TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 février 2026

à M^e GHEZ

à M^e BONACA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00339 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55LA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [P]

domiciliée : chez Cabinet Bourgeat, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [O]

né le 16 Octobre 1980 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [A] veuve [O]

née le 26 Octobre 1984 à [Localité 2] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-000790 du 22/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la SCI [P] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [O] et Mme [Y] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 421,33 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 927,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [O] et Mme [Y] [O] le 19 juin 2024.

Par assignations du 6 janvier 2025, la SCI [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [O] et Mme [Y] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 793,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 27 novembre 2025, la SCI [P] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2025, s’élève désormais à 5 819,93 euros.

M. [K] [O] et Mme [Y] [O] soulèvent à titre principal la nullité du commandement de payer compte tenu de l’absence de décompte fourni ; subsidiairement l’existence de contestations sérieuses quant aux sommes réclamées par le bailleur ; à titre infiniment subsidiaire sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire ; à titre reconventionnel la condamnation du bailleur au paiement d’une somme de 6 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

M. [K] [O] et Mme [Y] [O] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;Le montant mensuel du loyer et des charges ;Le décompte de la dette ;L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, M. [K] [O] et Mme [Y] [O] soutiennent que le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 serait nul en l’absence de décompte de la dette locative.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI [P] que le commandement de payer litigieux était bien accompagné d’un décompte précis des sommes réclamées, régulièrement notifié aux locataires.

Dès lors, le commandement de payer satisfait aux exigences légales et a valablement informé les locataires de la nature, du montant de la dette et des conséquences du défaut de paiement.

L’exception de nullité du commandement de payer sera par conséquent rejetée.

Sur les éléments de recevabilité de la demande

La SCI [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire suppose que la dette locative soit certaine, liquide et exigible, et qu’elle ne fasse l’objet d’aucune contestation sérieuse, tant dans son principe que dans son montant.

En l’espèce, la SCI [P] produit aux débats un décompte faisant apparaître un arriéré locatif, mais mentionnant des paiements mensuels d’un montant de 521 euros de la part des locataires.

Ce montant apparaît inférieur à la somme réclamée par la bailleresse, laquelle fait état d’un appel de 617,01 euros, alors que le contrat de bail initial prévoyait un loyer mensuel de 421,33 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Les locataires soutiennent que ce différentiel résulte notamment de charges contestées, en particulier au titre de l’eau chaude, faisant l’objet d’une facturation importante et non admise par eux.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats qu’un courrier de la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement des aides au logement à la suite d’un diagnostic technique réalisé le 5 mai 2025 et concluant à l’indécence du logement.

Si cet élément est postérieur à l’assignation, il n’en demeure pas moins qu’il constitue un indice sérieux de nature à nourrir la contestation relative tant au montant des sommes réclamées qu’à l’exécution par la bailleresse de ses obligations.

Dans ces conditions, l’existence d’une contestation sérieuse quant à la dette locative fait obstacle, en référé, tant à l’octroi d’une provision qu’au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes. Les demandes subséquentes, tendant notamment à l’expulsion des locataires et au paiement d’une indemnité d’occupation, seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision sur des dommages et intérêts suppose la démonstration d’un certain manquement imputable à l’une des parties et d’un préjudice directement causé.

En l’espèce, M. [K] [O] et Mme [Y] [O] sollicitent la condamnation de la SCI [P] au paiement d’une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, en invoquant l’indécence du logement.

Toutefois, les pièces produites ne permettent pas d’établir avec certitude :

L’état initial du logement, en l’absence d’état des lieux d’entrée ;L’existence d’un manquement actuel et caractérisé du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

En effet, le courrier du 25 juillet 2025, notifiant au bailleur la suspension du versement et des aides au logement, accorde en outre à ce dernier un délai de 18 mois pour réaliser les travaux nécessaires, sans qu’il soit démontré, à ce stade, un refus d’exécution ou une inertie fautive de sa part.

La demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts se heurte dés lors à une contestation sérieuse et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par M. [K] [O] et Mme [Y] [O] ;

DECLARE la SCI [P] recevable en son action ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la principale de la SCI [P] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement des arriérés locatifs ;

REJETTE par conséquent les demandes subséquentes, comprenant l’expulsion de M. [K] [O] et Mme [Y] [O] et le paiement à une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle présentée par M. [K] [O] et Mme [Y] [O] tendant à la condamnation de la SCI [P] à une somme par provision au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SCI [P] aux dépens ;

DÉBOUTE la SCI [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [K] [O] et Mme [Y] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le None, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge