TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Claudine MIMRAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04752 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72XZ

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

INITIALEMENT EN DATE DU 17 AVRIL 2026

PROROGÉE EN DATE DU 30 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

Madame [B] [F]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER & Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDERESSE

Madame [T] [I]

demeurant [Adresse 2]

assistée de Maître Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B99 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-020243 du 20/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04752 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72XZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2023, Madame [B] [F] a donné à bail à Madame [T] [I] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] incluant une cave pour un loyer mensuel de 1 294 euros et 63 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, Madame [B] [F] a fait délivrer à Madame [T] [I] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 3 581,72 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, Madame [B] [F] a assigné en référé Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement.

À l’audience du 18 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [B] [F], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle a sollicité :

— le débouté des demandes de Madame [T] [I],

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Madame [T] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— sa condamnation par provision au paiement de la somme de 9 892,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à février 2026 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges,

— sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, Madame [B] [F] fait valoir, en application des dispositions contractuelles et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti et qu’elle est donc bien fondée à solliciter du juge des référés qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion de la locataire.

Elle invoque l’urgence à obtenir le règlement de l’arriéré locatif, dont le montant n’est pas sérieusement contestable, et considère que l’absence de paiement des loyers caractérise un trouble manifestement illicite au sens des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Elle prétend que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, en ce que la preuve de l’indécence du logement n’est pas établie, qu’un diagnostic de performance énergétique classant le logement en catégorie E a bien été annexé au bail et conteste avoir été indemnisée par sa compagnie d’assurances des loyers impayés.

Elle déclare que le syndic de copropriété de l’immeuble n’a pas encore procédé à la régularisation des charges 2023 et 2024 mais qu’elle communique les avis de taxe foncière pour justifier du montant des charges locatives.

Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au vu de l’importance de la dette et de la nécessité de percevoir les loyers pour pouvoir s’acquitter des appels de charges de la copropriété.

Elle a été invitée à actualiser sa créance, ce qu’elle a fait par note en délibéré reçue au greffe le 23 février 2026, pour la somme de 8 475,38 euros, échéance de février 2026 incluse.

Madame [T] [I], assistée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle a sollicité :

à titre principal :

— le débouté des demandes,

— la condamnation par provision de Madame [B] [F] au paiement de la somme de 1 638 euros au titre de la restitution des provisions sur charges versées depuis le 22 octobre 2023 (en réalité le 23 octobre 2023) ainsi qu’à celle de 18 763 euros et subsidiairement celle de 14 881 au titre de la réduction du loyer en raison de l’indécence du logement depuis le 22 octobre 2023 et à défaut, depuis avril 2024 avec compensation des sommes dues de part et d’autre,

à titre subsidiaire :

— la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement de 20 euros par mois jusqu’à la prise en charge de la dette par le fonds de solidarité logement (FSL) et à défaut pendant une durée de 36 mois avec règlement du solde, incluant les intérêts et frais, à la dernière échéance,

— dans l’hypothèse où la suspension de la clause résolutoire ne serait pas accordée, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme provisionnelle de 647 euros par mois jusqu’à la libération des lieux,

en tout état de cause :

— la condamnation de Madame [B] [F] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [T] [I] argue de contestations sérieuses, invoquant une exception d’inexécution à l’obligation de paiement des loyers et des charges, objet du commandement de payer et empêchant la constatation par le juge des référés de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle dénonce ainsi l’état indécent du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en raison notamment de la présence persistante d’humidité et de condensation, l’apparition de moisissures, l’absence de VMC et un défaut d’isolation, des difficultés de chauffage entraînant une surconsommation électrique et un inconfort thermique, des dysfonctionnements de l’interphone et de la machine à laver, ainsi que des infestations de cafards, problèmes signalés à de très nombreuses reprises à l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien, sans aucune réaction de sa part.

Elle se plaint de l’absence de fourniture lors de la signature du bail d’un diagnostic de performance énergétique, en violation de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, la connaissance par la bailleresse de l’indécence du logement ressortant du diagnostic qu’elle verse aux débats, qui n’est pas daté et est incomplet, ce qui doit conduire au rejet de la demande de provision ou à une réduction du montant du loyer de 50 %, depuis la signature du bail et à défaut depuis la dénonciation des désordres en avril 2024.

Elle conteste le caractère exigible de la dette, affirmant que la société de recouvrement mandatée par la propriétaire l’a informée que l’arriéré locatif avait été pris en charge par sa compagnie d’assurances.

Elle justifie sa demande de restitution des provisions sur charges versées depuis la signature du bail, à hauteur de 63 euros par mois, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, au motif que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation de charges depuis son entrée dans les lieux et invoque les dispositions des articles 1348 et suivants du code civil à l’appui de sa demande de compensation.

À l’appui de ses demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, elle déclare avoir rencontré des difficultés financières à la suite de son licenciement intervenu en septembre 2024 et en raison du montant très élevé de ses factures d’électricité, mais avoir repris le paiement du loyer après s’être acquittée de plusieurs acomptes et avoir obtenu une promesse d’embauche pour un emploi à durée indéterminée devant débuter en mai 2026 pour un salaire de l’ordre de 3 200 euros bruts par mois, ce dont elle a justifié en cours de délibéré par note reçue au greffe le 23 février 2026. Elle a par ailleurs précisé avoir saisi le fonds de solidarité logement (FSL) pour qu’il prenne en charge le solde de la dette, à la condition toutefois que la bailleresse s’engage par écrit à renoncer à la procédure en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour l’exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 avril 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En conséquence, la demande de Madame [T] [I] tendant, pour le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, que des délais lui soient accordés pour quitter les lieux, mentionnée en page 13 de ses écritures, mais non reprise au dispositif, ne sera pas examinée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 28 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail et l’existence de contestations sérieuses

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge statue et avec l’évidence requise en référé.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il sera également rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail signé par les parties le 23 octobre 2023 comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’il sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

Il est également acquis que Madame [T] [I] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de six semaines qui lui était imparti, délivré le 20 février 2025 pour un montant de 3 581,72 euros (seule une somme de 500 euros a été réglée dans le délai).

Madame [T] [I] soutient néanmoins que la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à plusieurs contestations sérieuses, qu’il convient d’examiner successivement.

S’agissant en premier lieu du caractère indécent du logement

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée (…) ».

« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. »

Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que :

— le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— Il permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

— les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, Madame [T] [I] se plaint de l’état indécent de son logement, en raison notamment de la présence persistante d’humidité et de condensation, l’apparition de moisissures, l’absence de VMC, un défaut d’isolation, des difficultés de chauffage entraînant une surconsommation électrique et un inconfort thermique, des dysfonctionnements de l’interphone et de la machine à laver, ainsi que des infestations de cafards.

Cependant, la seule production de photographies en noir et blanc non datées révélant la présence de traces d’humidité et de moisissures en divers endroits de l’appartement est insuffisante à établir avec l’évidence requise en référé le caractère indécent du logement au sens des dispositions précitées comme l’impossibilité totale de jouir des lieux.

Ainsi, aucun élément probant (procès-verbal de constat, signalement émanant des services techniques de l’habitat de la Ville de [Localité 1], expertise amiable etc.) n’est produit de nature à justifier de l’importance, de la persistance et de l’origine des désordres, s’expliquant selon Madame [T] [I] par un défaut de ventilation.

Il est exact qu’en avril 2024 la preneuse a dénoncé à l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien la présence de « taches d’humidité et des moisissures » ainsi que l’absence de « ventilation mécanique » et « aux fenêtres » et que cette dernière s’est manifestement abstenue de se rendre sur place pour constater la réalité des désordres.

Mais, Madame [T] [I] n’a pas répondu à la demande de l’agence immobilière tendant en septembre 2024 à ce qu’elle communique « de nouvelles photos quant à l’état de l’appartement », ce dont il peut se déduire que les problèmes étaient résolus à cette date, la locataire n’ayant d’ailleurs depuis plus formulé la moindre réclamation.

Il sera en outre observé qu’aux termes du dossier de diagnostic technique établi en février 2026 à la demande de la locataire, désignée comme donneur d’ordre (cf. ordre de mission), l’appartement est décrit comme étant en « bon état » ou en « état moyen », c’est-à-dire nécessitant « un entretien » de la part « du locataire », sans mention de présence d’humidité et de moisissures.

La circonstance que le logement relève de la classe énergétique E en raison d’une isolation insuffisante des murs et du plancher bas ainsi que cela ressort des diagnostics de performance énergétique (DPE) produits de part et d’autre et que Madame [B] [F] soit ainsi amenée à devoir régler des factures d’électricité d’un montant important, n’est pas de nature à caractériser l’indécence alléguée dès lors que l’interdiction de mise en location de tels logements ne s’appliquera qu’à compter de l’année 2034.

Aucun élément n’est produit quant aux dysfonctionnements allégués de la machine à laver et de l’interphone, à l’exception de réclamations anciennes de la locataire en août 2024 qui ne peuvent en tout état de cause caractériser un état d’indécence.

Enfin, le 9 avril 2024 Madame [T] [I] a indiqué que le problème concernant les cafards était réglé.

Dans ces conditions, la preneuse n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, d’un manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence et d’une inhabitabilité des lieux.

La contestation ci-dessus examinée est donc insuffisante à justifier d’une exception d’inexécution de nature à autoriser une suspension du paiement des loyers.

S’agissant en deuxième lieu de l’absence de fourniture du diagnostic de performance énergétique

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, Madame [T] [I] prétend que la bailleresse ne lui a pas fourni le diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la signature du bail, lequel a été produit dans le cadre de la procédure.

Mais, en signant électroniquement le bail, la locataire a reconnu avoir été destinataire de différentes annexes au bail, telles que mentionnées en page 7 du contrat, dont le DPE, dont elle n’a pas sollicité la communication avant l’engagement de la procédure et, en tout état de cause, à la supposer établie, l’absence de transmission de ce document ne peut caractériser une exception d’inexécution l’autorisant à suspendre le paiement des loyers, mais seulement ouvrir droit à l’allocation de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter, à la condition toutefois qu’elle soit en mesure de démontrer qu’elle n’aurait pas loué l’appartement si elle avait été informée du niveau de consommation d’énergie du logement.

La contestation n’est pas sérieuse et sera donc rejetée.

S’agissant en troisième lieu de l’absence de caractère exigible de la dette prise en charge par la compagnie d’assurances de la bailleresse

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [T] [I] soutient que la société de recouvrement mandatée par la propriétaire l’a informée que l’arriéré locatif avait été pris en charge par sa compagnie d’assurances.

C’est effectivement ce qui ressort d’un SMS du GROUPE DS GESTION du 26 août 2025 et Madame [B] [F] ne produit aucun courrier de son assureur attestant du contraire.

Mais, il reste que dans une telle hypothèse, la compagnie d’assurances GLI, alors subrogée dans les droits de la bailleresse, conformément aux dispositions des articles 2306 et suivants du code civil, serait intervenue volontairement à la procédure, étant précisé que l’éventuelle prise en charge d’une partie au moins de l’arriéré locatif au titre d’une garantie « loyers impayés » ne libère pas le locataire de son obligation à paiement.

La contestation, qui n’est également pas sérieuse, sera aussi rejetée.

S’agissant en quatrième lieu du caractère indu des provisions sur charges en l’absence de régularisation annuelle

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. »

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, Madame [T] [I] conteste l’exigibilité des provisions sur charges versées depuis la signature du bail, à hauteur de la somme de 63 euros par mois, motif pris de ce que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation de charges depuis son entrée dans les lieux.

Il est constant que Madame [B] [F] n’a procédé à aucune régularisation de charges depuis la signature du bail et il est exact que s’agissant d’un appartement situé dans une copropriété, cette régularisation ne peut intervenir qu’à l’issue de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes définitifs.

Mais, la bailleresse n’explicite pas les raisons pour lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble n’a toujours pas approuvé les comptes des exercices clos 2023 et 2024, ceux de l’exercice 2025 ayant vocation à être approuvés pendant l’année en cours.

Et, au titre des charges réelles, le locataire n’est pas tenu au paiement de la taxe foncière, mais seulement de la taxe d’ordures ménagères, laquelle a fait l’objet de demandes de règlement distinctes.

Il y en conséquence lieu de déduire des sommes visées au commandement les appels de provisions pour charges de novembre 2023 à décembre 2024 inclus, soit la somme de 882 euros (63 euros x 14 mois), de sorte que le commandement de payer demeure valable pour la somme de 2 699,72 euros (3 581,72 euros – 882 euros).

Dès lors que Madame [T] [I] ne peut sérieusement se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant les impayés résultant du commandement, il convient de constater que celle-ci n’a pas procédé dans le délai de six semaines imparti au règlement des sommes exigibles et partant de constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 4 avril 2025.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation et sur la demande reconventionnelle de réduction du montant du loyer et de l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, Madame [T] [I] se prévaut des mêmes contestations que celles soulevées pour remettre en cause le constat de la résiliation du bail.

Or, dès lors qu’elle ne peut sérieusement se prévaloir d’exceptions justifiant qu’elle ait cessé d’exécuter à compter du mois de décembre 2024 son obligation première en tant que locataire, il y a lieu de la condamner à verser à Madame [B] [F], à titre provisionnel, déduction faite des provisions sur charges appelées de novembre 2023 à décembre 2024 inclus ainsi que précédemment jugé, la somme de 7 593,38 euros (8 475,38 euros – 882 euros) à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2026, échéance de février 2026 incluse, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 1 400,49 euros, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux par la remise des clés et de la débouter de ses demandes reconventionnelles de réduction du montant du loyer et de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, la dette représente un peu plus de 5 mois de loyer et des charges, ce qui constitue un manque à gagner important pour un bailleur privé, qui doit dans le même temps continuer à assumer le règlement des appels de charges de copropriété.

Il apparaît toutefois que Madame [T] [I], qui n’a jamais cessé totalement les versements, a repris le versement intégral du loyer courant depuis novembre 2025, de sorte qu’elle remplit les conditions légales pour pouvoir prétendre à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Et, si elle ne démontre pas avoir saisi le fonds de solidarité logement (FSL) pour que cet organisme prenne en charge au moins une partie de la dette, elle établit avoir obtenu une promesse d’embauche pour un emploi à durée indéterminée devant débuter en mai 2026 moyennant un salaire de l’ordre de 3 200 euros bruts par mois, ce qui devrait lui permettre de continuer à assumer le loyer courant tout en réglant sa dette de façon échelonnée.

Elle sera dès lors autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [T] [I] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de Madame [B] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2023 entre Madame [B] [F] et Madame [T] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 4 avril 2025,

CONDAMNONS Madame [T] [I] à payer à Madame [B] [F] la somme de 7 593,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2026, terme de février 2026 inclus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [T] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 210 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [B] [F] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [T] [I] soit condamnée à verser à Madame [B] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [T] [I] à payer à Madame [B] [F] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [T] [I] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.