Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 23 janvier 2025, n° 24/07212

TJ Marseille 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'occupation illégale des lieux par M. [M] [U].
Accepté
Arriéré locatif
La cour a condamné M. [M] [U] au paiement des loyers impayés, confirmant la créance de la S.A. ERILIA.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le maintien dans les lieux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le paiement d'une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 23 janv. 2025, n° 24/07212
Numéro(s) :	24/07212
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chloé FABIAN
Parties :	S.A. ERILIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 27 mars 2025

à M^e FABIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07212 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5W6N

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 septembre 2014, la SA ERILIA a donné à bail à M. [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 398,50 euros, outre 73,38 euros de provision sur charges et, à la même adresse, un garage pour un loyer mensuel de 54,43 euros, outre 9,75 euros de provisions sur charges et une terrasse pour un loyer de 6,61 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à M. [M] [U] par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024 un commandement de payer la somme de 3.019,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SA ERILIA a fait assigner M. [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [M] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.424,88 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer et charges actuels,

— condamner M. [M] [U] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 avril 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise sa créance à la somme de 802,79 euros, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

M. [M] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2014 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 3.019,11 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 juin 2024.

M. [M] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [M] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [M] [U] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 599,78 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner M. [M] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [M] [U] reste devoir la somme de 466,35 euros, à la date du 21 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure de 163,11 euros et 173,33 euros qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens.

Pour la somme au principal, M. [M] [U] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [M] [U] est condamné, par provision, au paiement de la somme 466,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2014 entre la SA ERILIA et M. [M] [U] concernant le logement n°E12841014L, le garage n°E12840045G et la terrasse n°E12841014T, situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [U] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 466,35 euros décompte arrêté au 21 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE M. [M] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 599,78 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE du surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente