TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 14 Février 2025

N° RG 24/04352 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PG6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [Y], élisant domicile à l’AGENCE DE LA COMTESSE IMOBILIER, [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. URBAN LODGE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [Y] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 2] qu’elle a donnée à bail à la SARL CARMEN FLEURS suivant contrat en date du 8 juin 1998 pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1997 pour se terminer le 30 septembre 2006 et comportant une clause résolutoire.

Suivant acte du 5 avril 2002, la SARL CARMEN FLEURS a cédé son fonds de commerce à la SARL URBAN LODGE emportant cession du droit au bail.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, Madame [J] [Y] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 16 décembre 2024, Madame [J] [Y] a fait assigner la SARL URBAN LODGE, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique;

— la condamnation de la SARL URBAN LODGE à lui payer par provision une somme de 7209,08 € au titre des loyers et charges impayées suivant décompte arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandements et pour le surplus à compter de l’assignation en justice ;

— le refus de tout délai de grâce et ce en considération de son attitude déloyale et respectueuse de ses obligations contractuelles ;

— sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer échu charge en supplément à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet ;

— le paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025.

À cette date, Madame [J] [Y], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer et actualise sa créance principale à hauteur de la somme provisionnelle de 5555,67€.

La SARL URBAN LODGE, représentée par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions en réponse et conclut au rejet de toutes prétentions contraire et sollicite qu’il lui soit accordé les plus larges délais de paiement pour le règlement de sa créance et statué ce que de droit sur les dépens.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision alloué en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail du 8 juin 1998, de l’acte de cession de fonds de commerce du 5 avril 2002, du commandement de payer et d’un décompte que la SARL URBAN LODGE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 5555,67 € arrêtée au 1er février 2025 ;

Que l’obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois de février 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la SARL URBAN LODGE;

Qu’il convient, en conséquence, de condamner la SARL URBAN LODGE à payer à Madame [J] [Y] la somme provisionnelle de 5555,67 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée à l’échéance du mois février 2025 comprise ;

Que la somme de 5555,67 € produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2024 sur la somme de 3393,33 € et à compter de l’assignation en justice du 16 décembre 2024 pour le surplus ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 8 juin 1998 liant les parties, par suite de la cession du fonds de commerce du 5 avril 2002, qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ainsi que des frais de commandement ou autres frais de poursuites ou de charges et accessoires ou encore d’inexécution d’une des conditions du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers ou d’exécuter, demeurée infructueuse ;

Que suite au commandement de payer du 27 mai 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 27 juin 2024 ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit au 28 juin 2024 ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Attendu qu’en l’occurrence, la SARL URBAN LODGE justifie de l’existence de difficultés financières rencontrées depuis plusieurs années à l’origine de l’homologation par le tribunal de commerce de Marseille d’un plan de continuation de son activité par décision du 22 mars 2018 d’une part et du respect de ce plan ainsi que cela ressort du jugement de ce même tribunal du 18 avril 2024 d’autre part ;

Qu’il ressort par ailleurs du décompte de créance produit par le bailleur la preuve que la SARL URBAN LODGE a commencé à apurer sa dette locative depuis l’assignation en justice du 16 décembre 2024 ;

Que le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l’octroi de délais de paiement ;

Qu’il convient en conséquence d’accorder les délais prévus par l’article 1343-5 du Code Civil;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la SARL URBAN LODGE sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de condamner la SARL URBAN LODGE au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 27 mai 2024 ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la SARL URBAN LODGE à payer à Madame [J] [Y] la somme de de 5555,67 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 1er février 2025 ;

DISONS que la somme de 5555,67 € produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2024 sur la somme de 3393,33 € et à compter de l’assignation en justice du 16 décembre 2024 pour le surplus ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé [Adresse 2] en date du 8 juin 1998 liant les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 8 juin 1990 ;

DISONS que la SARL URBAN LODGE pourra se libérer de la dette en 24 mensualités d’un égal montant, payable en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la SARL URBAN LODGE et de tout occupant de son chef, avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la SARL URBAN LODGE à payer à Madame [J] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la SARL URBAN LODGE à payer à Madame [J] [Y] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la SARL URBAN LODGE aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT