N° RG 24/02788 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7UJ

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

PARTAGE NOTAIRE

28A

N° RG 24/02788 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7UJ

Minute

AFFAIRE :

[Y] [V], venant aux droits de

[X] [U] [K] épouse [V]

C/

[L] [K], [T] [K]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Benoît BOUTHIER

M^e Arlette MAZEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

INTERVENANT VOLONTAIRE – DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [V]

né le [Date naissance 4] 1947 à [Localité 25]

[Adresse 2]

[Localité 13]

venant aux droits de :

Mme [X] [U] [K] épouse [V] demanderesse décédée en cours d’instance

Représenté par M^e Arlette MAZEL, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [K]

né le [Date naissance 10] 1966 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 12]

Monsieur [T] [K]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 14]

N° RG 24/02788 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7UJ

Tous deux représentés par Maître Benoît BOUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par actes en date des 8 et 9 avril 2021, Mme [X] [K] épouse [V] a assigné M. [L] [K] et M. [T] [K] devant la présente juridiction aux fins de voir ordonner, faute d’entente, le partage judiciaire de l’indivision existant avec ceux-ci et portant sur plusieurs bien immobiliers situés sur les communes de [Localité 18] (33) et de [Localité 26] (33) dont elle sollicitait également la vente par adjudication.

Mme [X] [K] épouse [V] est décédée le [Date décès 3] 2021 à [Localité 17] laissant pour lui succéder M. [Y] [V] son conjoint survivant séparé de biens qu’elle avait institué comme légataire universel par testament en date du 26 novembre 2020.

Par conclusions notifiées le 8 septembre 2021 M. [Y] [V] est intervenu volontairement sur la présente procédure reprenant l’instance engagée initialement par feue son épouse.

Selon acte authentique établi le 10 novembre 2022 par Maître [W], notaire à [Localité 20] un accord de licitation partiel a été trouvé entre les indivisaires concernant des parcelles indivises sises à [Localité 18], tandis que selon acte authentique dressé le 3 juin 2022 par le même notaire une promesse de vente des parcelles de [Localité 26] au profit d’un promoteur immobilier [21] a été conclu.

Par ordonnance en date du 24 avril 2023, le Juge de la mise en état statuant sur conclusions d’incident, a ordonné le sursis à statuer jusqu’à l’expiration de la promesse de vente des parcelles indivises sises à [Localité 26] au profit du promoteur immobilier [21] soit jusqu’au 29 janvier 2024.

Suite aux conclusions de reprise d’instance après sursis à statuer établies par M [Y] [V] le 3 avril 2024 l’affaire a été remise au rôle.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024 M. [Y] [V] demande au tribunal au visa des articles 328, 370, 373 , 374, 1359 à 1380 du code de procédure civile et 815, 840 du code civil de :

— recevoir son intervention volontaire et la reprise de l’instance initialement engagée par sa défunte épouse ,

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes injustifiées,

— ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties comprenant les biens immobiliers dont la désignation suit,

— ordonner la vente par adjudication des biens indivis à la chambre des criées du tribunal judiciaire de Bordeaux en un seul lot et sur une mise à prix initiale de 650.000 euros avec faculté de baisse par tranches de 50.000 euros jusqu’à 500.000 euros en cas de défaut d’enchère pour la maison d’habitation mitoyenne par sa confrontation ouest comprenant entrée, petite cuisine, salon, séjour, deux chambres, étage pour partie comprenant deux chambres, salle de bain, grenier sise à [Localité 26] (Gironde) [Adresse 23] d’une surface totale de 00ha 22a 29 ca et désignée comme suit :

Section

n°

lieu dit

Surface

AD

0[Cadastre 5]

[Adresse 22]

00 ha 08a 80 ca

AD

0[Cadastre 7]

[Adresse 22]

00 ha 03 a 35 ca

AD

0[Cadastre 9]

[Adresse 22]

00 ha 10 a 14 ca

— commettre Monsieur le Président de la Chambre des Notaires avec faculté de délégation avec mission habituelle en la matière et notamment :

— recueillir tous éléments propres à établir les comptes de l’indivision et rédiger un projet liquidatif à partir des éléments recueillis et en tenant compte des décisions du tribunal,

— accomplir sa mission d’après les documents et renseignements communiqués par les parties et d’après les informations qu’il peut rechercher lui même,

— contrôler par tous moyens les déclarations des intéressés y compris en s’adressant au centre services informatiques cellule FICOBA qui sera tenu de lui communiquer les informations qu’il réclame,

— désigner un magistrat du siège pour en surveiller les opérations jusqu’à l’établissement du projet d’état liquidatif,

— condamner solidairement les défendeurs à verser au requérant la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement les défendeurs à verser au requérant la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner que les dépens seront employés en frais généraux de partage et qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leur part dans l’indivision,

— ordonner n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, M. [T] [K] et M. [L] [K] entendent voir sur le fondement des articles 815 et suivants, 820 et suivants, 1240 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile :

— ordonner un sursis au partage de deux années,

— condamner M. [Y] [V] au paiement d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice,

— condamner M. [Y] [V] au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter M. [Y] [V] de toutes ses prétentions contraires.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été établie le 19 décembre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que ni la recevabilité de l’intervention volontaire sur la présente procédure de M. [Y] [V] légataire universel de feue son épouse [X] [K], ni la reprise par lui ne l’instance initialement engagée par celle-ci ne sont contestées étant au demeurant parfaitement régulières.

1-SUR L’OUVERTURE DES OPÉRATIONS DE LIQUIDATION , PARTAGE ET LICITATION

Selon l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. L’article 840 du même code rappelle que le partage n’est fait en justice que lorsqu’au moins un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer, ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévu aux articles 836 et 837.

Il n’est pas discuté que si M. [V] et Messieurs [T] et [L] [K] sont parvenus en cours d’instance à se partager la majeure partie du patrimoine immobilier dont ils étaient propriétaires indivis, ils demeurent toutefois en indivision sur un bien immobilier constituée d’une maison à usage d’habitation sise à [Localité 26] (Gironde) [Adresse 23] [Adresse 23] d’une surface totale de 00ha 22a 29 ca , cadastré section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9].

M. [V] souhaite sortir de l’indivision.

Il est justifié et non véritablement contesté de l’existence des démarches préalables à la présente instance en vue de parvenir à un partage amiable.

Nonobstant les allégations des consorts [K] il est établi par le procès-verbal de contestation reprenant les dires des coindivisaires dressé le 13 janvier 2021 par Maître [W] notaire à [Localité 20], l’existence d’un désaccord des indivisaires sur la consistance du bien à vendre, le prix et le choix du mandataire chargé de la vente qui a fait obstacle à la vente de la maison de [Localité 26] et donc au partage de ce bien indivis.

Par ailleurs, si les parties sont parvenues en cours d’instance à un accord pour la mise en vente de ce bien au profit du promoteur immobilier [21] ayant donné lieu à une promesse de vente signée le 3 juin 2022 et si la non réalisation de cette vente est imputable à la seule rétractation de l’acquéreur ainsi que cela résulte du courrier de celui-ci en date du 25 mars 2024, les défendeurs ne sont pas fondés à soutenir qu’il n’existe plus de désaccord pour un partage amiable alors qu’ils formulent à titre principal une demande de sursis au partage.

Il s’ensuit que M. [V] remplit les conditions visées à l’article 815 du code civil pour demander le partage judiciaire du bien indivis.

Le droit de demander le partage de l’indivision au sens de l’article 815 du code civil est un droit absolu.

Toutefois l’article 820 du code civil dispose qu’ à la demande d’un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l’un des indivisaires ne peut reprendre l’entreprise agricole; commerciale , industrielle , artisanale ou libérale dépendant de la succession qu’à l’expiration de ce délai.|[…]

Sur ce fondement les défendeurs sollicitent que soit ordonné un sursis au partage du bien indivis pour une durée de deux années. Ils font valoir que pour être valorisées à leur juste valeur, les parcelles indivises AD n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] sises sur la commune de [Localité 26] doivent être cédées dans le cadre d’un projet de construction immobilière et de gré à gré et non dans le cadre d’une adjudication qui génère des prix de vente plus faible. Ils ajoutent que la licitation n’est au demeurant pas utile puisque d’une part, ils ont donné leur accord pour la vente de gré à gré du bien indivis ainsi que cela résulte du compromis de vente signé avec [21] le 3 juin 2022 et d’autre part, que M. [V] a déjà perçu 500.000 euros au titre des partages déjà réalisés alors que les défendeurs se sont endettés pour lui payer les soultes lui revenant.

