TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 04 Juin 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Avril 2025

N° RG 25/00670 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AUK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [X] [R], née le 10 Décembre 1965 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Hedi SAHRAOUI de la SARL SUDAIX, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [R] est copropriétaire des lots 91, 78, 80, 93, 118, 132, 178, 179, 220 et 234 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER a fait citer Madame [W] [R] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 30 avril 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Madame [W] [R] au paiement :

De la somme de 33871,71 euros au titre des charges impayées arrêtées au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; De la somme de 4068,46 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1920 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

En défense, Madame [W] [R], par l’intermédiaire de leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au tribunal de :

Accorder à Madame [W] [R] un délai de grâce d’une durée de 24 mois afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements mensuels et successifs de 1580€ et un 24ème versement de 1600,17€ ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER de sa demande au titre des frais nécessaires ; Réduire les frais irrépétibles à de plus justes proportions.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [W] [R] de payer la somme de 35791,71€ correspondant à des charges de copropriété et des frais qui seraient nécessaires au recouvrement dans un délai de 30 jours.

Il résulte de l’examen du décompte que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de 30 jours.

Il convient de relever que si la mise en demeure n’est pas conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle ne met pas en demeure Madame [W] [R] de payer dans les 30 jours les provisions dues au titre de l’exercice en cours, tel que cela doit être le cas dans le cadre de la procédure accélérée au fond mais l’ensemble d’une créance due au titre des charges échues, non échues et autres frais, Madame [W] [R] ne relève pas ce point dans ses écritures, reconnaissant connaître les montants des dettes en fonction de leur nature.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 28 décembre 2020, 4 octobre 2022, 4 mai 2023 et 20 novembre 2024, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [W] [R] pour la période réclamée,une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 janvier 2025, le relevé de compte arrêté au 14 février 2025 à la somme de 33871,71€ dus au titre des charges et travaux et 1920 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice 2025, pour un total de 4068,46€, le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Madame [W] [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33871,71 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er janvier 2024.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 20 novembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner Madame [W] [R] au paiement de la somme de 4068,46 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril au 31 décembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais de contentieux tous facturés à la somme de 480€ ne sont pas justifiés. Ils ne seront pas retenus.

Madame [W] [R] sera déboutée de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il apparait que Madame [W] [R] a déjà été condamnée à payer à le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER des sommes dues au titre de charges de copropriété impayées.

Si Madame [W] [R] justifie avoir subi une grave maladie de 2017 à 2021, la présente procédure étant plus récente, elle ne peut pas se prévaloir de la difficulté qu’elle aurait pour effectuer les tâches administratives pour expliquer sa résistance dans le cadre de la présente instance.

Madame [W] [R] sera donc condamnée à verser la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [W] [R] demande des délais de paiements. Elle explique avoir subi un cancer et il est justifiée par un certificat médical versé aux débats que sa maladie est intervenue de 2017 à 2021.

La somme due par Madame [W] [R] est très importante et les règlements évoqués par Madame [W] [R] dans ses écritures sont relatives à la procédure de 2021.

Au regard de la situation respective des parties et du montant de la dette, Madame [W] [R] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [R] supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  33871,71 € au titre des charges de copropriété exigibles au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  4068,46 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril au 31 décembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT