TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

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3ème Chbre Cab A4

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ORDONNANCE D’INCIDENT

AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 08 JUILLET 2025

DÉLIBÉRÉ DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/04495 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JH2

AFFAIRE : Mme [W] [V]

C/ M. [M] [B], Mme [F] [H]

Nous, Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame ESPAZE, greffière dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [W], [D], [U] [V]

née le 19 août 1989 à [Localité 5] (49)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1] (RÉPUBLIQUE DÉMOCRATIQUE DU CONGO)

représentée par Maître Sandra FIORENTINI-GATTI de la SELAS SF AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Monsieur [M], [I] [B]

né le 22 février 1974 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [H]

née le 13 juin 1975 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

Ordonnance signée par YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 février 2020, Madame [W] [V] a acquis de Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] les lots 11 et 12 situés dans la copropriété sise [Adresse 3].

Le bien a été vendu avec un bail en cours au profit de Madame [L] [O].

Le 17 mai 2021, la mairie de [Localité 7] a notifié un arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble.

Le 9 septembre 2021, l’évacuation des habitants a été notifiée.

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Suivant exploits du 14 avril 2023, Madame [W] [V] a fait assigner Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre, sur le fondement des article 1641 et suivants du code civil :

— condamner Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] in solidum à lui payer :

—  81.500 euros TTC au titre de la réduction du prix de vente de l’immeuble acquis,

—  15.619,28 euros au titre des travaux réalisés dans l’appartement,

—  5.232,91 euros au titre des charges de copropriété de 2020 au 1er trimestre 2023,

—  2.760,55 euros au titre des frais d’agence immobilière (de février 2020 à août 2022),

—  30.438 euros correspondant aux frais de relogement de la famille [O],

—  14.432 euros correspondant à la perte de loyers de juin 2021 à mars 2023,

—  5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  5.000 euros au titre de la perte de temps occasionnée,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de délivrance de l’assignation et les frais d’exécution forcée de la décision à venir,

— rappeler que le jugement est exécutoire de plein droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] demandent au juge de la mise en état de :

— juger l’action de Madame [W] [V] fondée sur la garantie des vices cachés prescrite,

— condamner Madame [W] [V] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 27 mai 2025, Madame [W] [V] demande au juge de la mise en état de :

— débouter les demandeurs à l’incident, la prescription invoquée par ces derniers n’étant pas acquise dans la mesure où la connaissance d’un vice affectant le bien ne l’a été qu’en septembre 2021 et celle d’un défaut manifeste d’entretien ne l’a pas été avant mars 2022,

— à titre subsidiaire, se déclarer incompétent en l’état de l’existence d’une contestation sérieuse et privant le juge de l’incident de statuer sur la fin de non recevoir sans préjuger du fond,

— en tout état de cause, débouter les demandeurs à l’incident de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celle-ci étant injustifiée et disproportionnée,

— condamner Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] au paiement d’une somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

L’article 789 du code de procédure civile énonce que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, la vente entre Madame [W] [V], Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] a été conclue le 28 février 2020.

Un arrêté de mise en sécurité a été notifié par la mairie de [Localité 7] le 17 mai 2021.

Madame [W] [V] a fait assigner Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] devant le présent tribunal le 14 avril 2023, dans le délai de deux ans depuis l’arrêté de mise en sécurité.

Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H] font valoir que Madame [W] [V] avait connaissance des désordres de l’immeuble avant cette date car elle a reçu notification le 10 décembre 2020 d’un courrier l’informant du lancement de la procédure contradictoire de mise en sécurité, et que l’arrêté de mise en sécurité a été pris sur la base d’une visite technique du 3 septembre 2020 au cours de laquelle ont été constatés :

— sur la façade côté rue :

— des lézardes sur les façades de 3 cm maximum,

— une instabilité de certains éléments de corniches et d’encadrement de fenêtres, avec risques à terme de chute de matériaux,

— un bombement de l’angle du bâtiment, avec risque à terme de destructuration de l’angle de l’immeuble et de chute de matériaux sur les passants,

— de nombreuses traces de pontage de fissures au mortier, avec risque à terme de fragilisation de la structure,

— fissure verticale sur toute la hauteur du bâtiment à la jonction avec l’immeuble mitoyen côté [Adresse 9], avec risque à terme de désolidarisation des deux bâtiments,

— corrosion perforante de la descente d’eau pluviale à l’angle du bâtiment, avec risque à terme de dégât des eaux pouvant impacter la structure,

— mauvais état des volets avec risque à terme de chute de matériaux sur les personnes,

— sur la façade côté cour :

— suspicion de champignons lignivores en pied de façade, avec risque d’atteinte à la structure,

— corrosion perforante de la descente d’eau pluviale avec risque de dégât des eaux pouvant impacter la stabilité de la structure,

— cave : fuites sur les réseaux [Localité 6] et sol détrempé, avec risque de destabilisation des fondations et de fragilisation de la structure,

— cage d’escaliers :

— affaissement des marches, mauvais état des nez de marches et contremarches de l’escalier d’accès au logement R+1 de droit, avec risque à terme de chute de personnes,

