MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/04119 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNTX

AFFAIRE : S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT / [P] [X], [G] [B] [M] épouse [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution

Greffier : Anaïs GIRARDEAU

En présence de Mélissa VIAUD, auditrice de justice lors des débats,

copie à

M^e Gabriel BELAICHE

M^e Sandra JUSTON

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 379 502 644, et dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle même venant aux droit de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA)

représentée par M^e Gabriel BELAICHE, substitué à l’audience par M^e Fanny DUCHESNE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant comme avocat plaidant M^e Edith SAINT-CENE, avocats au barreau de Paris,

DÉBITEURS SAISIS

Monsieur [P] [X]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 16]

Madame [G] [B] [M] épouse [X]

née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 18], demeurant [Adresse 16]

tous deux représentés à l’audience par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Le tribunal, après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 17 Novembre 2025, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de Monsieur [P] [X] et madame [G] [B] [M] épouse [X] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 10 Juin 2024 et publié le 25 Juillet 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 8] volume 2024 S n°98 et portant sur les biens immobiliers suivants :

— Sur la commune de [Localité 12], dans un ensemble immobilier en cours d’édification, à l’intérieur de la zone d’aménagement concerté dénommée “[Adresse 22]” lieudit “[Localité 19] [Adresse 10] [Localité 13] au cadastre renové de ladite commune sous les relations suivantes :

— Section AE numéro [Cadastre 3] lieudit “[Localité 20]” : 01ha 42 a 84 ca.

— Section AE numéro [Cadastre 4] lieudit “[Localité 20]” : 40 ca

— Section AE numéro [Cadastre 5] lieudit “[Localité 20]” : 02 ha 42 a 16 ca.

Soit une contenance totale de 03 ha 85 a 40 ca.

LE LOT NUMERO CENT CINQUANTE TROIS (153)

(Correspondant au lot de commercialisation numéro G26)

Une Unité d’hébergement de type T3 comprenant :

— Au rez-de-chaussée : cuisine, sejour, WC, dégagement et escaliers d’accès au premier étage.

— Au premier étage : deux chambres avec placard, dégagement avec trappe d’accès aux combles, salle de bain avec WC.

Et la jouissance privative d’une terrasse. Et les 110/ 10.000èmes des parties communes générales.

— LE LOT CENT QUATRE (154)

Un local à vélo situé au rez-de-chaussée.

Et les 1 /10.000èmes des parties communes générales.

Vu l’assignation signifiée le 23 Septembre 2024 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 26 Septembre 2024 ;

Vu les annexions au cahier des conditions de vente en date des 09 décembre 2024 et du 31 janvier 2025 ;

Vu les renvois du dossier à la demande des parties lors des audiences du 18 novembre 2024, du 20 janvier 2025, du 17 mars 2025 et du 16 juin 2025, avant d’être retenu lors de l’audience du 15 septembre 2025 ;

Vu les conclusions n°2 du créancier poursuivant notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 juin 2025, aux fins de voir:

— débouter monsieur et madame [X] de l’ensemble de leurs contestations, fins et conclusions,

— juger la présente procédure de saisie immobilière régulière,

— statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées,

— fixer la créance du Crédit Immobilier de France Développement à la somme globale sauf mémoire de 455.568,31 arrêtée au 17 décembre 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 4,60% postérieurs jusqu’au parfait paiement, sans préjudice de tous autres frais de procédure et d’exécution,

— ordonner la vente forcée, en un seul lot, des lots 153 et 154,

— fixer l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens ci-dessus désignés, sur la mise à prix de 17.400 euros,

— désigner la SCP TORBIERO, GUERIN, CANAL commissaires de justice associés à Eyguières, aux fins d’assurer la ou les visites des biens saisis, dans la quinzaine précédent la vente, pendant une durée comprise entre 1h30 et 2h,

A titre subsidiaire, dans le cas où la vente amiable serait autorisée,

— fixer le montant plancher de la vente à hauteur de 58.000 euros,

— ordonner que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la caisse des dépôts et consignations,

— taxer les frais de poursuite,

— ordonner que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant, en sus du prix de vente,

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée,

— ordonner que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente,

En tout état de cause,

— condamner in solidum monsieur et madame [X] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des frais de procédure, outre les entiers dépens.

Vu les conclusions des débiteurs saisis notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 04 mars 2025, aux fins de voir:

Sur l’exception de litispendance,

— recevoir l’exception de litispendance et suspendre l’instance consistant en la fixation de la créance du CIFD,

Sur la prescription de l’action,

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action par voie de saisie immobilière de l’acte de prêt notarié du 1er mars 2004,

A titre subsidiaire,

— constater que le tribunal judiciaire de Lille est saisi d’une demande de nullité du prêt et de la fixation des créances réciproques des époux [X] et du CIFD,

— renvoyer la fixation de la créance au tribunal judiciaire de Lille,

— dire et juger que la résolution ne pouvait résulter dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 que d’une décision de justice ou de l’application d’une clause résolutoire,

— dire que dans le cadre de l’office d’appréciation accordé au juge, celui-ci est fondé à juger du caractère abusif d’une clause contractuelle,

— dire que le CIFD ne justifie pas d’une créance exigible pour le recouvrement forcé sur le fondement de l’acte notarié disqualifié et prononcer la nullité du commandement de saisie immobilière du 10 juin 2024,

— ordonner la radiation du commandement de saisie immobilière du 10 juin 2024,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter le CIFD de sa demande en paiement d’une indemnité de résiliation pour un montant de 19.142,48 euros,

— autoriser la vente amiable à une somme de 70.000 euros minimum par appartement,

— constater que la société bailleresse APPART CITY dispose d’une droit de préférence,

— condamner le CIFD à payer aux époux [X] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Vu la comparution des parties représentées par leur avocat respectif ; le jugement sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Monsieur et madame [X] expliquent faire partie des nombreuses victimes de la société Apollonia qui proposait des investissements immobiliers surestimés et n’avoir pu faire face aux obligations de remboursement à cause du surendettement créé par ces opérations.

Conseillés par la SAS Apollonia, monsieur et madame [X] indiquent avoir acquis divers biens immobiliers destinés à la location financés par des emprunts. Ainsi, ils indiquent avoir notamment souscrits auprès de la société CIFFRA devenue CIFD:

— le 21 avril 2004 un prêt de 396.000 euros ayant pour objet le financement de l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement à [Localité 11] “le Forum [Adresse 10] [Localité 14]”,

— le 26 mars 2004, un prêt de 247.333 euros ayant pour objet le financement de l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement à usage locatif sis [Adresse 15] à [Localité 21].

Monsieur et madame [X] ont porté plainte le 21 janvier 2010 pour escroquerie devant le tribunal de grande instance de Marseille et la CIFFRA devenue CIFD est également partie à la procédure.

Monsieur et madame [X] ont assigné, par acte du 03 juillet 2012, la société CIFRAA aux droits de laquelle vient désormais le CIFD, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de prononcer la nullité des prêts du fait du vice de leur consentement et ont mis en cause la responsabilité des établissements bancaires.

Le tribunal de grande instance de Marseille, initialement saisi, s’est déclaré ratione loci incompétent et les quatres procédures sont pendantes devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par ordonnance d’incident en date du 28 mars 2019, le tribunal de grande instance de Lille a dit n’y avoir lieu à prononcer la disjonction, ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale définitive à intervenir dans le cadre de l’instruction pénale ouverte devant le juge d’instruction du TGI de Marseille, rejeté la demande de provision formée par la banque, dit que l’affaire sera rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente et, a réservé les dépens.

Par ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, rendue le 15 avril 2022, ainsi qu’un arrêt de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023 confirmé par un arrêt de la cour de Cassation du 25 septembre 2023, la société Apollonia, ses dirigeants, commerciaux, secrétaires, avocats et notaires attitrés sont renvoyés devant le tribunal correctionnel pour escroquerie et complicité d’escroquerie en bande organisée.

Le procès pénal s’est déroulé du 31 mars au 06 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

C’est dans ces conditions, que monsieur et madame [X] ont fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière engagée à leur encontre par la SA Crédit Immobilier de France Développement.

Il résulte des éléments produits aux débats :

— que la vente est poursuivie en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 1er mars 2004 par Me [V] [S], notaire associé à [Localité 8] par lequel le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la CIFFRA a consenti à monsieur et madame [X] un prêt immobilier “Prêt CAP PROJET 5 ANS” n°[Numéro identifiant 6] d’un montant en principal de 396.000 euros remboursable sur une durée unitiale de 240 mois, au taux nominal initial de 4,60% l’an ; un privilège de prêteur de deniers a été publié au SPF d'[Localité 8] 1 le 5 avril 2004 sous les références 2004 V n°1876 ;

— qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 10 Juin 2024 et publié le 25 Juillet 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 8] volume 2024 S n°98 ;

— que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé;

— que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à monsieur et madame [X] pour les avoir acquis aux termes d’un acte de vente en l’état de futur achèvement reçu le 1er mars 2004 par Me [V] [S], notaire associé à [Localité 8] dont un expédition a été publiée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 8] 1 le 05 avril 2004 sous les références volume 2004 P n°3629 ;

— que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 26 septembre 2024;

— que la créance réclamée par le Crédit Foncier de France Développement, lors du commandement de payer, s’établissait à la somme totale de 454.285,88 euros (en principal intérêts frais) provisoirement arrêtée au 06 mai 2024, outre intérêts de retard postérieurs au taux contractuel de 4,60% et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais notamment des frais judiciaires et de ceux d’exécution, décomposée comme suit :

— capital restant dû au 12 juillet 2013 273.464,07 euros

— solde impayé au 12 juillet 2013 70.414,16 euros

— indemnité d’exigibilité (7% du capital restant dû) 19.142,48 euros

TOTAL DU au 12 juillet 2013 363.020,71 euros

— intérêts échus du 13 juillet 2013 au 06 mai 2024

au taux de 4,40% 128.522,17 euros

— intérêts à échoir jusqu’au parfait paiement

au taux de 4,40% Mémoire

— règlements client 37.257,00 euros

— frais de procédure Mémoire

TOTAL GENERAL dû au 06 mai 2024 outre mémoire 454.285,88 euros

Sur les contestations,

— Sur l’exception de litispendance,

Selon les dispositions de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon les dispositions de l’article 74 du même code, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.

Selon les dispositions de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

Selon les dispositions de l’article 101 du code de procédure civile,s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

En l’espèce, les consorts [X] soutiennent qu’eu égard à l’ordonnance d’incident en date du 28 mars 2019 rendue par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Lille, soit un sursis à statuer, il appartenait au CIFD de contester ladite décision avant d’agir en exécution forcée. Ils indiquent, qu’au risque de litispendance, il ne peut être statuer sur la demande de fixation de la créance du CIFD, alors même que le tribunal judiciaire de Lille est saisi des mêmes demandes, soit la fixation de la créance du CIFD et des époux [X].

En réplique, le CIFD soutient que les conditions de la litispendance ne sont pas réunies, notamment en ce que seul le juge de l’exécution immobilier est compétent pour statuer sur les litiges relatifs à la saisie immobilière; les prétentions des parties ne sont pas les mêmes. Il précise que retenir l’exception de litispendance irait à l’encontre d’une bonne admnistration de la justice, compte tenu de ce que le délai raisonnable ne pourrait pas être respecté et le recouvrement de la créance du CIFD ne présente aucune difficulté. Il relève que les défendeurs peuvent soulever les mêmes contestations devant la présente juridiction.

Il sera relevé que l’exception de litispendance est recevable pour avoir été soulevée dans les premières écritures de monsieur et madame [X].

Il résulte des éléments débattus que c’est de manière fondée que le CIFD indique que les conditions de l’exception de litispendance ne sont pas réunies, dans le présent cas d’espèce. En effet, les époux [X] sont infondés à prétendre que les procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Lille et le juge de l’exécution statuant en matière immobilière près le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence procède de demandes identiques, s’agissant d’une procédure en demande en paiement de la part du CIFD et en nullité des prêts de la part des consorts [X]. Par ailleurs, il sera relevé que la compétence d’attribution du juge de l’exécution statuant en matière immobilière est d’ordre public.

Il s’ensuit que l’exception de litispendance formulée par les consorts [X] sera rejetée.

Pour autant, selon les dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Selon les dispositions de l’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut suspendre l’exécution d’une décision de justice qui sert de fondement aux poursuites.

Il sera relevé que les consorts [X] justifient avoir assigné dès le 4 juillet 2012 le Crédit Immobilier de France Développement aux fins de voir prononcer la nullité de deux contrats de prêts immobilier et de voir condamner la Banque à leur payer la somme de 643.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa responsabilité. À cet égard, la Banque a formé une demande reconventionnelle en paiement desdits prêts. Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Lille est également saisi de l’action en responsabilité introduite par monsieur et madame [X] à l’encontre notamment de deux banques, de Me [K] et de la CFPI, courtier en crédit.

Le juge de la mise en état, dans son ordonnance d’incident en date du 28 mars 2019 a indiqué que les deux pans de l’instance ne sauraient être dissociés, les demandeurs concluant à la nullité des actes de prêt et la banque au remboursement des prêts. Il est ajouté “ dès lors l’issue de cette procédure pénale est de nature à influer sur le sort de la présente action en nullité des prêts et, partant, sur la demande reconventionnelle en paiement de la banque.”“ Il y a donc lieu à surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale définitive à intervenir […].” La demande de provision de la banque a été rejetée.

Si le créancier peut détenir deux titres exécutoires, cela ne peut être au mépris d’une bonne administration de la justice et au risque d’une contrariété de décisions.

Si le CIFD fait valoir qu’il n’est pas d’une bonne administration de la justice de statuer dans un délai qui ne serait pas raisonnable et qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution de suspendre l’exécution d’un titre exécutoire, force est de constater que la procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Lille, qui sera amené à statuer sur la nullité du titre exécutoire, a nécessairement une conséquence sur la phase d’orientation de la procédure de saisie immobilière. De surcroît, la jurisprudence citée par le CIFD rendue par le juge de l’exécution de [Localité 17] rejetant une demande de sursis à statuer dans un dossier de prêt dit “Apollonia” n’a pas vocation à s’appliquer à la présente espèce, la décision citée ayant trait à la contestation d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire dont les conditions de validité relatives à la créance ne sont pas les mêmes que dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et pour éviter toute contrariété de décision sur la validité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière, il y a lieu d’ordonner d’office un sursis à statuer sur les demandes formulées par les parties, dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Lille (RG n°18/05265) et d’ordonner la suspension de la procédure de saisie immobilière.

Les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant comme juge de l’exécution, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de litispendance soulevée par monsieur [P] [X] et madame [G] [M] épouse [X] ;

SURSEOIT à statuer sur les demandes de la société Crédit Immobilier de France Développement ainsi que sur celles de monsieur [P] [X] et madame [G] [M] épouse [X] dans l’attente de la décision à intervenir par le tribunal judiciaire de Lille dans l’instance RG n°18/05265 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du lundi 21 septembre 2026 à 9h00 ;

DIT que la partie la plus diligente pourra toujours nous saisir, par conclusions, le cas échéant, à charge pour elle de justifier de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Lille ;

RESERVE les demandes des parties et les dépens.

Fait et signé au tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 17 novembre 2025 par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et madame Anaïs GIRARDEAU, greffière et, prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION