Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [S]

15B Impasse des Rambourgs

25260 MONTENOIS

Madame [L] [S]

15B Impasse des Rambourgs

25260 MONTENOIS

représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [D]

Appartement B76 Etage 8 1-Cage B

Ueban Park Bagatelle

7 Rue de Zambeze

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 février 2025

Date des débats : 27 février 2025

Délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/04014 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPP6

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Monsieur [I] [D] + préfecture

Copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 2017, Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] ont donné à bail à Monsieur [I] [D] un logement leur appartenant sis, 7 rue du Zambeze – Urban Park – Bagatelle 1 – cage B – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 480 €, outre une provision sur charges de 61 € par mois.

Le 13 août 2024, Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] ont fait délivrer à Monsieur [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2437,87 € au titre des loyers échus et impayés, échéance d’août 2024 inclue.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 12 novembre 2024, Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] ont fait assigner Monsieur [I] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, statuant en référé, afin de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise à la date du 13 octobre 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non paiement des loyers et charges dus à la date du jugement à intervenir ;

— dire Monsieur [I] [D] occupant sans droit ni titre à la date de résiliation ou résolution du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [D] et de tout occupant de son chef du logement situé 7 rue du Zambeze – Urban Park – Bagatelle 1 – cage B – 44800 SAINT HERBLAIN avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;

— autoriser Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de la personne expulsée ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] la somme de 1497,87 € échéance d’octobre 2024 inclue, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation et tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— condamner Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [D] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification à la direction de la cohésion sociale;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025, lors de laquelle Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S], valablement représentés par ministère d’avocat, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance, ont actualisé la somme due à 1019,20 € compte tenu de la reprise du paiement des loyers. Ils ont donné leur accord aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire tels que sollicités par le locataire.

Monsieur [I] [D] a comparu et a actualisé sa situation financière et personnelle. Il a déclaré avoir repris le paiement de son loyer et avoir commencé à apurer sa dette. Il a demandé à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en réglant 200 € par mois en plus de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier établi par les services de la Préfecture a été communiqué aux demandeurs à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 12 novembre 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

En outre, Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] justifient avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique du 14 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 8 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [I] [D] le 13 août 2024 et lui a accordé un délai de deux mois pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1019,20 € au 18 février 2025.

Il convient de déduire de la dette locative les frais imputés au locataire au titre des frais de relance et de rejet de prélèvement (210 €), lesquels ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

En conséquence, Monsieur [I] [D] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] la somme provisionnelle de 809,20 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 février 2025, échéance du mois de février 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 8 novembre 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [I] [D] a repris le règlement de ses loyers et charges et a commencé à apurer sa dette depuis le mois de décembre 2024.

Il ressort en outre du diagnostic social et financier que Monsieur [I] [D] vit seul, travaille en intérim depuis un an et est inscrit à France Travail pour trouver un emploi plus pérenne.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [I] [D] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] pourront, le cas échéant, procéder à son expulsion. Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou son expulsion. Le sort des meubles sera alors réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] à l’encontre de Monsieur [I] [D];

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] la somme provisionnelle de 809,20 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 février 2025, échéance du mois de février 2025 inclue, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;

ACCORDONS à Monsieur [I] [D] un délai de paiement de 5 mois pour se libérer de la dette, en plus du loyer courant, de 4 fois 200 €, la 5ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELONS que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DISONS que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant,

CONSTATONS, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 14 octobre 2024, du contrat de bail conclu entre Monsieur [I] [D] et Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S], portant sur le logement situé 7 rue du Zambeze – Urban Park – Bagatelle 1 – cage B – 44800 SAINT HERBLAIN;

DISONS que Monsieur [I] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS à défaut, l’expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOYONS les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Z] [S] et Madame [L] [S] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 13 août 2024 ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA