TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 14 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 26 Mars 2025

N° RG 25/00131 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54M7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence MÉDITERRANÉE HORIZONTAL sise [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [Y] [R] [K], né le 05 Juillet 1961 à [Localité 6]

Madame [V] [N] épouse [K], née le 12 Juin 1946 à [Localité 3] (ALGERIE)

Tous deux demeurant [Adresse 1]

Et représentés par M^e Jérôme GAVAUDAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] sont propriétaire des lots 1381, 1415 et 1427 au sein d’un ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS a fait assigner Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

1680,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 janvier 2025, 994,01 euros au titre des charges de copropriété non encore échues, 1644,67 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 11 octobre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 29 novembre 2024 à la demande du demandeur.

À l’audience du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il sollicite par ailleurs le rejet des demandes de Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N].

En défense, Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N], représentés, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au juge de :

déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS ; débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS au paiement d’une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

En l’espèce, par courrier réceptionné le 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] de payer la somme de 2910,48€ au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er octobre 2024.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours correspond à la période du 1er octobre 2024 2024 au 30 septembre 2025. Le montant des provisions dues au titre de l’exercice en cours est donc de 464,53€ au titre de l’appel de fonds pour le premier trimestre de l’exercice en cours et de 21,57€ au titre du fonds de travaux pour ce même premier trimestre de l’exercice en cours.

La mise en demeure du 12 octobre 2024 explicite ces sommes dues au titre de l’article 14-4 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le défaut de versement de ces sommes dans un délai de 30 jours rendra exigible les provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte (pièce 8) que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

La présente procédure sera donc déclarée recevable.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 29 mars 2022, du 15 juin 2023 et de celle du 3 juin 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, pour celui du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et celui du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et celui du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Aucun élément ne permet d’établir que ces procès-verbaux auraient été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Il convient de relever que Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] ont déjà été condamnés par une décision du Tribunal Judiciaire d’Avignon en date du 10 mai 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS notamment la somme de 2978,65€ au titre des charges échues au 8 avril 2021.

Les demandes ne seront donc prises en compte que dans la mesure où elles concernent des charges dues à compter du 9 mars 2021.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS en pièce 6, il apparait que les sommes réclamées concernent bien une période à compter du 9 mars 2021. Il apparait que Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] restent bien tenus de la somme de 1680,14€ au titre des charges et travaux échues.

Sur la solidarité

Il ressort du relevé de propriété et de l’acte de vente versés aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1680,14 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 10 avril 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 s’établissent à 486,21 euros par trimestre, cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour le lot détenu par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 30 septembre 2025.

En ce qui concerne les provisions pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels à ce titre et les règlements effectués.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 994,01€, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, pour la période du 1er avril au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1644,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, il convient de déduire les frais de suivi, de suivi contentieux, de transmission et de prise d’hypothèque qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Par ailleurs, le cout du commandement de payer correspond aux dépens.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS de l’intégralité de leur demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] ont déjà été condamnés à payer des charges de copropriété au bénéfice du Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N], reste qu’ils ont versé des sommes à ce titre depuis la décision rendue en 2021.

Ainsi, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 1680,14 euros, au titre des charges de copropriété dues au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 994,01 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, pour la période du 1er avril au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « MEDITERRANEE HORIZONTAL » situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [V] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE