TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DE REJET

DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00096 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIKS

Code NAC : 78A

ENTRE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [V] SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 6] à PARIS (75017), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELARL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621, substituée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET et PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET

Monsieur [O] [I], né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 5].

PARTIE SAISIE

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Aude JOUX

DÉBATS

À l’audience du 05 novembre 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 16 mai 2025 par le SDC DE LA RESIDENCE [V] SIS [Adresse 2] à Monsieur [I] en recouvrement de la somme de 4.643,55 euros arrêtée au 30 avril 2025,

Vu la publication du commandement de payer le 27 mai 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 9] 2 (volume 2025 S numéro 75),

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 23 juillet 2025 pour l’audience du 17 septembre 2025,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 25 juillet 2025 au greffe de la juridiction,

Monsieur [I], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté lors de l’audience du 17 septembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 octobre 2025.

Le 15 octobre 2025, le juge de l’exécution a rouvert les débats et rappelé le dossier à l’audience du 5 novembre 2025 sur la question de la proportionnalité de la saisie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025 et signifiées à Monsieur [I], le SDC DE LA RESIDENCE [V] A [Localité 8] sollicite que soit jugé que le juge de l’exécution ne peut pas soulever d’office la question de proportionnalité de la saisie, que la saisie soit considérée comme étant proportionnelle et que la vente du bien saisi soit ordonnée.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

Le SDC DE LA RESIDENCE [V] SIS [Adresse 2] poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 8], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], conformément à la description plus amplement détaillée dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et le montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Le créancier poursuivant se prévaut d’un jugement du 8 février 2024, prononcé par le Tribunal judiciaire de Versailles, signifié le 22 février 2024, et définitif suivant certificat de non-appel délivré le 13 mars 2024.

En vertu de ce titre, le SDC DE LA RESIDENCE [V] SIS [Adresse 2] justifie d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Si le créancier poursuivant fournit un décompte arrêté au 30 avril 2025 à la somme de 4.643,55 euros, il convient néanmoins d’en retrancher la somme de 672,49 euros au titre des appels provisionnels du 4ème trimestre 2023 pour lesquels il ne détient pas de titre exécutoire.

Dès lors, la créance sera fixée à la somme de 3.971,06 euros arrêtée au 30 avril 2025.

Sur la proportionnalité de la saisie

Il ressort de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, si le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance, l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution précise que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

L’article L. 311-5 du même code prévoit que le créancier ne peut procéder à la saisie de plusieurs immeubles de son débiteur que dans le cas où la saisie d’un seul ou de certains d’entre eux n’est pas suffisante pour le désintéresser et désintéresser les créanciers inscrits.

En outre, il résulte de l’article 1er du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. Dès lors, si la saisie immobilière ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend à assurer l’exécution effective d’un titre exécutoire tout en imposant au juge de l’exécution de vérifier le montant de la créance liquide et exigible, il n’en appartient pas moins au juge saisi d’apprécier encore, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre la mesure de saisie immobilière et l’enjeu du litige, notamment le montant de la créance à recouvrer, sous réserve de soumettre ce moyen à la contradiction des parties, comme l’a récemment jugé la Cour d’appel de Paris (CA PARIS 26 juin 2025, 24-20674).

Enfin, il ressort de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le SDC DE LA RESIDENCE [V] indique que le juge de l’exécution n’a pas la possibilité de soulever d’office la disproportionnalité de la mesure, qu’il ne peut soulever d’office qu’une nullité de fond d’ordre public ou une fin de non recevoir et qu’il est tenu par les demandes des parties. Il ajoute qu’en tout état de cause la mesure n’est pas disproportionnée car il a déjà tenté plusieurs mesures d’exécution avant la saisie immobilière notamment une saisie vente le 22 novembre 2024 qui était insuffisante et qu’il a fait une requête FICOBA aux fins de réaliser une saisie attribution. Il ajoute que l’absence de paiement des charges de copropriété par Monsieur [I] entraine des répercussions sur les autres propriétaires de l’immeuble et constitue un obstacle au bon fonctionnement de la copropriété.

En l’occurrence, le débiteur saisi ne comparait pas à l’audience et le juge de l’exécution doit vérifier que la demande du créancier poursuivant est régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, au regard du caractère particulièrement attentatoire de la mesure de saisie immobilière sur le droit de propriété, la mesure d’exécution ayant pour objet l’aliénation de la propriété du débiteur, le juge de l’exécution a le pouvoir de soulever d’office la question de la proportionnalité de la mesure à partir du moment où le moyen a été mis dans les débats, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’occurrence, la saisie immobilière a été réalisée sur deux lots, à savoir un appartement de trois pièces avec loggia (lot n°567) et une cave (lot n°615). La créance a été fixée à la somme de 3.971,06 euros.

Or, il n’apparait ni proportionné ni utile de procéder à la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement de payer pour recouvrer cette créance. En effet, une telle mesure d’exécution forcée, fort coûteuse, et dont seuls les frais de publicité s’avéreraient plus élevés que la créance en elle-même, apparait disproportionnée. En outre, le créancier poursuivant justifie n’avoir réalisé qu’une saisie vente avant d’entamer cette procédure mais aucune autre mesure d’exécution forcée qui paraitrait plus adaptée au regard du montant de la créance, une requête FICOBA n’étant pas une mesure d’exécution. En outre, force est de constater que la seule vente du lot n°615 à savoir la cave suffirait à désintéresser le créancier et il n’est donc pas justifié que les deux lots aient été saisis.

La saisie immobilière apparait donc disproportionnée par rapport au montant de la dette. En conséquence, il convient d’ordonner la mainlevée du commandement.

Le créancier poursuivant succombant sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE la créance du SDC DE LA RESIDENCE [V] SIS [Adresse 2] à 3.971,06 euros arrêtée au 30 avril 2025 ;

CONSTATE le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière ;

ORDONNE la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 16 mai 2025 et publié le 27 mai 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 9] 2 (volume 2025 S numéro 75) ;

CONDAMNE le SDC DE LA RESIDENCE [V] SIS [Adresse 2] aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 9], le 05 décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Aude JOUX Elodie LANOË