— déversement de la volée d’escalier située entre le rez-de-chaussée et le R+1, avec risque de destructuration de l’escalier, de chute de personnes et de chute de matériaux sur les personnes,

— descellement de deux barreaux de la main courante, avec risque de chute de personnes,

— fissures horizontales au niveau du puits de lumière, avec risque de chite de matériaux sur les personnes,

— local commercial : diverses fuites d’eau, avec risque de dégât des eaux pouvant impacter la stabilité de la structure,

— hall d’entrée : début d’écaillage de la peinture et microfssures sur les parois,

— appartement en R+1 : de nombreux désordres, dont notamment un risque d’affaissement du plancher et de désordres sur la structure,

— appartement en R+1 central :

— affaissement localisé du sol de la salle de bains, avec risque d’affaissement du plancher,

— défaut de planéité du sol de la cuisine,

— appartement en R+2 de gauche : souplesse anormale du plancher dans la petite chambre, avec risque de destructuration du plancher

Une assemblée générale a eu lieu le 16 septembre 2020 avec comme objet notamment le vote d’un diagnostic structurel.

La convocation en vue de cette assemblée générale précise avec un élément visuel attirant l’attention du lecteur que “le syndic alerte les copropriétaires sur les fissures sur les façades côté rue et cour, ainsi que la cage d’escalier. Cette situation nécessite impérativement l’étude de la structure par un bureau d’étude afin d’en déterminer l’origine. Un rendez-vous en présence des architectes de la ville va être organisé afin d’établir la gravité de la situation. Dans le cas où les copropriétaires voteraient contre la désignation d’un bureau d’études, nous serions dans l’impossibilité de poursuivre notre mission.”.

Madame [W] [V] ne conteste pas avoir eu connaissance de ces éléments. Toutefois, elle estime que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date du rapport de la société JC CONSULTING du mois de mars 2022 car ce dernier a permis de connaître l’ampleur des désordres et du défaut d’entretien manifeste de l’immeuble aboutissant à un arrêté de péril.

Il doit être constaté que les désordres visés dans le rapport de visite technique de la ville de [Localité 7] le 3 septembre 2020 sont manifestement anciens et ne peuvent être qualifiés de vices cachés pour tous ceux qui sont en parties communes compte tenu de la date de la vente, conclue le 28 février 2020.

L’arrêté de mise en sécurité du 17 mai 2021 a préconisé la réalisation d’un diagnostic de structure mais aucune évacuation de l’immeuble.

L’arrêté de mise en sécurité du 9 septembre 2021 vise le diagnostic réalisé par le BET JC CONSULTING et l’entreprise ACM le 3 septembre 2021. Ce diagnostic n’est pas produit aux débats, toutefois, le maire a indiqué dans son arrêté que le diagnostic a révélé un état de dégradation avancé des murs du local commercial du rez-de-chaussée au niveau de l’angle [Adresse 9] / [Adresse 8], ainsi qu’un risque d’effondrement de l’angle du bâtiment, ainsi que des atteintes structurelles sur le mur de refend entre les deux locaux commerciaux du rez-de-chaussée, ainsi qu’un fléchissement des poutres de la charpente côté [Adresse 2] avec risque de rupture d’une poutre pouvant entraîner l’effondrement de la toiture.

C’est sur connaissance de ces éléments que l’évacuation de l’immeuble a été ordonnée le 9 septembre 2021.

Le rapport de la société JC CONSULTING du 25 mars 2022 indique que les sondages destructifs pour contrôler la structure ont été réalisés le 3 août 2021 et que la situation critique de la structure a été découverte à cette occasion.

La société JC CONSULTING a alors réalisé en urgence un plan de butonnage de la façade et a alerté la ville de [Localité 7] sur l’urgence de la situation.

Par la suite, la société JC CONSULTING a constaté une évolution de la fissuration en façade et a préconisé la réalisation de travaux de butonnage en urgence.

Par ailleurs, elle a fait réaliser une étude de sol, procéder à des réparations des canalisations d’évacuation des eaux usées.

Le rapport du 25 mars 2022 dresse la description de toutes les investigations réalisées, des réparations effectuées et établit un diagnostic de la structure du bâtiment.

L’ensemble de ces éléments montre que si Madame [W] [V] a su dès le 16 septembre 2020 que des études de structure devaient être réalisées, elle ne pouvait pas disposer d’informations sur l’état critique de la structure et la nécessité d’une mise en sécurité avec évacuation avant le jour de l’arrêté du 9 octobre 2021. C’est cette date qui doit être retenue comme point de départ du délai de prescription de l’action fondée sur les vices cachés.

L’action de Madame [W] [V] est alors recevable.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond.

Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du Code de procédure civile,

Déclarons recevable car non prescrite l’action de Madame [W] [V] à l’encontre de Monsieur [I] [B] et Madame [F] [H],

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond,

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident,

Transmettons le dossier à la 3ème chambre B du présent tribunal pour compétence.

AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

M^e Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS

M^e Sandra FIORENTINI-GATTI de la SELAS SF AVOCAT