TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier lors de l’audience : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT , Greffier

Débats en audience publique le : 23 Juin 2025

N° RG 25/01214 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ELV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GM LIBERTY

Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Lorraine HEAM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. JLS

Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2019, la société GM LIBERTY avait donné à bail commercial un local commercial [Adresse 2] à [Localité 4] à la société DAKAO. Cette dernière a cédé son fonds de commerce par acte de cession en date du 22 mai 2022 à la société BDS COMPANY, par jugement du tribunal de commerce de Marseille la société BDS COMPANY a été placée en liquidation judiciaire. Le fonds de commerce qu’elle exploitait a été cédé à son tour le 22 août 2024 à la société JLS.

Le bail commercial a pris effet de manière anticipée au 22 avril 2024.

L’acte de cession mentionne un loyer annuel de 48 333,20 euros et une provision pour charges de 673 euros.

La SCI GM LIBERTY s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, la SCI GM LIBERTY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS JLS, pour une somme de 42 883,04 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, la SCI GM LIBERTY a fait assigner la SAS JLS, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS JLS, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 23 juin 2025, la SCI GM LIBERTY, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Il demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SAS JLS, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS JLS ;Juger acquis à la SCI GM LIBERTY le montant du dépôt de garantie ;Condamner la SAS JLS à payer à la SCI GM LIBERTY :Une provision de 59 297,82 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif au 2 janvier 2025 ;Condamner la société JLS au paiement de la somme de 2964,89 euros au titre des intérêts de retardUne indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 9030,75 euros (4 515,37 X 2) depuis la résiliation du bail commercial soit le 1er décembre 2024 outre la provision sur charge ; 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.

La SAS JLS, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 31 octobre 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er décembre 2024. L’obligation de la JLS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er décembre 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 4 515,37 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande visant à majorer le montant de l’indemnité d’occupation en doublant le montant du loyer qui s’analyse comme une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, elle ne constitue pas une obligation non sérieusement contestable quant à son quantum.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 2 janvier 2025 que la SAS JLS a cessé de payer ses loyers de manière régulière, et reste lui devoir une somme de 59 297,82 euros, arrêtée au 2 janvier 2025.

A cette somme, il convient de déduire la somme de 244,55 euros de frais d’huissier, de 47,23 euros de TVA de frais d’huissier et de 486,48 euros de complément de dépôt de garantie imputés à la SAS JLS.

L’obligation du locataire de payer la somme de 58.519,56 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 2 janvier 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme avec intérêts au taux légal, la demande faite au titre de paiement des intérêts de retard sera rejetée.

Sur la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la clause visant à permettre au bailleur de conserver le dépôt de garantie en cas d’inexécution contractuelle est une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, elle ne constitue pas une obligation non sérieusement contestable quant à son quantum. Permettre, au stade des référés, au bailleur de conserver le montant du dépôt de garantie pourrait conduire à lui procurer un avantage manifestement excessif.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAS JLS sera condamnée, à payer à la SCI GM LIBERTY la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS JLS qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 11 décembre 2019 entre la SCI GM LIBERTY et la SAS JLS, venant aux droits de la société DAKAO et de la société BDS COMPANY suivant acte de cession de fonds de commerce en date du 22 août 2024, à la date du 1er décembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS JLS et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS JLS à payer à la SCI GM LIBERTY une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er décembre 2024, d’un montant de 4 515,37 euros et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes de la SCI GM LIBERTY de doublement de l’indemnité d’occupation, de la conservation du dépôt de garantie et de la condamnation de la SAS JLS au titre des intérêts de retard ;

CONDAMNONS la SAS JLS à payer à la SCI GM LIBERTY la somme provisionnelle de 58.519,56 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 2 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la SAS JLS à payer à la SCI GM LIBERTY la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS JLS aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 15 Septembre 2025

À Maître Lorraine HEAM