TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

N° RG 24/02049 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FOEJ

Minute : 26/00014

JUGEMENT

DU 28 Janvier 2026

AFFAIRE :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

C/

[P] [I], [H] [I]

Copies certifiées conformes

M^e Philippe CHALOPIN

M^e Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD

Copie exécutoire

M^e Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

Activité : , demeurant [Adresse 13]

Rep/assistant : M^e Virginie DE GUERRY DE BEAUREGARD, avocat au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Madame [P] [I],

demeurant [Adresse 7] -

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [H] [I],

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [M] [I],

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Claire PIAN

GREFFIER : Léa DELOBEL, greffier placé, lors des débats

Léna LE BOHEC, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 26 novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Madame [P] [I], Monsieur [M] [I] et Monsieur [H] [I] sont propriétaires de dix-neuf lots de copropriété, numérotés 34 à 52, au sein de la [Adresse 11], assise sur la parcelle BW [Cadastre 2] de la commune de [Localité 10], [Adresse 12].

Plusieurs mises en demeure ont été adressées par le syndicat de copropriété de la [Adresse 11] à l’indivision [I] les 12 décembre 2022, 27 février 2023 et 7 février 2024 au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société THALASSA IMMOBILIER, a fait assigner les Consorts [I] en paiement devant le Tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

Après six renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2025.

Représenté par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé à la juridiction de :

— le déclarer recevable et bien fondé,

— rappeler que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sont opposables à Madame [P] [I], Monsieur [M] [I] et Monsieur [H] [I] et que ces derniers sont tenus de payer les charges de copropriété,

— dire qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la procédure pendante devant le Tribunal Administratif de NANTES,

— en conséquence, condamner solidairement, à défaut in solidum, les consorts [I] à lui verser les sommes de :

9.187,03 euros en règlement des charges de copropriété dues au 2 juin 2025, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2023, somme à laquelle il conviendra d’ajouter les charges échues et à échoir jusqu’à la date du jugement,800 euros à titre de dommages et intérêts,3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Se prévalant des dispositions des articles 10, 10-1 et 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonçant que les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible, et de l’article 27 du règlement notarié de copropriété du 11 juin 1988 énumérant les charges communes réparties entre tous les copropriétaires de lots, le syndicat de copropriété de la [Adresse 11] représenté par son syndic, la société THALASSA IMMOBILIER, sollicite la condamnation des défendeurs à régler les charges non honorées ainsi que les frais exposés pour recouvrer sa créance.

Répondant aux moyens adverses, le syndicat des copropriétaires souligne que ni les dispositions légales ni les dispositions réglementaires ou contractuelles n’exigent que le lot soit constructible ou utilisé pour créer l’obligation de contribution aux charges. Le syndicat des copropriétaires s’appuie sur une jurisprudence qui rappelle l’obligation pour les copropriétaires de payer leurs charges de copropriété, que le lot soit bâti ou non bâti, constructible ou non, accessible ou non.

Il ajoute que les consorts [I] sont de mauvaise foi puisque la requête qu’ils ont déposée le 26 juillet 2005 auprès du juge commissaire pour l’achat des lots 34 à 52 et des 3.552/10.000èmes de parties communes générales de l’ensemble immobilier, comme l’ordonnance de vente de gré à gré du 21 septembre 2005, mentionnaient expressément que « cette parcelle est non constructible à ce jour du fait de son classement en zone NDL », en sorte qu’ils ne pouvaient ignorer que la parcelle acquise n’était pas constructible, qu’en outre aucune modification de la répartition des charges de copropriété n’a été votée en assemblée générale et que les défendeurs sont donc tenus de payer les charges de copropriété conformément à l’état de division et le règlement de copropriété. A cet égard le demandeur souligne que les comptes présentés par le syndic lors des assemblées générales des copropriétaires ont été approuvés sans contestation et que l’indivision [I] a d’ailleurs payé ses charges de copropriété jusqu’en 2022, date concomitante avec la contestation du PLU adressée à la commune de [Localité 9] le 9 novembre 2022.

Représentés par leur conseil, les Consorts [I] ont demandé à la juridiction  :

— A titre principal,

juger qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, de procéder à la révision des tantièmes pour tenir compte du classement des lots 34 à 52 dont ils sont propriétaires,juger en conséquence que les dispositions de l’état descriptif de division et règlement de copropriété leur sont inopposables et débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,le condamner en tout état de cause à leur régler la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- A titre subsidiaire, vu le recours exercé par les consorts [I] à l’encontre du PLU révisé de la commune de [Localité 9], surseoir à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires tant qu’il ne sera pas statué définitivement sur ce recours ;

— En tout état de cause, vu la nécessité de ventiler les charges de copropriété selon la valeur des différents lots, juger que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas établie avec certitudes et débouter ce dernier de l’intégralité de ses demandes, leur donner acte de ce qu’ils se réservent la possibilité de solliciter le remboursement des sommes au regard du caractère inadapté de l’état descriptif de division, et réserver les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, Madame [P] [I], Monsieur [M] [I] et Monsieur [H] [I] contestent être redevables des charges de copropriété au motif, d’une part, qu’ils ne disposent pas de construction sur leurs parcelles acquises en juillet 2006, lesquelles ne sont pas constructibles, et d’autre part qu’une procédure est actuellement en cours devant le Tribunal administratif de NANTES contre la commune de PORNIC qui aurait inscrit l’assiette de la copropriété litigieuse en zone agricole. L’indivision [I] considère que le règlement de copropriété lui est inopposable au motif qu’il est inadapté à la situation puisque le calcul des tantièmes, tel que figurant audit règlement de copropriété, ne prend pas en compte le caractère non constructible de leur parcelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer formulée par les consorts [I]

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

En l’espèce, l’indivision [I] a engagé une contestation à l’encontre du Plan Local d’Urbanisme (PLU) adopté par la Commune de [Localité 9], dont l’évolution a rendu certaine des parcelles acquises par les consorts [I] non constructibles ; cette instance aux fins d’annulation du PLU est actuellement pendante devant le tribunal administratif de NANTES. Les défendeurs sollicitent pour cette raison qu’il soit sursis à statuer sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] tant que le recours administratif sur la requalification de la parcelle litigieuse en zone U n’a pas été définitivement jugé.

Toutefois, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires souligne que l’issue de ce litige administratif est sans incidence sur le présent litige relatif à l’application de l’état descriptif de division et du règlement de propriété et les obligations des consorts [I] au titre des charges de copropriété, lesquelles ne dépendent pas du caractère constructible ou non ni de la qualification des parcelles constituant les lots de copropriété litigieux.

La demande de sursis à statuer présentée par les consorts [I] est donc rejetée.

Sur l’opposabilité du règlement de copropriété

L’article 4 du décret du 17 mars 1967, qui porte dispositions relatives à la copropriété et à l’organisation des assemblées générales de copropriétaires, dispose que « Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent ».

En l’espèce il n’est pas contesté par les consorts [I] qu’ils ont bien eu connaissance du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division visés dans l’ordonnance du 21 septembre 2005 mais les défendeurs soutiennent que ce document, qui prévoit en son chapitre II, à l’article 3.2°, que les quotes-parts de copropriété du sol et des parties communes générales sont proportionnelles à la valeur relative de chaque partie privative, sans égard à leur situation, n’est plus adapté en ce qu’il ne correspondrait plus à la réalité, les tantièmes ayant été initialement calculés en fonction de la destination de la parcelle à être construite.

A cet égard, il convient de relever d’une part que la requête du 27 juillet 2005 comme l’ordonnance rendue par le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société STYLE CONSTRUCTION le 2 septembre 2005 mentionnent expressément que la parcelle acquise par Messieurs [H] et [M] [I] « est non constructible à ce jour du fait de son classement en zone NDL », et d’autre part qu’aucune modification de l’état descriptif de division et règlement de copropriété n’a été sollicitée par les acquéreurs dans les conditions de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1963 relatif à la révision des charges de copropriété, en sorte qu’il convient de constater que l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 11 juin 1988 par Maître [D], notaire, est opposable à l’indivision [I].

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formulée par le syndicat des copropriétaires

Sur la demande principale

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que les Consorts [I] est débitrice de la somme de 9.187,03 euros arrêtée au 2 juin 2025 correspondant :

aux frais de mise en demeure et gestion du dossier de recouvrement de créance pour un montant total de 274,00 euros,aux honoraires d’avocat, soit la somme de 180,00 euros,aux appels de fonds pour charges et régularisations pour un montant total de 21.893,02 euros,soit une somme totale de 22.347,02 euros, dont à déduire les soldes de charges annuels pour un montant total de 1.149,69 euros et les versements effectués à hauteur de 12.010,30 euros.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Les copropriétaires sont donc débiteurs de leur quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.

L’article 28 du règlement de copropriété prévoit en l’espèce (page 25/54) que les charges communes énumérées à l’article 27 seront réparties entre tous les copropriétaires des lots constituant l’ensemble immobilier au prorata des quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot, soit concernant les consorts [I] à hauteur des 3.552/10.000èmes.

Il est rappelé que l’obligation de contribution aux charges pèse sur les copropriétaires que leur lot soit bâti ou non, constructible ou non, et qu’en l’espèce aucune modification de la division et de la répartition des quotes-parts qui en résulte – telle que prévue à l’article 3 de l’état descriptif de division (page 7/54) en cas de modification de la consistance des lots litigieux – n’a été votée en assemblée générale ni même sollicitée, étant au surplus souligné que ce même article 3 stipule, en son point 2°, que les quotes-parts de copropriété sont proportionnelles à la valeur relative de chaque partie privative, sans égard à leur utilisation.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi, en l’état actuel de l’état descriptif de division et règlement de copropriété opposable aux défendeurs, du bien fondé de sa créance principale à hauteur de 21.893,02 euros, somme arrêtée au 2 juin 2025, au titre des charges de copropriété et régularisations.

Sur la demande au titre des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 24 mars 2014, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que des droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les contrats de syndic des 21 août 2020 et 7 juillet 2023 stipulant que les frais et honoraires de recouvrement sont imputables au seul propriétaire concerné, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de l’assemblée générale du 4 août 2022, a été approuvé en assemblées générales par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, les frais de constitution et de suivi du dossier contentieux transmis à l’avocat, facturés à hauteur de 454 euros, apparaissent justifiés au regard de la présente procédure.

Sur les sommes dues

Déduction faite de la somme de 13.159,99 euros, l’indivision [I], qui a payé jusqu’en fin d’année 2022 ses charges de copropriété, doit au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic la société THALASSA IMMOBILIER une somme de 9.187,03 euros, montant arrêté au 2 juin 2025, que Madame [P] [I], Messieurs [H] et [M] [I] seront condamnés solidairement à lui verser au titre des charges, provisions et frais impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2023 sur la somme de 1.137,71 euros et à compter de l’assignation du 9 septembre 2024 sur le surplus.

Sur la demande de dommage intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient à l’appui de sa demande de dommages intérêts qu’en s’abstenant de payer les charges qui leur incombe, les consorts [I] commettent une faute engageant leur responsabilité puisqu’elle prive la collectivité des copropriétaires de sommes nécessaires à l’entretien et la gestion de l’immeuble, ce qui lui cause un préjudice distinct de celui indemnisé par les intérêts moratoires.

Le demandeur ne justifie toutefois d’aucune manière que les autres copropriétaires auraient été contraints de consentir une avance pour pallier un manque de trésorerie en partie imputable à l’indivision [I], ni que la communauté des copropriétaires aurait été contrainte de renoncer à certaines dépenses en raison d’un manque de trésorerie. Le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve qui lui incombe de ce que le non-paiement des charges par les consorts [I] a perturbé gravement le fonctionnement de la copropriété, sa demande de dommages intérêts devra être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce les Consorts [I], succombant à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés pour défendre ses intérêts. Partie perdante, les Consorts [I] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires une somme que l’équité commande de fixer à 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe défini par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de sursis à statuer des consorts [I] ;

CONSTATE que l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 11 juin 1988 par Maître [D], notaire, est opposable à l’indivision [I] ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [I], Monsieur [H] [I] et Monsieur [M] [I] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la société THALASSA IMMOBILIER, la somme de 9.187,03 euros, montant arrêté au 2 juin 2025, au titre des charges de copropriété et frais impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2023 sur la somme de 1.137,71 euros et à compter de l’assignation du 9 septembre 2024 sur le surplus ;

REJETTE la demande de dommages intérêts du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic, la société THALASSA IMMOBILIER ;

CONDAMNE solidairement les Consorts [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société THALASSA IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les Consorts [I] aux dépens ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,