TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2025

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2025

N° RG 25/03476 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XGY

PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “RESIDENCE [7]”

représenté par son syndic en exercice, INTESA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [I] [L]

née le 03 Juin 1976 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [T]

né le 24 Août 1986 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [W] épouse [T]

née le 19 Janvier 1987 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SCCV [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société SCCV [Adresse 4] a fait édifier, en qualité de constructeur non réalisateur, un ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [7] situé [Adresse 4], composé de deux bâtiments accueillant 43 logements et des places de stationnement.

Les parties communes de l’ensemble immobilier ont fait l’objet d’une livraison le 31 juillet 2024 avec réserves. Des procès-verbaux de constat ont été établis les 5 février 2025 et 4 juin 2025.

Par acte notarié du 8 novembre 2023, Monsieur [O] [T] et Madame [B] [T] née [W] (ci-après les consorts [T]) ont acquis selon les modalités de la vente en l’état futur d’achèvement les lots 28 et 46. La livraison est intervenue le 1er août 2024 avec réserves.

Les consorts [T] se sont plaints de désordres, malfaçons et non-conformités et ont fait établir un procès-verbal de constat le 27 mars 2025 par un commissaire de justice, ainsi qu’un rapport d’expertise amiable par Monsieur [X] [E].

Par acte notarié du 7 juillet 2022, Madame [P] [L] a acquis selon les modalités de la vente en l’état futur d’achèvement les lots 11 et 68. La livraison est intervenue le 1er août 2024 avec réserves.

Elle s’est plainte de désordres, malfaçons et non-conformités et a fait établir des procès-verbaux de constat les 27 mars 2025 et 11 juin 2025 par un commissaire de justice.

Plusieurs courriers ont été envoyés par la société INTESA IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à la société SCCV [Adresse 4], aux fins de signaler les désordres et solliciter la levée des réserves.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [7], représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER, Madame [P] [L], Monsieur [O] [T] et Madame [B] [T] née [W] ont assigné la SCCV [Adresse 4], en référé, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et de réserver les dépens.

A l’audience du 3 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [7], représenté par son syndic en exercice, Madame [P] [L], Monsieur [O] [T] et Madame [B] [T] née [W], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes à l’identique.

La société SCCV [Adresse 4], représentée par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usage et d’inclure dans les chefs de mission confiés à l’expert de :

« indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination,fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ».Elle sollicite que les dépens soient laissés à la charge de chaque partie.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, il apparaît que les demandeurs justifient qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués par la production de procès-verbaux de constat des 5 février 2025, 27 mars 2025, 4 juin 2025 et 11 juin 2025, ainsi que par l’expertise amiable par Monsieur [X] [E].

Il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge des demandeurs.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[H] [F]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Courriel : [Courriel 10]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et dans :

— pour les parties communes de la copropriété dans le procès-verbal de livraison du 31 juillet 2024 et dans les procès-verbaux de constat du 5 février 2025 et du 4 juin 2025,

— pour les lots de Monsieur [O] [T] et Madame [B] [T] née [W] dans le procès-verbal de livraison du 1er août 2024, dans le procès-verbal de constat du 27 mars 2025, et dans le rapport d’expertise amiable de Monsieur [X] [E],

— pour les lots de Madame [P] [L] dans le procès-verbal de livraison du 1er août 2024 et dans les procès-verbaux de constat du 27 mars 2025, et du 11 juin 2025 ;

cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [7], représenté par son syndic en exercice, Madame [P] [L], Monsieur [O] [T] et Madame [B] [T] née [W] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [7], représenté par son syndic en exercice, Madame [P] [L], Monsieur [O] [T] et Madame [B] [T] née [W], d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge du Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [7], représenté par son syndic en exercice, Madame [P] [L], Monsieur [O] [T] et Madame [B] [T] née [W].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 7 novembre 2025 à :

— [H] [F], expert (LS)

— service expertises

Grosse délivrée le 7 novembre 2025 à :

— Maître Philippe HUGON DE VILLERS

— Maître Armelle BOUTY