TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christian COUVRAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08749 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54LM

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0462

DÉFENDERESSE

Madame [B] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08749 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54LM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 12/08/2024 à personne, [O] [F] a assigné [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 1271 du code civil, et 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des somme suivantes  :

—  21305,66 euros au titre des frais de réparation de l’appartement qui avait été donné en location, avec intérêts au taux légal avec anatocisme en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de la tentative de conciliation du 05/04/2023 ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 13/02/2025.

[O] [F], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Il sera référé à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

[B] [G], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur la demande de remboursement au titre des dégradations locatives garanties

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Avant toute analyse des pièces, il convient de relever que la demanderesse ne produit pas d’état des lieux d’entrée. Il convient d’appliquer les dispositions de l’article 1731 code civil susvisé.

Un état des lieux de sortie non contradictoire a été effectué le 11/12/2024, par commissaire de justice, après un départ des lieux selon procès-verbal d’expulsion du 02/10/2024.

[O] [F] sollicite le remboursement de la somme de 21305,66 euros, au titre de la rénovation de la salle de bain non entreprise par la locataire (2995 euros), de l’intervention du plombier suite à un dégât des eaux imputable à la locataire (143 euros), l’intervention du plombier pour retirer une pièce plastique du sanibroyeur (275 euros), PV suite à constat coups sur la porte palière (339,20 euros), le remplacement des porte de placards jetées par la locataire (1375 euros), la réfection intégrale des peintures et du parquet (16139,20 euros) et le remplacement de deux badges d’entrée (39,26 euros).

A l’appui de ses prétentions, [O] [F] verse aux débats :

— le bail non meublé conclu le 11/01/2021 avec prise d’effet au 22/01/2021 entre [O] [F] et [B] [G], concernant le logement situé au [Adresse 2], 4ème étage, porte droite de l’escalier, pour un loyer mensuel initial de 2995 euros ;

— les décisions des 05/07/2022 et 06/06/2023 ;

— l’avis de la Commission de conciliation du 05/04/2023 ;

— divers échanges courriels entre les parties s’agissant des dégradations locatives invoquées ;

— le procès-verbal d’expulsion du 02/10/2023 ;

— le procès-verbal de constat du 05/07/2022 s’agissant de la porte palière ;

— une attestation ACTEA du 13/04/2023 sur l’état de l’appartement à l’entrée de la locataire en janvier 2021 ;

— le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, non contradictoire, du 11/12/2023 ;

— les courriels des assurance ALLIANZ (locataire) et GMF (propriétaire) s’agissant du dégât des eaux du 10/05/2022 ;

— le témoignage de [Y] [K] ;

— des courriels de SYNDIC AVENIR s’agissant de nuisances de la part de [B] [G] et ses fils ;

— la facture n°0016494 du 05/06/2024 de la société F. DELAHAYE de réfection intégrale de l’appartement ;

— la facture n°2021-3 du 23/04/2021 de la société TRIPLE R de rafraichissement total de la peinture du logement et remplacement du parquet ;

— un tableau récapitulatif des travaux de reprise.

En l’espèce, à la lecture des échanges de courriels entre [O] [F] et [B] [G], il est manifeste que cette-dernière conteste les dires de la bailleresse sur un état parfait de l’appartement à son arrivée. [B] [G] informe en octobre 2021 du mauvais état des portes de placards à son arrivée, et fait référence à plusieurs reprises d’un état moyen de la douchette de la salle de bain.

De son côté, [O] [F] produit la facture de rafraichissement des peintures et du parquet. Si cet élément démontre du bon état de ces éléments à l’entrée des lieux de l’appartement, ils ne permettent pas d’établir un état neuf des placards et des diverses menuiseries de l’appartement.

L’attestation ACTEA n’a aucune valeur probante, ce document étant rédigé plus de deux ans après l’entrée dans les lieux de [B] [G] et la société ACTEA étant mandatée pour les intérêts de [O] [F].

Il découle de cette première analyse que la demanderesse ne démontre pas que le remplacement des portes de placards était à la charge de la locataire, qui a informé sa bailleresse des dysfonctionnements de ces éléments et n’a pas obtenu leur remplacement. La demande d’indemnisation a ce titre sera rejetée, la qualification de dégradations locatives n’étant pas démontrée.

