TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00005 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53EH

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [H]

né le 20 Mai 1969 à [Localité 3] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [D] épouse [H]

née le 20 Juillet 1974 à [Localité 8] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [E]

née le 16 Juillet 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2022, M. [U] [H] et Mme [N] [D], représentés par leur mandataire, la société Foncia [Localité 5], ont consenti à Mme [X] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6] dans le deuxième [Localité 4], assorti d’un box privatif n° 93 au 2ème sous-sol de la même résidence, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 719,69 euros, outre 60 euros de provisions sur charges

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [X] [E] le 29 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.351,13 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, M. [R] [H] et Mme [K] [D] épouse [H], représentés par leur mandataire, la société Foncia [Localité 5], ont fait assigner en référé Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;son expulsion, et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.835,92 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 845,59 euros charges comprises et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

A l’audience du 13 mars 2025, M. [R] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation en présentant un décompte actualisé de leur créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 6.941,20 euros au 6 mars 2025, échéance du mois de mars incluse.

Mme [X] [E], bien que citée par acte remis à étude, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024 pour la somme en principal de 2.351,13 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 octobre 2024.

Mme [X] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [X] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [X] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 845,59 euros conformément à la demande, et de condamner Mme [X] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [X] [E] reste devoir, après déduction des frais, la somme de 6.136,42 euros, à la date du 6 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation, des loyers et charges impayés, terme du mois de mars 2025 inclus.

Mme [X] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [X] [E] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.136,42 euros, comptes arrêtés au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.351,13 euros à compter du 29 août 2024, date du commandement de payer, et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Mme [X] [E] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2022 entre M. [R] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] d’une part, et Mme [X] [E] d’autre part, concernant le logement et un box privatif n°93, situés [Adresse 6] dans le deuxième [Localité 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de huit cent quarante-cinq euros et cinquante-neuf centimes (845,59 euros), à compter du 29 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à verser à M. [R] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] à titre provisionnel, la somme de six mille quatre cent trente-six euros et quarante-deux centimes (6.136,42 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 6 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.351,13 euros à compter du 29 août 2024 et de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Mme [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [X] [E] à verser à M. [R] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente