TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 21/10007 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VTC3

N° de MINUTE : 25/00667

S.A.S. [B] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0307

DEMANDEUR

C/

S.C.I. KAHINA IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline LERIDON de la SCP LERIDON & BEYRAND, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0095

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

En présence de Madame [D] [J], auditrice de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat conclu le 8 juin 2015 la SCI KAHINA IMMOBILIER a confié à la SAS [B] IMMOBILIER, en qualité de contractant général, la conception et la construction d’une salle des fêtes et d’une salle de séminaire sur un terrain situé [Adresse 11], moyennant la somme 1.470.000 € HT soit la somme de 1.764.000 € TTC.

À la suite de plusieurs avenants le montant du marché à été porté à la somme de 1.863.341,80 € TTC.

Le chantier a été déclaré ouvert depuis le 18 février 2016.

Le 1er décembre 2016, la SAS [B] IMMOBILIER a émis une dernière facture n° 2016-12-254 de travaux correspondant à 5 % du montant du marché, soit la somme de 88.200 € TTC.

Ces travaux ont fait l’objet d’une réception avec réserves selon procès-verbal du 19 décembre 2016

Le 28 octobre 2019, la SAS [B] IMMOBILIER a adressé à la SCI KAHINA IMMOBILIER une mise en demeure d’avoir à lui régler la somme de 88.200 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2020, elle a saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir le paiement d’une provision.

La SCI KAHINA IMMOBIIER a reconventionnellement demandé à titre principal la condamnation de la SAS [B] IMMOBILIER à réaliser sous astreinte les travaux relatifs à la création d’une issue de secours supplémentaire et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Selon ordonnance du 13 novembre 2020, le juge des référés a débouté la SAS [B] IMMOBILIER de sa demande de provision, débouté la SCI KAHINA IMMOBILIER de sa demande de réalisation de travaux et ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [T] [S].

La SAS [B] IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt en date du 25 juin 2021, la Cour d’appel de [Localité 6] a confirmé l’ordonnance du 13 novembre 2020 en toutes ces dispositions, sauf en ce qui concerne les travaux et a ordonné à la SAS SALININ IMMOBILIER d’exécuter l’ensemble des travaux relatifs à l’issue de secours à deux unités de passage tels que figurant sur le permis de construire modificatif du 6 novembre 2017 et ce sous astreinte.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2021, la SAS [B] IMMOBILIER a fait assigner la SCI KAHINA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes suivantes :

—  88.200 € TTC outre les intérêts de retard au taux de la BCE augmenté de 3 points ;

—  69.448,81 € TTC au titre des travaux supplémentaires ;

—  5.000 € TTC au titre des honoraires d’avocat exposés pour les besoins du recouvrement de ces sommes ;

—  5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 16 juillet 2024.

Par mention au dossier, le juge de la mise en état a joint au fond l’incident soulevé par la SAS

[B] IMMOBILIER.

Par actes de commissaire de justice en date des 24, 25 et 26 février 2025, la SAS [B] IMMOBILIER a fait assigner en intervention forcée divers sous-traitants, la SERLARL [Z] ASSOCIES en qualité de liquidateur de la SAS [G] TP, la SAS [G] TP, la SARL JARDINS DE GALLY, la SAS FACE ILE DE FRANCE, la SARL BARBIER, la SARL CLOISONPLAF, la SAS TECHNOPOSE & BEDEL, l’EURL GREENCOLOR et la SAM SMABTP, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à la garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, en ce compris les frais d’expertise, et fixer le cas échéant le montant de sa créance à hauteur des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au passif de la société [G] TP et en ordonner l’inscription sur l’état des créances.

Le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de ces interventions forcées eu égard à leur tardiveté.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 26 mai 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, la SAS [B] IMMOBILIER demande au tribunal de :

« Débouter la SCI KAHINA IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de [B] IMMOBILIER,

Condamner la SCI KAHINA IMMOBILIER à verser à [B] IMMOBILIER la somme de 73 500 € HT, soit la somme de 88 200 € TTC, outre les intérêts de retard au taux de la BCE augmenté de trois points,

Condamner la SCI KAHINA IMMOBILIER à verser à [B] IMMOBILIER la somme de 70.759,66€ HT au titre des travaux supplémentaires,

Condamner la SCI KAHINA IMMOBILIER à verser à [B] IMMOBILIER, le montant des honoraires d’avocat exposés pour les besoins du recouvrement de ces sommes, soit la somme de 5.000 € TTC,

Condamner la SCI KAHINA IMMOBILIER à verser à [B] IMMOBILIER la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 07 novembre 2024, la SCI KAHINA IMMOBILIER demande au tribunal de :

« DEBOUTER la SAS [B] IMMOBILIER de sa demande en paiement de la somme de 88.200€TTC outre les intérêts au taux de la BCE majoré de trois points.

DEBOUTER la SAS [B] IMMOBILIER de sa demande en paiement de la somme de 70.759,66 € HT.

DEBOUTER la SAS [B] IMMOBILIER de sa demande en paiement de la somme de 5.000 € au titre des honoraires de recouvrement.

DEBOUTER la SAS [B] IMMOBILIER de sa demande en paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DIRE ET JUGER que la société KAHINA IMMOBILIER se reconnaît redevable de la somme de 3.557,70 € TT, outre les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir.

CONDAMNER la SAS [B] IMMOBILIER à payer à la SCI KAHINA la somme de 2.306 euros au titre des frais et honoraires afférents aux procès-verbaux de constat.

ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties.

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, le tribunal considère que les travaux afférents à la création de l’issue de secours doivent être mis à la charge de la SCI KAHINA IMMOBILIER

CONDAMNER la SCI KAHINA IMMOBILIER à payer à la SAS [B] IMMOBILIER la somme de 22.691,76 € TTC.

En tout état de cause

CONDAMNER la SAS [B] IMMOBILIER à verser à la SCI KAHINA IMMOBILIER la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SAS [B] IMMOBILIER aux entiers dépens, dont les honoraires de l’expert soit la somme de 8.750 €.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Conformément aux dispositions de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le présent contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, il demeure soumis aux dispositions du Code civil antérieures à cette date.

Sur la nullité des conclusions de la SAS [B] IMMOBILIER notifiées par RPVA en date du 07 novembre 2024

L’article 768 du code de procédure civile prévoit que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Conformément à l’article 114 du code de procédure civile aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme, si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 115 du code de procédure civile précise que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l’espèce, par conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 11 février 2025, la SAS [B] IMMOBILIER a soulevé la nullité des conclusions signifiées le 7 février 2024 par la SCI KAHINA IMMOBILIER, au motif que la demande reconventionnelle de paiement des frais de commissaire de justice était dépourvue de toute motivation, ce qui l’empêche de se défendre.

Par conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 18 mars 2025, la SCI KAHINA IMMOBILIER a expliqué que cette demande était fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

S’il résulte des conclusions au fond de la SCI KAHINA IMMOBILIER notifiées le 7 novembre 2024 qu’elles sont succinctement motivées et ne visent aucun texte légal s’agissant de la demande reconventionnelle, elles mentionnent néanmoins que les frais dont le paiement est réclamé ont été avancés pour « préserver la preuve des désordres et des inachèvements » de la SAS [B] IMMOBILIER alors que cette dernière n’a toujours pas levé les réserves émises lors de la réception des travaux qui lui avaient été contractuellement confiés et dont la SAS [B] IMMOBILIER réclame le paiement du solde ainsi que de travaux supplémentaires.

De plus, les pièces venant à l’appui de cette demande reconventionnelle sont visées dans les conclusions ainsi qu’au bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions.

Dans ces conditions, la SAS [B] IMMOBILIER n’établit pas qu’il lui est impossible de répondre à de telles conclusions et le grief allégué n’est pas démontré.

En conséquence, la demande de nullité des conclusions de la SCI KAHINA IMMOBILIER notifiées par RPVA le 07 novembre 2024 sera rejetée.

Sur les demandes de la SAS [B] IMMOBILIER

Sur les travaux supplémentaires

En application de l’article 1793 du code civil, lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’oeuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire.

Ainsi, lorsqu’un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un ouvrage, il ne peut réclamer le paiement de travaux supplémentaires que si ces travaux ont été préalablement autorisés par écrit et leur prix préalablement convenu avec le maître de l’ouvrage ou si celui-ci les a acceptés de manière expresse et non équivoque, une fois réalisés (Cass., 3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 22-10.393, publié au Bulletin).

Pour sortir du forfait, il ne suffit donc pas que le maître d’ouvrage donne son accord pour les travaux supplémentaires ou qu’il ne s’oppose pas à leur exécution. Il faut que le maître d’ouvrage accepte de payer leur prix au-delà du forfait (Cass., 3e Civ., 29 octobre 1973, pourvoi n° 72-13.079, Bull. N° 553).

Les travaux non prévus, mais nécessaires à la conformité de la construction aux stipulations contractuelles, ne peuvent pas donner lieu à une augmentation du prix en raison du manque de prévision du locateur d’ouvrage (Cass., 3e Civ., 6 mai 1998, pourvoi n° 96-12.738, Bull. 1998, III, n° 94) ou de la survenance de circonstances imprévisibles (Cass., 3e Civ., 20 novembre 2002, pourvoi n° 00-14.423, Bull. 2002, III, n° 230).

A défaut, il appartient au locateur d’ouvrage d’établir l’existence d’un bouleversement de l’économie du contrat (Cass., 3e Civ., 24 janvier 1990, pourvoi n° 88-13.384, Bulletin 1990 III N° 28 ; Cass., 3e Civ., 4 décembre 2002, pourvoi n° 01-11.105 ; Cass., 3e Civ., 24 septembre 2013, pourvoi n° 12-24.830).

En l’espèce, le contrat conclu le entre les parties prévoit que « le Contractant Général s’engage à réaliser le programme objet du présent contrat pour le PRIX GLOBAL et FORFAITAIRE TOTAL HORS TAXES tel que défini au Tableau de décomposition du prix (…) » et que « l’engagement est FERME, FORFAITAIRE et NON REVISABLE ».

En outre l’article 10 du même document mentionne que « La réalisation des travaux nécessaires à l’exécution de l’ouvrage, selon les règles de l’art en vigueur à la date de signature des présentes et conformément aux stipulations contractuelles, ne pourra donner lieu à une augmentation du prix convenu à l’article 7 ci-dessus pusiqu’ils sont réputés compris dans le marché à forfait et ce, conformément aux obligations du Contractant principal ».

Ainsi, le contrat conclu le 8 juin 2015 entre les parties est un marché à forfait, ce qu’au demeurant aucune ne conteste.

En revanche, elles s’opposent sur le fait que le coût des travaux de création d’une issue de secours, réalisée par la SAS [B] IMMOBILIER en exécution de l’arrêt rendu le 25 juin 2021 par la Cour d’Appel de [Localité 6] soit inclus dans le prix de ce marché à forfait.

Aux termes de son rapport du 16 juillet 2024, l’expert judiciaire estime que le coût de ces travaux ne peut incomber à la SAS [B] IMMOBILIER, il s’agit néanmoins d’une question juridique qui ne relève pas de sa compétence de technicien, mais de celle du tribunal.

En l’occurrence, le permis de construire initial accordé par le Maire de [Localité 8] le 16 décembre 2015 ne comporte pas d’issue de secours située sur la façade latérale du bâtiment.

Aux termes d’un rapport d’étude en date du 19 octobre 2016, la commission d’arrondissement de [Localité 7] pour la sécurité a émis un avis favorable au cahier des charges fonctionnel du système de sécurité incendie de l’établissement objet de l’opération de construction litigieuse, mais a formulé plusieurs prescriptions complémentaires et en particulier celle d'« implanter au moins un dégagement de 2 unités de passage sur une autre façade (Est ou Sud) de manière à avoir une répartition judicieuse des issues de secours (article CO 41) ».

Selon son rapport du 14 décembre 2016, la commission d’arrondissement de [Localité 7] pour la sécurité a émis un avis favorable à la réception des travaux tout en maintenant la prescription relative à l’implantation d’au moins un dégagement de 2 unités de passage sur une autre façade (Est ou Sud).

Dans ces conditions, la création d’une issue de secours de 2 unités de passage sur une autre façade constituait des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage, puisqu’indispensables à la sécurité des usagers de cette salle des fêtes et de séminaire.

Par ailleurs, la SAS [B] IMMOBILIER n’allègue ni ne démontre un bouleversement de l’économie du contrat.

Dès lors, elle ne peut réclamer un supplément de prix pour ces travaux non prévus au marché, mais nécessaires à la réalisation conforme de l’ouvrage aux normes anti-incendie.

En conséquence, la SAS [B] IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de paiement au titre de ces travaux.

Sur la demande en paiement du solde du marché

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, selon contrat conclu le l8 juin 2015 la SCI KAHINA IMMOBILIER a confié à la SAS [B] IMMOBILIER en qualité de contractant général la conception et la construction d’une salle des fêtes et d’une salle de séminaire sur un terrain situé [Adresse 10] à [Adresse 9], moyennant la somme 1.470.000 € HT soit la somme de 1.764.000 € TTC.

À la suite de plusieurs avenants le montant du marché à été porté à la somme de 1.863.341,80 € TTC.

Le 1er décembre 2016, la SAS [B] IMMOBILIER a émis une dernière facture n° 2016-12-254 de travaux correspondant à 5 % du montant du marché, soit la somme de 88.200 € TTC dont elle réclame aujourd’hui le paiement.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves selon procès-verbal du 19 décembre 2016.

Les travaux mentionnés sur la facture n°2016-12-254 correspondent aux travaux effectivement réalisés, et les prix sont conformes à la valeur des travaux ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 16 juillet 2024.

La SCI KAHINA IMMOBILIER affirme que doivent être déduit de cette facture les sommes suivantes :

— la somme de 19.000 € correspondant d’après l’expert judiciaire au montant des réserves restant à lever ;

— la somme de 11.628 € correspondant d’après l’expert judiciaire au coût de la levée de certaines réserves qu’elle a fait réaliser par d’autres entreprises ;

— la somme de 31.334,40 € correspondant à des travaux de réalisation d’une plateforme et d’un portillon extérieur, travaux qu’elle a dû faire réaliser en urgence ;

— la somme de 22.680 € correspondant au coût des travaux de reprise des désordres affectant l’étanchéité de la terrasse.

Il convient de relever que si elle ne demande pas formellement la condamnation de la SAS [B] IMMOBILIER à lui payer les sommes qu’elle a avancées et dont elle estime qu’elles auraient dues être payées par la SAS [B] IMMOBILIER au titre de l’exécution de ses obligations contractuelles, elle formule néanmoins une demande de compensation de créance,

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 16 juillet 2024 que sur la liste des 107 réserves émises lors de la réception du 19 décembre 2016, 66 ont été levées par la SAS [B] IMMOBILIER et 26 par la SCI KAHINA IMMOBILIER.

S’agissant de la somme de 19.000 €, celle-ci n’a été acquittée par personne puisqu’elle correspond à une simple évaluation de l’expert judiciaire et bien que correspondant à l’obligation contractuelle de lever les réserves qui pèse sur la SAS [B] IMMOBILIER, elle ne peut être déduite des sommes qui lui sont dues au titre du solde des travaux effectivement réalisés.

S’agissant de la somme de 11.628 €, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 16 juillet 2024 que la SCI KAHINA IMMOBILIER a effectivement acquitté cette somme pour lever certaines réserves listées au procès-verbal de réception signé le 19 décembre 2016 par les deux parties alors que cette obligation incombe contractuellement à la SAS [B] IMMOBILIER, de sorte que cette somme sera déduite du solde de travaux qui lui sont dus.

S’agissant de la somme de 31.334,40 €, aux termes de son rapport du 16 juillet 2024, l’expert judiciaire confirme que la SCI KAHINA IMMOBILIER a acquitté cette somme pour la réalisation d’une plateforme et d’un portillon extérieur pour compléter les travaux de création de l’issue de secours telle que réclamée par la commission d’arrondissement de Torcy pour la sécurité.

Au regard de ce qui a déjà été développé sur le fait qu’il s’agit de travaux nécessaires à la réalisation d’un ouvrage conforme aux normes anti-incendie et que le contrat qui lie les parties est un marché à forfait, le prix de ces travaux incombe à la SAS [B] IMMOBILIER, de sorte que cette somme sera déduite du solde des travaux qui lui sont dus.

S’agissant de la somme de 22.680 €, l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le rapport d’expertise judiciaire du 16 juillet 2024 et le rapport d’expertise préliminaire dommages-ouvrage du 26 décembre 2023, que le bâtiment de la SCI KAHINA IMMOBILIER et construit par la SAS [B] IMMOBILIER est affecté d’infiltrations d’eau distinctes sur deux zones différentes :

— la première infiltration s’est produite au plafond de la grande salle de l’entresol en provenance de la toiture ;

— la seconde infiltration provient de la terrasse carrelée de l’entrée au niveau de l’entresol et affecte le parking couvert.

Tant l’expert judiciaire que l’expert dommages-ouvrage relèvent que le maître d’ouvrage a fait réaliser des travaux en urgence pour palier à ces désordres.

Toutefois, l’expert judiciaire a estimé qu’eu égard à l’expertise dommages-ouvrage en cours et à la carence de la SCI KAHINA IMMOBILIER à produire la totalité des justificatifs demandés, ce point devait être exclu de sa mission et il ne s’est pas prononcé sur ce désordre.

Le rapport d’expertise préliminaire dommages-ouvrage du 26 décembre 2023 indique que des

recherches complémentaires sont à prévoir et ne se prononce pas non plus ni sur les causes exactes, ni sur les imputabilités de ces désordres.

Aucune des parties n’a produit d’autres documents, notamment un rapport d’expertise complémentaire dommages-ouvrage ou la position de garantie ou de refus de garantie de l’assurance dommages-ouvrage.

Dans ces conditions si la matérialité des désordres d’infiltration est établie en revanche leur imputation aux travaux de la SAS [B] IMMOBILIER n’est pas démontrée, de sorte que la somme de 22.680 € ne peut être déduite des sommes qui lui sont dues au titre du solde des travaux effectivement réalisés.

Dès lors, le solde des travaux restant du à la SAS [B] IMMOBILIER par la SCI KAHINA IMMOBILIER s’élève à la somme de 45.237,60 € (88.200 € – 11.628 € – 31.334-40 €).

L’article 9.2 du contrat conclu le 8 juin 2015 prévoit que « tout retard de paiement du Maître d’Ouvrage de plus de 15 jours par rapport à la date d’exigibilité donnera lieu de plein droit à la perception d’intérêts de retard calculés au taux d’intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente + 3 % » et la SAS [B] IMMOBILIER justifie avoir vainement mis en demeure la SCI KAHINA IMMOBILIER d’avoir à lui régler le solde des travaux par courrier en date du 28 octobre 2019.

En conséquence, la SCI KAHINA IMMOBILIER sera condamnée à payer la somme de 45.237,60 € à la SAS [B] IMMOBILIER au titre du solde des travaux, augmentée des intérêts au taux appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente + 3 % à compter du 28 octobre 2019.

Sur la demande en paiement des surcoûts

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SAS [B] IMMOBILIER réclame le paiement de la somme de 29.390 € HT au titre des surcoûts qu’elle a supportés pour la reprise de désordres résultant d’un défaut d’entretien et de maintenance imputables à la SCI KAHINA.

À l’appui de cette prétention elle produit une commande auprès de la CCS BTP du 15 février 2019 pour des travaux de reprise des enduits en façade.

Néanmoins, ces travaux correspondent à la levée de certaines des réserves listées lors de la réception du 19 décembre 2016, qu’il appartenait contractuellement à la SAS SAILINI IMMOBILIER de traiter dans un délai de 3 mois, de sorte que l’éventuel surcoût au demeurant non démontré de ces travaux lui est imputable.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

En application de l’article L 441-6 I (devenu L 441-10 II) du code de commerce, tout

professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé à 40 euros par l’article D 441-5 du même code. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification.

En l’espèce, le retard dans le paiement étant avéré, la SCI KAHINA IMMOBILIER est débitrice de l’indemnité forfaitaire susvisée.

Pour justifier sa demande au-delà de l’indemnité forfaitaire de 40 €, la SAS [B] IMMOBILIER produit 4 factures de son conseil entre le 21 janvier 2020 et le 29 mars 2021 pour un montant global de 9775 € TTC.

Néanmoins, ces factures qui se contentent de se référer à l’affaire [B]/KAHINA et alors que le litige opposant la SAS [B] IMMOBILIER à la SCI KAHINA ne porte pas que sur la question du paiement du solde des travaux mais également sur la levée des réserves, ne peuvent suffire à démontrer qu’elles ont été engagées pour le recouvrement du solde des travaux.

En conséquence, la SCI KAHINA IMMOBILIER sera condamnée à payer la somme de 40 € à la SAS [B] IMMOBILIER.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI KAHINA IMMOBILIER sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°20/927 et RG n°23/715).

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l’équité commande de condamner la SCI KAHINA IMMOBILIER à payer à SAS [B] IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI KAHINA IMMOBILIER sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité des conclusions de la SCI KAHINA IMMOBILIER notifiées par RPVA le 07 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI KAHINA IMMOBILIER à payer à la SAS [B] IMMOBILIER la somme de 45.237,60 € (quarante-cinq mille deux cent trente-sept euros et soixante centimes) augmentée des intérêts au taux appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente + 3 % à compter du 28 octobre 2019, au titre du solde des travaux ;

CONDAMNE la SCI KAHINA IMMOBILIER aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°20/927 et RG n°23/715) ;

CONDAMNE la SCI KAHINA IMMOBILIER à payer à la SAS [B] IMMOBILIER la somme de 5.000 € (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,