S’agissant de l’état du parquet de l’appartement, si le procès-verbal de constat du 11/12/2023 mentionne de nombreuses traces sur le parquet de l’appartement, force est de constater que les photographies en noir et blanc ne permettant pas de corroborer ce constat. Les marques qui ont été constatées ne peuvent dès lors caractériser des dégradations, en ce qu’elles ne sont pas visibles sur les photographies, et doivent donc être analysées comme causées par une usure normale du fait d’une occupation pendant presque trois ans des lieux. Il convient de rappeler que le parquet est considéré en bon état et non en état neuf à l’entrée des lieux. La demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la reprise des peintures de l’appartement, il ressort du procès-verbal de constat que les dégradations constatées objectivement et visibles sur les photographies concernent des trous non rebouchés. Le commissaire constate à deux reprises, dans le coin bas, des écaillements qui correspondent à de l’usure normale. Compte tenu des dégradations causées par la locataire, il y a lieu de mettre à sa charge le rebouchage des trous des murs. La demande d'[O] [F] sera réduite à de plus justes proportions, cette reprise ne nécessitant pas la réfection totale des peintures de l’appartement. L’indemnisation sera fixée à la somme de 500 euros.

S’agissant des interventions des plombiers pour la réparation du sanibroyeur et la réparation du dégât des eaux, [O] [F] ne démontre pas que ces dépenses sont à la charge de la locataire.

En effet, il n’est pas démontré que la pièce de plastique retrouvée dans le sanibroyeur ait été placée volontairement par [T] [G], ou qu’elle soit tombée de son fait. Les échanges courriels entre les parties démontrent que [T] [G] a indiqué que la pièce de plastique provenait du pommeau de douche, en mauvais état. [O] [F] conteste le mauvais état du pommeau de douche, mais n’est pas en mesure de produire une pièce objective de nature à corroborer ses dires.

Quant à l’intervention du plombier pour le dégât des eaux, force est de constater que la locataire a averti la propriétaire et sa propre assurance ALLIANZ du dégât des eaux, et que cette dernière lui a indiqué que l’assureur du propriétaire ou de la copropriété était responsable. Il appartenait ensuite aux assurances des parties de trouver une solution amiable. L’intervention du plombier ne peut dès lors être mise à la charge de [B] [G], qui a respecté ses obligations.

S’agissant de la réfection de la salle de bain à la charge de la locataire, stipulée dans le bail, il convient de relever que la demanderesse ne démontre pas qu’une remise sur le loyer a été accordée. Il n’est produit en effet aucun décompte locatif, de nature à démontrer du respect de la clause par [O] [F]. Dans les échanges courriels produits, il n’est pas fait référence à cette remise de loyer par [B] [G], qui déplore néanmoins l’absence de reprise de la peinture de la salle de bain.

Or, il appartient à [O] [F] de démontrer de l’existence d’une obligation à son égard. Dans ces conditions, et à défaut d’apport de cette preuve, la demande sera rejetée.

S’agissant du remboursement de deux badges non restitués, il résulte des échanges courriels entre [O] [F] et le commissaire de justice en charge de l’expulsion que deux badges sur quatre n’ont pas été restitués. Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnisation à hauteur de 39,26 euros.

S’agissant enfin de la reprise de la porte palière, il résulte du témoignage de [Y] [K] et du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 05/07/2022, que des dégradations sur la porte palière sont à la charge de [B] [G]. Par constat du 11/12/2023, il est relevé des fissures sur la porte palière. Il convient dès lors d’indemniser [O] [F] la reprise de ces fissures. La demande d’indemnisation à hauteur de 2000 euros. La demande de remboursement du constat du 05/07/2022 correspond à dépenses qui seront examinées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Sera donc retenue au titre des dégradations locatives la somme de 2539,26 euros.

En conséquence, [B] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 2539,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 1343-2 du code civil, la demanderesse ne justifiant pas de l’existence d’une clause contractuelle prévoyant l’application de ces dispositions et la nature du litige ne le justifiant pas.

Sur les demandes accessoires

[B] [G], partie succombante, sera tenue au paiement des dépens de la présente instance, incluant le coût du procès-verbal de constat du 05/07/2024.

[B] [G] sera condamnée à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE [B] [G] à payer à [O] [F] la somme de 2539,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [B] [G] à payer à [O] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [G] au paiement des dépens de la présente instance, incluant le coût du procès-verbal de constat du 05/07/2024 ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux

de la protection