Il convient de rappeler que la condition essentielle pour le prononcé du sursis au partage au sens de l’article 820 du code civil est l’existence d’un risque de dévaluation du bien. Les motifs personnels quelle qu’en soit la valeur étant indifférents, le sursis au partage tendant à protéger l’intérêt général de l’indivision et non l’intérêt particulier.

Il s’ensuit que le fait que M. [V] ait perçu une somme conséquente du fait de la vente d’une grande partie des autres biens immobiliers indivis comme, l’endettement des défendeurs pour lui payer ses soultes ne sauraient justifier un sursis au partage.

Par ailleurs, les défendeurs conviennent de la nécessité de vendre le bien indivis pour parvenir au partage dès lors qu’il n’est pas discuté que celui-ci n’est pas aisément partageable et qu’il n’est plus formalisé de demande d’attribution. Ils s’opposent uniquement à sa vente sur adjudication.

Or ils ne démontrent pas en quoi la vente sur adjudication du dernier bien indivis porterait atteinte à la valeur de celui-ci.

En effet, les consorts [K] ne versent au débat aucune estimation ou expertise récente justifiant de la valeur vénale actuelle du bien immobilier indivis, laquelle ne saurait résulter du prix de vente visé sur les mandats de vente sans exclusivité proposé par le Cabinet [24] et l’agence [27] le 27 mai 2024 communiqués par le requérant, qui ne font que reprendre le prix de vente espéré par les consorts [K] et qui au surplus concernent un ensemble immobilier plus vaste que les seules parcelles indivises AD ° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] objet de la demande de licitation , en ce qu’il inclut également les parcellesAD n°[Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 15].

Il sera rappelé qu’aux termes de l’acte de promesse de vente du 3 juin 2022 les consorts [K] et M. [V] avaient consenti à la vente des parcelles indivise AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] au prix de 713.000 euros (page11 de l’acte).

M.[V] sollicite la fixation du prix de mise en vente de ces parcelles à la barre du tribunal au prix de 650.000 euros.

Or il convient de rappeler que selon l’usage, la valeur de mise à prix d’un bien immobilier sur adjudication est toujours fixée à la barre du tribunal en deça de sa valeur réelle (entre 30 et 40 % ) et ce, afin de servir de base aux enchères pouvant dépasser le prix fixé.

Il n’est donc pas démontré par les défendeurs la faiblesse de la valeur de mise à prix du bien immobilier indivis ni que le prix de sa mise en vente sur adjudication sera très inférieur à la valeur qui pourrait résulter de sa vente de gré à gré.

Dès lors qu’il n’est pas établi que la licitation du bien indivis sollicité risque de porter atteinte à sa valeur, il n’y a pas lieu d’ordonner le sursis au partage.

La nature immobilière des biens à partager nécessite la désignation d’un notaire.

Comme demandé par M. [V] et en l’absence d’accord des parties sur le choix du notaire, il convient en application de l’article 1364 du code de procédure civile, de désigner pour procéder aux dites opérations selon les modalités détaillées au dispositif, le président de la [19] avec possibilité de délégation à tous notaire de son choix, à l’exception de Maître [C] [W], notaire à [Localité 20] (33) déjà vainement intervenu dans les opérations de partage, ainsi que de tous membres de son office.

Par ailleurs, la vente par adjudication du bien indivis constituant la seule solution pour mettre fin à l’indivision qui est ancienne, il convient de l’ordonner conformément aux dispositions de l’article 1377 al 1 du code de procédure civile. En retenant la mise à prix proposée par le requérant qui semble satisfaisante en l’état des pièces communiquées. Les modalités de la licitation seront détaillées au dispositif de la présente décision .

2-SUR LES DEMANDES RÉCIPROQUES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Les demandes de M. [V] étant fondées, ne sauraient être qualifiées d’abusives et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code cvil ainsi que sollicité par les défendeurs.

Il ne saurait pas plus se déduire des difficultés des parties à s’entendre sur les modalités d’un partage amiable et notamment sur la licitation du bien demeurant en indivision, la résistance abusive des défendeurs, ce qui conduit également au rejet des demandes de dommages et intérêts formulées par le requérant à leur encontre.

3- SUR LES DEMANDES ANNEXES

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

L’équité conduit au rejet des demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie par ailleurs d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable M. [Y] [V] en son intervention volontaire et reprise de l’instance initialement engagée feue [X] [K] épouse [V],

DEBOUTE M. [L] [K] et M.[T] [K] de leur demande tendant à ce qu’il soit sursis aux opérations de partage de l’indivision existant avec M. [Y] [V] sur le bien sis [Adresse 23] sur la commune de [Localité 26] (33) cadastré section AD n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9],

ORDONNE l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision existant entre M. [L] [K] , M.[T] [K] et M. [Y] [V] concernant le bien sis [Adresse 23] sur la commune de [Localité 26] (33) cadastré section AD n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9],

DESIGNE pour procéder aux opérations de liquidation et partage de cette indivision le Président de la [19] avec faculté de délégation à tout notaire de sa chambre à l’exception de Maître [C] [W], notaire à [Localité 20] (33) ainsi que de tous membres de son office,

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire il sera procédé à son remplacement par le Président de la [19] à la requête de la partie la plus diligente,

DIT qu’il appartiendra notamment au notaire désigné de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits de chacun d’eux conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en cas d’inertie d’un indivisaire, un représentant au copartageant défaillant pourra être désigné en application des dispositions des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le notaire désigné devra accomplir sa mission d’après les documents et renseignements communiqués par les parties et d’après les informations qu’il peut recueillir lui même,

DIT qu’en application de l’article 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi et signé entre les parties, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure,

RAPPELLE qu’en cas de désaccord , le notaire délégué dressera un procès verbal de dires où il consignera son projet d’état liquidatif et les contestations précises émises point par point par les parties à l’encontre de ce projet, lequel sera transmis sans délai au juge commis,

RAPPELLE que le notaire devra achever ses opérations dans le délai d’un an suivant sa désignation par le président de la [19], sauf suspension prévue par l’article 1369 du code de procédure civile ou délai supplémentaire sollicité dans les conditions de l’article 1370 du code de procédure civile,

COMMET le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité de juge-commis pour surveiller les opérations à accomplir,

PREALABLEMENT aux opérations de partage, et pour y parvenir, ordonne la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, en un seul lot :

— de l’immeuble sis [Adresse 23] sur la commune de [Localité 26] (33) cadastré [Adresse 23] section AD n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] d’une surface globale de 00ha 22a 29 ca sur le cahier des charges contenant les conditions de vente qui sera déposé par la Maître Arlette MAZEL, avocat au barreau de Bordeaux, dans les formes prévues aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile,

— sur la mise à prix de 650.000 euros avec faculté de baisse par tranches de 50.000 euros jusqu’à 500.000 euros en cas de défaut d’enchère ,

DIT que les modalités de publicité s’effectueront à la diligence de l’avocat désigné dans les conditions prévues par les articles R 322-31à R 322-37 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE le requérant à faire procéder à la visite du bien par le commissaire de justice de son choix, afin de dresser le procès-verbal de description et d’assurer deux visites du biens mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour le commissaire de justice désigné d’avertir les occupants des lieux dix jours à l’avance au moins par courrier recommandé avec accusé de réception, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

DIT que le commissaire de justice ainsi mandaté , se fera assister le cas échéant, lors de l’une de ses opérations d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, de dresser un diagnostic énergétique et le cas échant d’un état de l’installation intérieure de gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l’état de surfaces conformément à la loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

DIT que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

DIT que le prix d’adjudication sera consigné entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre, jusqu’à publication du jugement d’adjudication puis remis au notaire commis pour les besoins des opérations de liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties au présent litige,

DEBOUTE les parties de leurs demandes de dommages et intérêts, d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de toutes demandes plus amples et ou contraires

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT