Copie délivrée

à

la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

la SCP LOBIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

**** Le 20 Janvier 2026

1ère Chambre Civile

N° RG 23/00421 – N° Portalis DBX2-W-B7H-JZWI

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.C.I. LES NARCISSES DU GRAND JARDIN,

inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°533 467 734, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

à :

S.A.S. JADPING,

inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°818 129 926, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Novembre 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

La société [Adresse 4] a été locataire, en vertu d’un bail sous seing privé conclu le 21 juillet 2011 avec la SCI Les narcisses du grand jardin, de divers locaux à usage de commerce situés à Aujargues. Le bien immobilier est composé d’un bâtiment à usage de restaurant, d’un bâtiment à usage d’hôtel et d’un bâtiment en bois à usage de garage.

La convention a été conclue pour une durée de neuf années entières et consécutives à partir du 21 juillet 2011 pour se terminer le 20 juillet 2020.

Le restaurant a été construit en 1996 ; l’hôtel bénéficie d’un permis de construire du 29 avril 1999, la construction datant de 2003/2004, le premier bail a été consenti à la société [Adresse 4] puis en l’état de la liquidation judiciaire de cette société, le fonds de commerce a été cédé au bénéfice de la SAS Jadping.

Cette dernière a déploré un certain nombre de désordres dans les locaux objets du bail. Le refus d’intervention du bailleur l’a conduite à saisir le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nîmes pour entendre condamner la société Les narcisses du grand jardin à effectuer les travaux sous astreinte et à défaut entendre désigner un expert.

Par ordonnance en date du 01 avril 2020, M. [S] a été désigné en qualité d’expert.

Ce dernier a déposé son rapport le 11 janvier 2021.

A la suite de ce rapport, la SCI Les narcisses du grand jardin a fait réaliser certains travaux dans le bien en location que la locataire n’a pas estimé satisfaisants. Elle a alors saisi une nouvelle fois le juge des référés, lequel a rendu une ordonnance le 17 novembre 2022, re-désignant M. [S], avec notamment pour mission de vérifier la nature des travaux réalisés et leur conformité à son premier rapport.

Un second rapport a été déposé par M. [S] le 11 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2023, la SCI Les narcisses du grand jardin a assigné la SASU Jadping devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de prononcer la résolution judiciaire du bail à ses torts, ordonner son expulsion et la condamner à lui payer 30.000 euros à titre de dommages et intérêts.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, la SCI Les narcisses du grand jardin demande au tribunal, sur le fondement des articles 54, 56 et 789 du code de procédure civile, 606, 1103, 1217, 1224, 1225, 1228, 1229, 1728, 1729, 1732 et 1735 du code civil du code civil, de :

Rejeter toutes prétentions de la société Jadping, et notamment ses demandes reconventionnelles formées selon conclusions n°3 du 20 octobre 2025,

PRONONCER aux torts de la société Jadping la résolution judiciaire du bail liant les parties portant sur le bien immobilier situé à [Adresse 3],

ORDONNER son expulsion et celle de tous occupants de son chef du bien précité, avec au besoin le concours de la force publique,

La CONDAMNER à lui payer la somme de 30.000 € correspondant au coût des travaux de reprise dégagé par l’expert judiciaire, majoré d’une somme à titre de préjudice moral à titre de dommages et intérêts, outre 5.000 € au titre de l’article 700 et dépens qui comprendront les frais des expertises judiciaires de M. [S].

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, la SAS Jadping demande au tribunal, sur le fondement de l’article 606 du code civil, de :

DECLARER nul l’acte introductif d’instance,

DIRE ET JUGER que la société bailleresse n’a pas invoqué les infractions prétendument commises par la société locataire au moment du renouvellement du bail,

DIRE ET JUGER infondée l’action en résolution du bail conduisant à l’anéantissement rétroactif du bail,

DEBOUTER la société requérante de ses demandes, fins et conclusions,

Sur les infractions commises,

DIRE ET JUGER que la société requérante ne précise pas la nature des textes invoqués pour demander la résolution du bail,

DEBOUTER la requérante de ses demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER que les désordres affectant le bâtiment sont la conséquence de vices et désordres affectant la construction dès l’origine et non pas d’un défaut d’entretien par la société locataire des locaux,

DIRE ET JUGER infondée l’action introduite à l’encontre de la concluante,

DEBOUTER la requérante de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société Les narcisses du grand jardin à lui payer la somme de 30.720 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu’à 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, et aux frais des 2 expertises,

JUGER compatible l’exécution provisoire avec la décision à intervenir.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 21 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 5 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 18 novembre 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 20 janvier 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande en nullité de l’acte introductif d’instance

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le Juge de la Mise en Etat a compétence exclusive pour statuer sur les exceptions de nullité, et les parties ne sont plus recevables à les soulever devant la juridiction statuant au fond.

L’exception de nullité invoquée sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande de résolution du bail

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

Selon l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

Aux termes de l’article 1227 du même code « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, le bail commercial signé le 21 juillet 2011 comporte, dans ses conditions générales, les clauses suivantes :

—  5) « Obligations du bailleur » : b) « effectuer les grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code Civil » ;

—  6) « Obligations du preneur » : e) « effectuer tous les travaux d’entretien et de réparation à l’exception de ceux visés par l’article 606 du Code Civil ».

La répartition des charges d’entretien et de réparation entre le bailleur et la locataire s’apprécie donc, s’agissant de ce contrat, à l’aune de l’article 606 du code civil qui précise que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. ».

Il est désormais établi en jurisprudence qu’au sens de cet article, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Ainsi, la qualification de « grosses réparations » doit-elle être retenue notamment lorsque les dommages trouvent leur source dans une défaillance de la structure de l’immeuble.

La bailleresse reproche à sa locataire des défauts d’entretien ayant conduit aux désordres suivants :

— les jonctions des gouttières fuient,

— la façade Nord est sale, avec des traces noirâtres généralisées,

— des fissures en façade Nord et pilier terrasse,

— un enduit se désagrège sous la rive de la toiture de l’escalier,

— le carrelage de la coursive du rez-de-chaussée présente des fissurations et des impacts,

— des fissurations dans les façades Sud et Ouest de l’hôtel,

— un débord de toiture en bois en mauvais état,

— un sous-sol humide,

— la fissuration des carrelages dans la chambre 1.

En ce qui concerne les traces de fuites observées au raccord des éléments des gouttières, l’expert judiciaire note dans son rapport du 11 mai 2022 que ce désordre n’avait pas été observé à sa précédente visite du 20 juillet 2020. Il explique qu’il provient d’un « défaut d’entretien, les gouttières étant exposées aux sollicitations climatiques, elles nécessitent un entretien annuel (nettoyage, réglage, remplacement des pièces défectueuses). ».

Il estime le coût des réparations de ce désordre, qui « ne nuit pas à l’exploitation du restaurant », ni « de l’hôtel » à 200 euros H.T. pour chacun des deux désordres observés (un pour le restaurant, l’autre pour l’hôtel).

S’agissant de la saleté de la façade Nord, avec des traces noirâtres généralisées, l’expert relève que le désordre existait déjà le 20 juillet 2020. Il relève dans son rapport du 11 mai 2022 que ce désordre esthétique est de nature à nuire à l’exploitation du restaurant, qu’il est dû à un défaut d’entretien et que son nettoyage s’évalue à 1.350 euros HT.

Les fissures en façade Nord et pilier de terrasse étaient déjà traitées dans le rapport du 11 janvier 2021. Selon l’expert, ce désordre n’est pas structurel et ne nuit pas à l’exploitation du restaurant. Les fissures sont la conséquence de la dilatation des matériaux (béton, agglomérés de ciment…) et d’un défaut de chaînage en tête du pignon.

Pour l’expert, la reprise de ce désordre consiste seulement dans le traitement de la fissuration (ouverture, nettoyage, mastic souple), qui ne relève assurément pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Il ne fournit aucun montant des réparations engagées.

En ce qui concerne l’enduit qui se désagrège sous la rive de toiture de l’escalier, l’expert note dans son rapport de 2022 qu’il s’agit d’un nouveau désordre. Il relève qu’il ne nuit pas à l’exploitation de l’hôtel et qu’il est le fruit d’un défaut d’entretien. Il évalue les travaux de reprise à 200 euros H.T.

L’expert constate qu’un « carreau au rez-de-chaussée est ébréché et un autre fissuré sans désafleur ». Il s’agit là d’un désordre nouveau, qui ne nuit pas à l’exploitation de l’hôtel. Il est dû à des chocs ou l’action des cycles gel/dégel. Le principe de réparation consiste simplement dans le remplacement des deux carreaux, pour un coût évalué à 200 euros H.T. ; il ne s’agit manifestement pas là encore d’une grosse réparation relevant de l’article 606 du code civil.

L’expert note dans son rapport de 2022 que « les fissurations au droit des fenêtres de la façade Sud » et la « fissuration verticale et au faîtage de façade Ouest » de l’hôtel sont toujours présentes. Il indique qu’il s’agit d’un « défaut d’exécution lors de la construction » qui constitue néanmoins un simple « désordre esthétique, qui peut être repris par un traitement de la fissuration (ouverture, nettoyage, mastic souple) » ne caractérisant assurément pas une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil ; il ne propose pas d’évaluation de reprise de ce désordre.

En ce qui concerne les débords de toiture en bois, l’expert constate qu’ils présentent « des déformations et des débuts de pourrissement » dans son rapport de 2022, soulignant que ce désordre est nouveau. Il indique qu’il est dû au « vieillissement des bois soumis aux rayons UV, intempéries et changement de température » et l’attribue à un défaut d’entretien. Il fixe le coût de reprise de ce désordre, qui « ne nuit pas à l’exploitation de l’hôtel », à 1.100 euros H.T.

S’agissant du sous-sol humide, l’expert rappelle dans son rapport de 2022 l’avoir déjà constaté dans celui de 2021. Il explique que « le vide sanitaire présente une humidité importante qui est la conséquence de venues d’eau et dans une moindre mesure du bouchement des ventilations. Les venues d’eau trouvent leur origine dans les descentes des eaux pluviales qui se déversent directement en pied de façades dans le sol. Ces eaux s’infiltrent dans le vide sanitaire ». Dans son rapport du 11 janvier 2021, l’expert préconise pour supprimer cette humidité que « les descentes (soient) collectées pour diriger les eaux vers un exécutoire ou vers la zone en enrobée du parking » et que « les ventilations du vide sanitaire (soient) débouchées », interventions estimées à 750 euros H.T. Dans son rapport du 11 mai 2022, il mentionne, « en complément », « l’enlèvement de tous les matériaux, les objets, détritus… et nettoyage pour permettre l’aération du sol » pour remédier à ce désordre qui « ne nuit pas à l’exploitation de l’hôtel ». Il ne s’agit pas là de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Enfin, l’expert constate la fissuration d’un carrelage dans la chambre 1, non relevée dans sa précédente mission, qu’il attribue à un choc. Il ne saurait être considéré que la reprise d’un carreau fissuré entre dans la définition des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Plus généralement, les parties débattent sur les fissurations des carrelages dans les chambres. L’expert indique sur ces points que les « désafleurs » des carrelages des chambres 3,4,5 et 8 « portent atteinte à la sécurité de leurs occupants » et évalue un coût de reprise de 2.745 euros H.T. par chambre, outre 500 euros H.T. si la dépose des plinthes nécessite une reprise de peinture. Les travaux consistent alors en « la dépose du carrelage et des plinthes, et la réalisation d’un carrelage conforme aux spécifications des DTU en vigueur et reprise des embellissements ». Pour les chambres 2, 6, 7, 9 et 10, il ne constate qu’un désordre esthétique, nécessitant « un changement ponctuel de carreaux ou une reprise générale » comme pour les autres chambres. Pour l’expert, ces fissurations s’expliquent par « l’absence des joints périphériques et des remontées importantes d’humidité du vide sanitaire qui créent une dilatation différentielle entre la partie inférieure du mortier de pose et sa partie supérieure. Ce retrait différentiel conduit au cintrage du lit de mortier de scellement et à la fissuration des carreaux. Ces fissurations peuvent être aggravées par un défaut de mise en œuvre et de constitution du mortier de pose. ». Il conclut qu’il s’agit d’un « défaut d’exécution lors de la construction. ». Il s’ensuit que ces dommages trouvent leur source dans une défaillance structurelle de l’immeuble et les travaux de reprise, par leur ampleur et leur coût, confirment qu’il s’agit de grosses réparations, à la charge donc du bailleur.

La SCI Les narcisses du grand jardin demande la résolution judiciaire du contrat, sans s’appuyer sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail, étant d’ailleurs précisé qu’aucun commandement visant cette stipulation n’a été délivré.

Il résulte des pièces versées au dossier que la SAS Jadping aurait repris le bail de la SAS [Adresse 4] en décembre 2015, lors de la liquidation judiciaire de cette dernière, qui est pourtant à l’origine de la première ordonnance de référé du 1er avril 2020 ordonnant une expertise, sans aucune explication des parties sur ce point. En toute hypothèse, il y a lieu de relever qu’au 11 mai 2022, date du rapport de la seconde expertise, la locataire occupait les lieux depuis 6 ans et 5 mois, et a payé à ce titre 167.700 euros de loyers, selon le bail signé le fixant à 2.150 euros mensuels.

Les griefs de la bailleresse à l’encontre de sa locataire relatifs aux défauts d’entretien, qui ont pu être évalués par l’expert, sont chiffrés par celui-ci à 3.800 euros H.T. Il n’est produit par la demanderesse aucun courrier reprochant à sa locataire l’absence d’entretien de l’immeuble, et lui demandant de s’exécuter, antérieur au premier rapport d’expertise. Il convient enfin de souligner que le manquement de la SCI Les narcisses du grand jardin dans son obligation de réparation est quant à lui estimé par l’expert à 10.980 euros au moins pour les quatre chambres qui « portent atteinte à la sécurité de leurs occupants », seuls désordres d’ailleurs nuisant à l’exploitation des établissements.

Il en ressort que les inexécutions constatées de la locataire ne présentent pas le degré de gravité exigé pour prononcer la résolution du bail et que la SCI Les narcisses du grand jardin sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes en dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

La SCI Les narcisses du grand jardin demande 30.000 euros de dommages et intérêts pour l’inexécution de sa locataire dans son obligation d’entretien, « correspondant au coût des travaux de reprise dégagés par l’expert judiciaire, majoré d’une somme au titre du préjudice moral compte tenu des conséquences particulières du présent contentieux et de la résistance abusive dont a fait preuve la société défenderesse ». Il n’est exposé aucune circonstance particulière du présent contentieux appuyant un préjudice moral indemnisable et la demanderesse n’établi pas de faute de sa locataire constitutive d’une résistance abusive, ni d’ailleurs de préjudice corrélatif.

Par ailleurs, tenant compte du rejet de la demande de résolution, les défauts d’entretien reprochés à la SASU Jadping n’ont pas de caractère définitif. Le préjudice invoqué demeure hypothétique tant que l’obligation d’entretien perdure, ce qui est le cas en l’espèce au regard de la continuation du contrat.

La SCI Les narcisses du grand jardin sera donc déboutée de ses demandes en dommages et intérêts.

Il en va de même de la demande de dommages et intérêts de la SASU Jadping au titre des travaux.

La défenderesse sollicite par ailleurs l’indemnisation de ses pertes locatives pour les 4 chambres, qui « portent atteinte à la sécurité de leurs occupants », à 80 euros par mois sur 8 ans. Elle ne fournit cependant aucun élément de nature à apprécier sa perte d’exploitation, étant toutefois relevé que le rapport d’expertise de 2021 indique que depuis juin 2020 elle loue les chambres concernées 59 euros la nuit au lieu de 69 euros. Le calcul de la perte effective de la société dépend du taux de remplissage de l’hôtel dans son ensemble, lesdites chambres n’ayant vocation à être louée qu’en cas de pleine occupation de de l’immeuble. La perte indemnisable de la locataire sera en conséquence fixée à 8.000 euros.

La mauvaise appréciation de ses droits et obligations par la bailleresse est insuffisante à caractériser une mauvaise foi dans l’action judiciaire engagée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

La société Les narcisses du grand jardin qui succombe à l’instance qu’elle a initiée en supportera les dépens, en ce compris les frais des deux expertises.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner la société Les narcisses du grand jardin à payer à la société Les narcisses du grand jardin au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €.

La société Les narcisses du grand jardin qui perd le procès sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DECLARE irrecevable la demande de la SAS Jadping en nullité de l’acte introductif d’instance ;

DEBOUTE la SCI Les narcisses du grand jardin de sa demande de résolution du bail ;

DEBOUTE la SCI Les narcisses du grand jardin de ses demandes en dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Les narcisses du grand jardin à payer à la SAS Jadping la somme de 8.000 euros à titre d’indemnisation pour la perte d’exploitation ;

DEBOUTE la SAS Jadping du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI Les narcisses du grand jardin aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais des deux expertises ;

CONDAMNE la SCI Les narcisses du grand jardin à payer à la SAS Jadping la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI Les narcisses du grand jardin de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,