TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 16 janvier 2026

à M^e CLEMENT Stéphanie

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04905 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63V5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA PRIVILEGE, et en ses bureaux administratifs au [Adresse 1], domiciliée : chez VILOGIA PRIVILEGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [X] [E]

né le 29 Août 1996 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [Y] [P] épouse [E]

née le 25 Février 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 18 octobre 2022, la société anonyme (SA) Vilogia a consenti à M. [L] [E] et Mme [Y] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 5], dans le dixième [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 797,38 euros outre 134,54 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] le 20 mars 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.487,14 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, la SA Vilogia, représentée par la société Vilogia Privilège, a fait assigner en référé M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;leur expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;leur condamnation solidaire par provision au paiement de la somme de 7.748,01 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 16 juin 2025, avec intérêts de droit à compter du jugement, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

A l’audience du 13 novembre 2025, la SA Vilogia représentée par son conseil réitère les termes de son assignation.

M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E], bien que cités régulièrement par actes remis à étude, ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le prénom du défendeur, il sera retenu [L] [X] comme indiqué sur l’ensemble des pièces versées au débat.

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 29 août 2025 a été dénoncée le 1er septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 25 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 29 août 2025.

Par conséquent, la SA Vilogia est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 18 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mars 2025, pour la somme en principal de 4.487,14 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son préambule.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.086,59 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E], restent devoir, après déduction des frais de procédure (186,84 + 181,63) et des frais non justifiés (assurance de 228,22 euros), la somme de 13.079,76 euros, à la date du 31 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] sont donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 13.079,76 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Vilogia, M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 octobre 2022 entre la SA Vilogia d’une part et M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 5], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Vilogia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit mille quatre-vingt-six euros et cinquante-neuf centimes (1.086,59 euros) à ce jour, à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] à verser à la SA Vilogia, à titre provisionnel, la somme treize mille soixante et dix-neuf euros et soixante et soixante-seize centimes (13.079,76 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre inclus, outre les charges postérieures ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [X] [E] et Mme [Y] [P] épouse [E] à verser à la SA Vilogia une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente