-609 et 23-3479 concernent les mêmes parties et le même litige. Il y a lieu dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner leur jonction sous le seul et même numéro de dossier RG 23-609.

Sur la recevabilité de l’action en réduction de prix pour surface moindre engagée par M. [S] [O]

En vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’espèce, l’acte de vente a été signé le 29 décembre 2021 et l’action en diminution du prix a été engagée par M. [S] [O] par assignation du 28 décembre 2022. L’action de ce dernier est donc recevable.

Sur le bien-foné de la demande en diminution de prix pour surface moindre formée par M. [S] [O]

En vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Aux termes de l’article 4-1 du décret no 67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il en résulte que cette énumération est limitative et que la surface au sol d’un placard doit être comprise dans la surface retenue, sauf si la hauteur de plafond à cet endroit est inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, à défaut pour les parties de fournir l’acte authentique de vente mais uniquement un extrait de l’acte de compromis de vente (pages 3 et 4) ne mentionnant ni la date de signature ni les parties signataires, il y a lieu de considérer comme non contestée la superficie privative du lot 48 du bien sis [Adresse 5] comme étant de 45,80 m². Il est précisé dans cet acte que le mesurage a été effectué par la société Dimo Diagnostic le 9 août 2021. Il n’est pas non plus contesté que l’acte de vente litigieux est contractuellement soumis aux dispositions de la loi Carrez.

M. [S] [O] demande, à titre principal, de retenir une surface privative du lot de 42,51 m² en se fondant sur le certificat de superficie de la partie privative établie par la société Immotech Expertise le 21 janvier 2022 qui retient une surface Loi Carrez de 42,51 m² (surface au sol totale de 45,29 m²).

Dans son rapport, la société Immotech Expertise a notamment déduit les surfaces suivantes:

la surface du placard 1 (0,46 m²) au motif que la surface est surélevée, mentionnant les observations suivantes: “placard dont le niveau du sol maçonné n’est pas identique à celui du reste de la pièce”;la surface du placard 2 (0,85 m²) au motif que la surface est surélevée mentionnant les observations suivantes: “placard dont le niveau du sol maçonné n’est pas identique à celui du reste de la pièce”;la surface du placard situé sous l’évier de la cusine, soit 1,1 m² au motif qu’il également surélevé.

Cependant, au regard des textes précités, le fait que le niveau du sol des placards soit différent du reste de la pièce n’est pas condition pour les exclure du mesurage. La hauteur de l’appartement n’étant pas inférieure à celle du reste de l’appartement au niveau des placards, la superficie de ceux-ci doit donc être prise en compte. En conséquence, la surface retenue est de 44,93 m² (42,51 m² + 0,46 + 0,85 + 1,11). La différence de surface avec celle retenue lors de la vente (45,81 m²) étant de 1,01 m² soit 1,96%, elle est inférieure au seuil de 1/20ème prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. La demande en réfection du prix est donc infondée.

Par conséquent, l’appel en garantie formé par Mme [F] [H], M. [T] [W] et Mme [G] [W] à l’encontre de la société Dimo Diagnostic sera rejeté, la responsabilité de cette dernière ne pouvant être retenue.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [O] sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de le condamner à verser à Mme [F] [H], M. [T] [W] et Mme [G] [W] la somme de 600 euros ainsi que la somme de 600 euros à la société Dimo Diagnostic au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 23-609 et 23-3479 sous le seul et même numéro de dossier RG 23-609 ;

DEBOUTE M. [S] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que l’appel en garantie formé par Mme [F] [H], M. [T] [W] et Mme [G] [W] à l’encontre de la société Dimo Diagnostic est dès lors sans objet ;

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à Mme [F] [H], M. [T] [W] et Mme [G] [W] la somme de 600 euros et à la société Dimo Diagnostic la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE