TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/07525 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZLG

Minute : 24/01173

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [W] [Y]

Madame [M] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Y],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [E],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2012, Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (ci-après Seine Saint Denis Habitat), venant aux droits de l’Office public de l’habitat OPIEVOY, a donné à bail à Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel principal de 616,70 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, Seine Saint Denis Habitat a fait signifier à Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3326,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 26 octobre 2023 et d’avoir à produire l’assurance habitation. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé en date du 05 janvier 2024, reçu le 10 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, Seine Saint Denis Habitat a fait assigner Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef,

«  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] au paiement :

— de la somme de 5787,12 euros arrêtée au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023, date du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de février 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

«  condamner solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

«  condamner solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

«  condamner solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 août 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, Seine Saint Denis Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 180,94 euros arrêtée au mois de septembre 2024. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Elle expose que Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 août 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le loyer courant n’est pas réglé. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle souligne que les requis n’ont pas produit leur assurance locative.

Madame [M] [E], comparant en personne, ne conteste pas être redevable du montant des loyers et charges impayés. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois.

Elle explique la dette locative par la suspension de ses droits auprès de la Caisse d’allocations familiales et le départ de son époux. Elle déclare qu’elle paie le loyer résiduel mais est dans l’incapacité de régler le montant total du loyer. Elle ajoute qu’elle perçoit un revenu mensuel d’environ 1400 euros et a quatre enfants à charge dont deux enfants mineurs.

Monsieur [W] [Y], régulièrement assigné selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience avec la précision que l’assistante administrative du service social n’a pas pu rencontrer Monsieur [W] [Y] qui, selon les déclarations de son épouse, a quitté le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 août 2024 en vue d’une audience prévue le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, Seine Saint Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024.

En conséquence, les demandes de la Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 septembre 2012, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que Seine Saint Denis Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté par le bailleur, la somme de 1480,30 euros imputée pour des frais (796,30 euros + 38,10 euros + 645,90 euros) qui ne sont ni des loyers ni des charges.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat, étant précisé que Monsieur [W] [Y] reste tenu du paiement des loyers et charges faute de justifier avoir donné congé au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à payer à Seine Saint Denis Habitat la somme de 9699,84 euros (11 180,14 euros – 1480,30 euros) au titre des sommes dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3326,40 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2012 à compter du 28 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement en raison de l’importance de la dette et de l’absence de paiement du loyer courant. Par ailleurs, Madame [M] [E] qui ne conteste pas être redevable des arriérés de loyers et charges, ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative ; étant par ailleurs observé, qu’à la lecture du dernier relevé de compte versé à la cause, il n’y a pas eu reprise du paiement du loyer à la date de l’audience et que lors des débats, la défenderesse a déclaré ne pas être en capacité de régler le montant du loyer en sa totalité.

Par conséquent, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Au surplus, considérant l’importance de la dette locative et la faiblesse des ressources de Madame [M] [E], il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que la défenderesse n’est donc pas en situation de régler la dette locative. Monsieur [W] [Y], non comparant, n’ayant effectué aucun règlement depuis son départ du logement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner les défendeurs in solidum au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en leur qualité de locataires dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Seine Saint Denis Habitat les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] in solidum à payer à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercialla somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 septembre 2012 entre Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, venant aux droits de l’OPIEVOY, d’une part, et Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à payer à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, la somme de 9699,84 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3326,40 euros et à compter du jugement pour le surplus,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à justifier à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE en conséquence Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial de sa demande de fixation d’une astreinte,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à payer à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] à payer à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [Y] et Madame [M] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT