TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 février prorogé au 13 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 19 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13.05

à M^e Jean-pierre TERTIAN Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le13.05

à Maître Benjamin NAUDIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00552 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26CZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [V]

née le 27 Mai 1974 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-pierre TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

LE CABINET THINOT, syndic de copropriété, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [V] est copropriétaire d’un lot 346 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 4], situé [Adresse 3].

L’immeuble est géré par le cabinet THINOT, syndic de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, Madame [N] [V] a attrait la SAS Le cabinet THINOT, syndic de copropriété, devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, afin d’entendre à titre principal, qu’il lui soit enjoint de modifier son compte individuel de charges de copropriété en déduisant la facture pour agent cynophile du 2 juillet 2021, les frais de mise en demeure et d’huissier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2023 et renvoyée à 5 reprises à la demande des parties pour pouvoir se mettre en état. Elle a été retenue et plaidée le 19 novembre 2024, date à laquelle, les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont référées à leurs dernières conclusions déposées.

Madame [N] [V] a demandé au visa des articles 1315 et 1240 du Code civil, 45-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

enjoindre au cabinet THINOT de retirer de son compte individuel la facture pour agent cynophile du 2 juillet 2021 contestée ainsi que tous les frais ajoutés en lien avec cette facture et la procédure engagéerejeter les demandes du cabinet THINOTcondamner le cabinet THINOT au paiement de 2.500 € à titre de dommages et interêts pour son comportement fautif, 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance en raison de l’exonération de Madame [V] à toute participation à la dépense commune des frais et dépens de la présente procédure.

Madame [V] expose en substance, que le 2 juillet 2021, le RAID est intervenu dans son appartement alors loué à Madame [X] [E] pour interpeler une relation de cette dernière. La porte de l’appartement a été enfoncée. Le 2 mai 2022 elle a réceptionné un appel de fonds facturant les frais d’intervention d’un agent cynophile suite à prise d’otage, d’un montant de 1.943,40 euros. Elle conteste devoir régler cette intervention qu’elle n’a pas sollicité. Elle s’est opposée à la validation des comptes annuels qui n’incluent pas cette facture en charges générales mais son vote par correspondance n’a pas été comptabilisé par le syndic. Le syndic ne rapporte pas la preuve pas que l’intervention d’un agent cynophile était urgente dans la mesure où elle avait sécurisé son appartement et que des intrusions étaient redoutées. Dès lors, la dépense exposée est injustifiée et doit être supportée par le syndic, subsidiairement par l’ensemble des copropriétaires.

La SAS Cabinet THINOT a demandé de débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 9 novembre 2022.

Le syndic que le 2 juillet 2021, Madame [E], locataire de Madame [V], a requis l’intervention du RAID pour libérer son enfant, retenu dans l’appartement par son compagnon qui menaçait de mettre fin à ses jours. La porte blindée de l’appartement de Madame [V] a été enfoncée. Le commissaire de police a alerté le syndic quant à de possibles intrusions de tiers sur fond de trafic de stupéfiants. Dès le 2 juillet 2021, le syndic a donc sollicité une société de gardiennage qui a déployé un agent cynophile. Cette surveillance a duré 62 heures, facturées 1.934,40 euros. Le cabinet THINOT argue que cette intervention a été nécessité par les agissements de la locataire de Madame [V], qui en est responsable sur le fondement de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic a mis en place cette mesure urgente qui n’exige pas le consentement préalable des copropriétaires compte tenu de son pouvoir d’administration, de conservation, de garde et d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. La réparation provisoire de la porte d’entrée de l’appartement de Madame [V] ne suffisait pas à assurer la sécurité de l’immeuble. Elle doit dès lors assumer les frais engendrés par les agissements de sa locataire et ceux aux fins de recouvrement, en vain, de cette dette.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

Le délibéré a été fixé au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Il est acquis aux débats que la SAS Le cabinet THINOT est syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 3] et que Madame [V] est copropriétaire au sein de cet immeuble.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ».

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 4 que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est, par principe, seul habilité à intervenir pour décider de travaux sur les parties communes de l’immeuble.

L’article 18 de ladite loi prévoit qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic de l’immeuble ne peut procéder de sa propre initiative à des travaux sans autorisation de l’assemblée générale sauf si ces derniers sont des travaux de menues réparations ou d’entretien courant, ou si ces travaux sont urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Les travaux de réparation ou de réfection des parties communes doivent au préalable être autorisés par l’assemblée générale sur le fondement de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d’autorisation préalable, le syndic engage sa responsabilité et ne peut demander le paiement des travaux à la copropriété.

La ratification postérieure de travaux commandés par le syndic ne peut se faire que dans le cas de travaux urgents.

En l’espèce, la SAS Le Cabinet THINOT réclame à Madame [V] le remboursement d’une facture en date du 1er août 2021, pour des frais de gardiennage et sécurité du 2 au 4 juillet 2021, avec présence d’un agent cynophile pendant 62 heures au sein de la copropriété.

Le syndic soutient que sa décision d’engager cette mesure, pour laquelle elle n’a pas demandé l’autorisation préalable par assemblée générale des copropriétaires, répondait à une urgence.

Il résulte des pièces du dossier, que le 2 juillet 2021, la police est intervenue au domicile de Madame [E], alors locataire de Madame [V], pour un différend familial. A cette occasion, les forces de l’ordre ont enfoncé la porte du logement pour y accéder. Le compagnon de Madame [E], auteur des troubles, a été interpelé et placé en garde à vue. Alcoolisée, Madame [E] a également été conduite au commissariat. L’enfant a été remis aux services sociaux.

Le syndic indique dans ses écritures et dans son courrier adressé le 8 juin 2022 à Madame [V], que le commissaire de police présent sur les lieux ce jour-là, aurait « mis en garde sur la présence de produits stupéfiants dans l’appartement et de la possibilité que d’autres personnes essaient de récupérer la marchandise. Il aurait donc conseillé de mettre un agent de sécurité durant le week-end », cette présence permettant de rassurer les copropriétaires.

Or ces affirmations ne sont nullement étayées. Le syndic ne produit aucune pièce permettant de corroborer le fait qu’à la suite des évènements du 2 juillet 2021, des failles ou risques avérés à la sécurité des personnes ou à la préservation de l’immeuble exigeaient d’engager en urgence, sans réunion ni accord préalable de l’assemblée des copropriétaires, une société de sécurité privée. Il ne démontre pas davantage l’utilité et la pertinence de la présence d’un agent cynophile, ce durant 62 heures. Enfin, il ne prouve pas que Madame [V] à consenti à ces frais.

Cette intervention n’a pas été votée en Assemblée Générale et ne peut être considérée comme urgente en l’absence de péril imminent dûment caractérisé. Le cabinet THINOT ne démontre pas non plus qu’il s’agit de travaux de menues réparations ou d’entretien courant.

L’intervention d’un agent cynophile ne pouvait valablement être décidée et exécutée unilatéralement par le syndic en violation des règles d’ordre public des articles 18 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, ni être ratifiée a posteriori par l’assemblée générale.

En conséquence, le coût de cette intervention ne saurait être mis à la charge de Madame [V], ni aucun des frais de recouvrement de la facture du 1er août 2021.

Par conséquent, Madame [V] est bien fondée à solliciter la production d’un décompte individuel rectifié, ainsi expurgé des sommes réclamées au titre de la facture du 1er août 2021 et de l’ensemble des frais de recouvrement y afférents.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Est fautif le syndic qui adresse un décompte de charges erroné à un copropriétaire et qui lui impute des dépenses indues.

Madame [V] a été contrainte à de multiples courriers et démarches depuis mai 2022, justifiés au dossier, pour faire valoir ses droits, en raison d’une facturation indue et de frais de recouvrement contestables. L’inconvénient et le temps passé à la présente procédure seront indemnisés à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndic Cabinet THINOT sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à Madame [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ENJOINT à la SAS Cabinet THINOT en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 3], de communiquer à Madame [N] [V] un décompte rectifié de son compte individuel expurgé de la facture du 1er août 2021 pour les frais de gardiennage et sécurité du 2 au 4 juillet 2021, avec présence d’un agent cynophile, ainsi que de l’ensemble des frais de recouvrement y afférents ;

CONDAMNE la SAS Cabinet THINOT à payer à Madame [N] [V] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS Cabinet THINOT à payer à Madame [N] [V] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Cabinet THINOT aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT