TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03374

N° Portalis 352J-W-B7J-C7LSO

N° MINUTE : 1

Assignation du :

14 Mars 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [E] [K][2]

[2]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Médiateur : Martine BOURRY D’ANTIN

[Adresse 4]

[Adresse 4]

JUGEMENT

rendu le 22 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I ZITA JAREL D’ORSIN

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0586

DEFENDERESSE

Madame [T] [I] [P]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représentée par Maître Isis CHENNEVEAU, avocate au barreau de PARIS, avocate postulante, vestiaire #C2275 et Maître Walter VALENTINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 05 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 07 juillet 2009, Mesdames [N] et [J] [F] ainsi que Madame [L] [R], aux droits desquelles vient la S.C.I ZITA JAREL D’ORSIN, ont consenti à Madame [T] [P] le renouvellement d’un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 7], comprenant une cave n°16 au sous-sol et un local au 4ème étage escalier gauche, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2007 et pour un loyer annuel HT et HC de 9.157 €, révisé le 18 octobre 2010 à 9.680 € HT et HC puis le 09 octobre 2013 à 10.446 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2022, la bailleresse a délivré à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022.

Par mémoire préalable signifié le 27 septembre 2024, la bailleresse a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.000 € HT et HC.

Par acte du 14 mars 2025, elle a assigné la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 26 mai 2025, la S.C.I ZITA JAREL D’ORSIN sollicite du juge des loyers de :

— surseoir à statuer sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé, ainsi que de paiement d’intérêts légaux sur les rappels de loyers et de capitalisation,

— ordonner une expertise pour rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2022,

— rejeter les demandes de la défenderesse autres que de désignation d’un expert,

— de condamner celle-ci aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 02 juin 2025, Madame [T] [P] sollicite du juge des loyers :

— de surseoir à statuer sur la demande de la bailleresse tendant à voir déplafonner le loyer pour le voir porter à la somme de 45.000 € HT et HC par an, avec effet rétroactif au 1er octobre 2022 ;

— avant dire droit, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire à la charge de la bailleresse avec la mission habituelle et notamment de rechercher si le loyer en question peut être déplafonné et, dans l’affirmative, la valeur locative au 1er octobre 2022 des lieux loués au regard des éléments fixés aux articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et de donner acte aux parties de leur accord sur ce point ;

— de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire est venue à l’audience du 05 juin 2025 et a été mise en délibéré au 09 octobre 2025, prorogé au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

La bailleresse fait état, à titre d’éléments de comparaison, de deux baux consentis en 2019 et 2024 portant sur des locaux en étages aux [Adresse 7], mais ne sollicite plus la fixation du prix du bail en considération de ces éléments, puisqu’elle ne réclame qu’une expertise judiciaire.

Ces éléments sont effectivement insuffisants pour statuer sur la valeur locative des locaux loués à la défenderesse.

Le juge des loyers constate qu’il est opportun d’ordonner, pour ce faire, une expertise judiciaire.

En conséquence, il convient, avant dire droit, de surseoir à statuer sur les demandes et d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui sollicite cette mesure et a un intérêt certain à sa réalisation.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 7] à compter du 1er octobre 2022 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ci-après désigné,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [E] [K]

[Adresse 5]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 8]

Avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 7] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I ZITA JAREL D’ORSIN à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 15 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 février 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [X] [V]

Association AME

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX03]

[Courriel 9]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 22 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL L. FONTANELLA