TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/05059 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNBP

Minute : 25/00292

S.A. D’HLM ANTIN RESIDENCES

Représentant : CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS , vestiaire :

C/

Monsieur [F] [U]

Madame [M] [W]

Représentant : M. [F] [U] (Conjoint)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ANTIN RESIDENCES,

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [U],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 2] – [Localité 7]

comparant en personne

Madame [M] [W],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 2] – [Localité 7]

représentée par M. [F] [U] (Conjoint), muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2004, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] un logement situé [Adresse 3] ([Adresse 2]), pour un loyer mensuel actuel de 456,71 euros, et 186,97 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3543,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 08 mars 2024.

Par notification électronique du 08 mars 2024 la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire en conséquence que, à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] devront libérer et vider les lieux,dire que faute de départ volontaire, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] au paiement de la somme de 3099,87 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 mai 2024,condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] au paiement des loyers et accessoires impayés et échus entre la date de signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, loyers et accessoires dont le compte sera produit à l’audience,condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et accessoires et jusqu’au départ effectif des défendeurs, matérialisé par remise des clés ou expulsion, condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application de l’article 1231-4 du code civil,condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] au paiement de la somme de 350 euros à titre de participation aux frais et honoraires qu’ils ont exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] aux dépens dans lesquels seront compris les coût du commandement de payer et le coût de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 mai 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2577,56 euros arrêtée au 31 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et suspensifs.

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 mars 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES précise qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [F] [U], comparait en personne, et justifie d’un pouvoir pour représenter Madame [M] [W]. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il précise qu’il a eu des difficultés financières mais qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois et notamment celui du mois de décembre 2024. Il indique qu’il est retraité et perçoit 1500 euros par mois, que Madame [M] [W] travaille et a un salaire mensuel moyen d’environ 1600 euros. Il ajoute qu’ils remboursent des petits crédits.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré autorisée par le juge, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a communiqué la date de notification des impayés à la CCAPEX et un relevé de compte actualisé au 03 février 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 13 janvier 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juin 2004, du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 03 février 2025 que la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 2446,12 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement compte tenu des règlements effectués depuis le commandement de payer.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 28 juin 2004, avec effet au 1er juillet 2004, pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 1er octobre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois, prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 juin 2004, à effet au 1er juillet 2024 à compter du 24 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière.

Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande de suppression des délais prévus à l’article L.412-1 du code de la construction et de l’habitation précité.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient également, en cas de non-respect de l’échéancier, de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juin 2004, à effet au 1er juillet 2004, entre la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, d’une part, et Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] ([Adresse 2]), sont réunies à la date du 24 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 2446,12 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] à s’acquitter de la dette en seize fois, en procédant à quinze versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux situés [Adresse 3] ([Adresse 2]), avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] à compter du 24 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTE la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [M] [W] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE