Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 octobre 2025, n° 24/06508

TJ Marseille 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [B] ne contestait pas devoir la somme due au titre des charges de copropriété, rendant ainsi la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que Madame [B] devait payer les frais nécessaires au recouvrement, mais a retranché certains frais jugés inutiles.
Rejeté
Preuve de la faute et du préjudice
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés.
Accepté
Difficultés financières
La cour a reconnu les difficultés financières de Madame [B] et a décidé de lui accorder un échéancier de paiement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 oct. 2025, n° 24/06508
Numéro(s) :	24/06508
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Camille WATHLERémy STELLA
Cabinet(s) :	DEFENZ
Parties :	représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER, Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble LA GRANI<unk>RE sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/06508 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47YW

AFFAIRE : S.D.C. LA GRANIÈRE (la SELARL DEFENZ)

C/ Mme [I] [B] (M^e WATHLE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2025, prorogée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA GRANIÈRE sis [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 839 431 996

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [I] [B]

née le 20 mars 1968

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [I] [B] est propriétaire au sein de cette copropriété du lot n° 603.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Des mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et par lettre simple lui ont été expédiées en date du du 28 décembre 2022 et du 4 décembre 2023.

Par exploit du 3 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Madame [I] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Marseille.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967, Vu l’article 1240 du code civil,

— CONDAMNER Madame [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 3] la somme de 7.745,83 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 28 décembre 2022,

— CONDAMNER Madame [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 3] la somme de 576,91 € au titre des charges de copropriété arrêtées du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— PRONONCER la capitalisation des intérêts,

— DEBOUTER Madame [B] de sa demande de délai de paiement à hauteur de 24 mois,

— CONDAMNER Madame [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 3] la somme de 2.573,69 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance,

— Subsidiairement concernant les frais de recouvrement, CONSTATER que Madame [I] [B] reconnaît devoir une somme de 380 € au titre des frais de recouvrement,

— CONDAMNER Madame [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 3] la somme de 380 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance,

— En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [I] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 3] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

— CONDAMNER Madame [I] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], sis [Adresse 3] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, Madame [I] [B] demande au Tribunal de :

— Lui OCTROYER un échéancier de sorte qu’elle puisse s’acquitter de sa dette sur un délai de 24 mois ;

— FIXER les frais de recouvrement à hauteur de 380 euros ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses prétentions relatives à l’octroi de dommages et intérêts ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses prétentions relatives aux frais de justice et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 10 juin 2025,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, Madame [I] [B] ne conteste pas devoir la somme de 8.322,74 € au titre des charges de copropriété dues au 30 septembre 2024 (7745,83 + 576,91).

Elle sera alors condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de « suivi contentieux » qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété pour un montant total de 1.330 euros.

— Les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, à l’exception de celles des 31.03.2022 et 28.12.2022, le syndicat ne justifiant d’aucune pièce probante de nature à démontrer leur existence.

— Les frais d'« honoraires huissiers » (160.35 euros et 73.34 euros) et de « transmission dossier avocat » (300 euros).

Concernant les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 28.12.2022 (70 euros) et de relance après mise en demeure du 31.03.2022 (70 euros), il conviendra d’en retrancher l’excédent afin que leur montant soit conforme au contrat de syndic, soit 40 euros TTC chacune.

Madame [I] [B] reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété dues, de la somme de 380 €.

Madame [I] [B] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de de 8.322,74 € au titre des charges de copropriété dues au 30 septembre 2024, ainsi que la somme de 380 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Sur la demande de délai de paiement de Madame [I] [B]

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Madame [I] [B] sollicite l’octroi d’un échéancier de paiement sur 24 mois aux fins de s’acquitter de la dette relative aux charges de copropriété impayées.

A l’appui de sa demande, Madame [I] [B] produit notamment ses bulletins de paie pour les périodes de mai, juin, juillet, aout, septembre et octobre 2024, démontrant des fluctuations dans les revenus perçus, pour un montant moyen d’environ 1.000 € par mois. Pour justifier de ses charges, la défenderesse produit également diverses factures et un avis d’imposition pour sa taxe foncière de 2024.

Elle bénéficie en outre de l’aide juridictionnelle totale pour la présente procédure, depuis la décision du Bureau de l’aide juridictionnelle du 10 décembre 2024, compte tenu d’un revenu fiscal de référence annuel de 12.360 euros.

Madame [I] [B] sollicitait déjà un échéancier dans sa lettre du 4 novembre 2024, se prévalant de difficultés financières dues à un changement dans sa situation professionnelle.

Aussi au regard de la situation financière difficile de Madame [I] [B], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement conformément aux modalités précisées dans le dispositif.

Il est précisé qu’à défaut pour la partie défenderesse de payer une seule des mensualités de remboursement à son terme exact ou les charges courantes à leur date d’exigibilité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1240 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

En l’espèce, la mauvaise foi de Madame [I] [B] n’est pas établie. Au contraire, cette dernière fait valoir des arguments étayés sur des pièces relatifs au très mauvais état de la copropriété et aux démarches qu’elle a effectuées auprès du syndic et du Procureur de la République.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [I] [B], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée, la demande du Syndicat des copropriétaires formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3], la somme de 8.322,74 € au titre des charges de copropriété dues au 30 septembre 2024, outre la somme de 380 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées, le tout produisant des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

FAIT DROIT à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

AUTORISE Madame [I] [B] à se libérer de sa dette en 23 versements de 362 euros par mois, et un 24ème versement représentant le solde de la dette comprenant les frais et intérêts,

DIT que la première mensualité sera exigible le 10 du premier mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [B] de paiement d’une seule mensualité de remboursement à son terme exact, l’intégralité de la dette restant due deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [I] [B] aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE