TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame DE ANGELIS lors du délibéré

Débats en audience publique le : 13 Octobre 2025

GROSSE :

Le 16 Décembre 2025

à M^e Antonin SOPENA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 Décembre 2025

à Monsieur [M] [G] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06844 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5U7D

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [R] [Z]

née le 31 Décembre 1968 à [Localité 10] (COMORES), domiciliée : chez CABINET Maître Antonin SOPENA, [Adresse 2]

représentée par M^e Antonin SOPENA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [G] [S]

né le 18 Avril 1970 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 9]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2014, M. [G] [S] a donné à bail meublé à Mme [R] [Z] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Le 19 novembre 2019, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté portant interdiction d’occupation, puis le 5 décembre 2019, d’un arrêté de péril grave et imminent modifié le 19 janvier 2021.

Le 18 juin 2021, l’association Soliha Provence et Mme [R] [Z] ont conclu une convention d’occupation précaire portant sur un logement situé [Adresse 1]. Le 24 janvier 2024, les deux parties ont conclu une seconde convention d’occupation précaire portant sur un logement situé [Adresse 3].

Par courrier du 26 août 2024, l’association Soliha Provence a informé Mme [R] [Z] qu’un arrêté de mainlevée de mise en sécurité venait d’être pris par le maire de la ville concernant l’immeuble situé [Adresse 4], et que la convention d’occupation précaire prenait donc fin le 1er octobre 2024.

Par courrier officiel du 1er octobre 2024, le conseil de Mme [R] [Z] a informé le conseil de M. [G] [S] que sa cliente souhaitait réintégrer le logement donné à bail, sous réserve qu’il soit habitable.

Par courrier officiel du 4 octobre 2024, le conseil de M. [G] [S] a informé le conseil de Mme [Y] [Z] que le bail d’habitation était résilié depuis le 5 décembre 2019 de sorte que sa demande n’avait pas d’objet.

Parallèlement, suivant acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, Mme [R] [Z] a fait assigner M. [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8].

Par jugement avant dire-droit du 25 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties puis d’une radiation le 21 octobre 2024 pour être réinscrite au rôle et finalement retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

A cette audience, Mme [R] [Z], représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

— Condamner M. [G] [S] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de la réparation de son trouble de jouissance et des troubles dans les conditions d’existence,

— Condamner M. [G] [S] à payer à son conseil la somme de 1.071 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— Ordonner à M. [G] [S] de réaliser les travaux d’habitabilité nécessaires et de permettre la réintégration de la locataire dans son logement,

— Condamner M. [G] [S] à rembourser à Mme [R] [Z] l’ensemble des sommes déjà réclamées (5.758,91 euros) et celles à venir, par l’association Soliha Provence au titre de l’indemnité d’occupation postérieurement à la mainlevée et jusqu’à la réintégration.

M. [G] [S] a comparu en personne et a également soutenu oralement ses écritures déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

— Constater que le bail conclu avec Mme [R] [Z] a été résilié le 5 décembre 2019,

— Constater que Mme [R] [Z] ne verse pas la suite donnée à la plainte déposée le 24 avril 2023,

— Constater que Mme [R] [Z] ne rapporte pas la preuve des prétendus manquements de l’ancien bailleur,

— En conséquence, débouter Mme [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— A titre reconventionnel, condamner Mme [R] [Z] à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner Mme [R] [Z] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur les demandes de Mme [R] [Z]

Le bailleur est tenu, en vertu de l’article de l’article 1719 du code civil, de délivrer au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est également tenu, en vertu de l’article 1721 du code civil, d’une obligation de garantir le locataire contre les vices et défauts de la location, quand bien même le bailleur aurait ignoré l’existence du vice ou du défaut de location à la signature du bail.

S’agissant des locaux soumis aux dispositions la loi du 6 juillet 1989, l’article 6, applicable aux locations meublées, dispose que :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2022 définissent les caractéristiques auxquelles le logement doit répondre au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ainsi que les éléments d’équipement et de confort nécessaires.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1373 du code civil, la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature et le juge procède alors à une vérification d’écriture.

Il est constant que dans le cas où la partie à qui l’on oppose un acte sous seing privé en dénie l’écriture ou la signature, il appartient au juge de procéder lui-même à l’examen de l’écrit litigieux et que si la vérification opérée par le juge ne lui permet pas de conclure à la sincérité de l’acte, les demandes fondées sur cet acte doivent être rejetées.

En l’espèce, il est établi que :

— Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2014, M. [G] [S] a donné à bail meublé à Mme [R] [Z] un logement situé [Adresse 5],

— Le 19 novembre 2019, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté portant interdiction d’occupation,

— Le 5 décembre 2019, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril grave et imminent qui dresse la liste des désordres existant dans les appartements ainsi que dans les parties communes, modifié le 19 janvier 2021 et précisant que « les copropriétaires doivent prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique, en faisant réaliser les travaux nécessaires d’urgence sur les désordres » listés et que les fluides de l’immeuble ont été neutralisé,

— A compter de l’évacuation de l’immeuble le 19 novembre 2021, Mme [R] [Z] a été hébergée dans des hôtels et, à compter du 18 juin 2021, par l’association Soliha Provence dans un logement situé [Adresse 1], puis un second logement situé [Adresse 3],

— Le 4 juillet 2024, l’immeuble situé [Adresse 5] a fait l’objet d’un arrêté de mainlevée de mise en sécurité.

Compte tenu de l’existence de ces arrêtés, M. [G] [S] ne peut sérieusement soutenir que l’état indigne du logement n’est pas démontré par Mme [R] [Z], étant souligné qu’il verse lui-même une photographie de l’immeuble qui montre qu’à ce jour, il est encore inaccessible et dans un état extrêmement dégradé.

M. [G] [S] ne conteste d’ailleurs pas qu’il n’a pas procédé aux travaux d’habitabilité rendus nécessaires comme l’y obligeait l’arrêté de mainlevée du 4 juillet 2024 puisqu’il indiquait qu'« avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location des locaux d’habitation, il devra être procédé à la réalisation des travaux d’habitabilité rendus nécessaires, conformément à la réglementation en vigueur ».

Le bailleur cite les termes de l’arrêté sans manifestement prendre conscience que c’est à lui qu’il appartenait de rendre le logement loué habitable.

M. [G] [S] ne peut davantage sérieusement soutenir que l’arrêté de mise en sécurité a « seulement » relevé, concernant, le logement occupé par Mme [R] [Z], de la « condensation en cueillie de plafond de la chambre et du séjour » alors que l’ensemble de l’immeuble était dans un état tel que tous les occupants ont dû être évacués en urgence et qu’ils ne pouvaient plus occuper leur logement, et ne le peuvent d’ailleurs toujours pas à l’heure actuelle.

En outre, M. [G] [S] ne saurait se retrancher derrière le fait qu’il s’agit d’un immeuble en copropriété pour justifier son manquement à son obligation de délivrance d’un bien décent dès lors qu’en qualité de bailleur, il lui appartenait de faire le nécessaire pour que le bien loué soit habitable et décent et qu’en qualité de copropriétaire, les travaux d’habitabilité de l’immeuble et notamment ceux concernant les parties communes, lui incombaient.

A cet égard, M. [G] [S] ne produit aucune pièce justifiant qu’il a, au moins, tenté de se rapprocher des autres copropriétaires ou du syndic de copropriété pour organiser l’exécution des travaux nécessaires.

Pour écarter les obligations qui pesaient sur lui en qualité de bailleur, M. [G] [S] explique, d’une part, qu’il a proposé un relogement à Mme [R] [I] à deux reprises en novembre 2019 mais qu’elle a refusé les propositions et, d’autre part, que cette dernière a donné congé de son bail en décembre 2019.

S’agissant des propositions de relogement alléguées par M. [G] [S], il sera relevé que ce dernier se contente de produire deux SMS, dont l’envoi est attesté par un procès-verbal dressé par un huissier de justice, et datés du 28 novembre et le 30 novembre 2019.

Or, en premier lieu, rien ne permet de prouver que ces deux SMS ont bien été envoyés à Mme [R] [Z], ou à l’une de ses filles comme le soutient le défendeur, dès lors que le procès-verbal de constat relève seulement que le numéro de téléphone du destinataire correspond à celui enregistré par M. [G] [S] lui-même au nom de la locataire.

En second lieu, il s’agit de SMS émanant de M. [G] [S] lui-même de sorte que leur caractère probatoire est insuffisant à rapporter la preuve des faits allégués.

En troisième lieu, les SMS sont particulièrement flous dans leur contenu (" j’ai trouvé un appartement t2 situé [Adresse 6] à 550 euros « et » j’ai trouvé un appartement t2 situé au centre ville ").

Ils ne viennent absolument pas établir que M. [G] [P] avait effectivement la possibilité de reloger Mme [R] [Z] dans ces logements, ni qu’il entendait prendre en charge le coût de ce relogement conformément à l’article L.512-3-1 du code de la construction et de l’habitation, pas plus qu’ils ne viennent établir que Mme [R] [Z] a refusé les propositions de relogement.

S’agissant du congé qui aurait été donné par Mme [R] [Z] par courrier remis en main propre le 5 décembre 2019, il sera relevé la contradiction manifeste des développements de M. [G] [S] qui explique, d’une part, que le bail meublé prenait fin le 20 décembre 2019 (ce qui est faux puisqu’il était reconduit tacitement à chaque échéance annuelle depuis sa conclusion en 2014) et, d’autre part, que Mme [R] [Z] a donné congé le 5 décembre 2019.

Au demeurant, s’agissant d’un bail meublé, un congé donné par le locataire était soumis à un préavis d’un mois.

De plus, la signature figurant au bas du document et attribuée à Mme [R] [Z] est, comme le souligne cette dernière, manifestement différente de celle figurant dans le bail de 2014 et dans la convention d’occupation précaire de 2021, conclus donc à 6 ans d’intervalle mais avec une signature strictement identique.

Les SMS constatés par procès-verbal d’huissier ne viennent pas rapporter la preuve que Mme [R] [Z] a effectivement signé ce document dès lors que, d’une part, comme souligné ci-avant, rien ne démontre qu’il s’agit bien de SMS envoyés à la locataire et d’autre part, qu’il s’agit d’un SMS écrit par M. [G] [S] lui-même pour indiquer « n’oublie pas d’envoyer la résiliation du bail à la caf », étant souligné que la réponse reçue est seulement « ok ».

En outre, il apparait que Mme [R] [Z] a déposé plainte pour faux et usage de faux concernant ce document et que la procédure était toujours en cours d’enquête à la date du 8 octobre 2025, tandis que les plaintes de M. [G] [S] pour dénonciation calomnieuse et tentative d’escroquerie concernant ce même document ont fait l’objet de classements sans suite les 11 et 23 octobre 2024.

Enfin, il ne saurait être tiré aucune conséquence du fait que la plainte déposée par Mme [R] [Z] soit datée du 16 août 2023, soit deux ans et demi après la date figurant dans le document litigieux dès lors que précisément, si la locataire nie en être l’auteure, elle ne pouvait connaitre l’existence du document.

Au surplus, il n’est pas contesté que c’est uniquement à la suite d’un litige opposant M. [G] [S] à la ville de [Localité 8] concernant la prise en charge des frais de relogement de Mme [R] [Z] que le bailleur a fait état pour la première fois de ce congé en octobre 2021. Il n’est donc pas surprenant que la locataire n’en ait été informée que plus tard, dans le cadre de ses propres échanges avec la ville concernant son relogement.

Au demeurant, les plaintes du bailleur, qui connaissait l’existence de la plainte de Mme [R] [Z] au moins depuis l’assignation qui lui a été signifiée le 17 mai 2023, sont datées des mois de janvier et mai 2024.

Il résulte de l’ensemble qui précèdent que le manquement de M. [G] [S] à son obligation de délivrance d’un logement décent en bon état d’usage et de réparation et exempts de vices et défauts est caractérisé.

Ces manquements ont nécessairement causé un préjudice à Mme [R] [Z] qui a vécu dans un logement indécent pendant plusieurs années, a dû en être évacuée en urgence pour être hébergée dans des hôtels puis par une association, a vécu et vit toujours dans une situation de grande précarité, a perdu ses effets personnels restés dans son logement initial et est aujourd’hui redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation due à l’association Soliha Provence.

M. [G] [S] sera par conséquent condamné à payer à Mme [R] [Z] la somme de 5.758,91 euros au titre des indemnités d’occupation dues par cette dernière à l’association Soliha Provence, étant souligné que M. [G] [S] ne conteste pas le montant.

Il sera également condamné à payer à Mme [R] [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des préjudices subis du fait des manquements à ses obligations de bailleur.

M. [G] [S] sera condamné à faire réaliser les travaux d’habitabilité nécessaires dans le logement donné à bail à Mme [R] [Z], étant toutefois souligné que la teneur précise de ces travaux ne peut être déterminée à ce stade, en l’absence de pièces sur l’état précis du logement et sur les parties communes.

— Sur la demande reconventionnelle de M. [G] [S]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [G] [S] sollicite la condamnation de Mme [R] [Z] à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il s’abstient toutefois d’établir la réalité de la faute reprochée à Mme [R] [Z] et du préjudice en lien avec celle-ci.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

— Sur les demandes accessoires

M. [G] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer à l’avocat de Mme [R] [Z], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1.071 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve que Mme [R] [Z] renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [M] [G] [S] à payer à Mme [X] [R] [Z] la somme de 5.758,91 euros au titre des indemnités d’occupation dues par cette dernière à l’association Soliha Provence ;

Condamne M. [M] [G] [S] à payer à Mme [X] [R] [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Ordonne à M. [M] [G] [S] de faire réaliser les travaux d’habitabilité nécessaires et de permettre la réintégration de la locataire dans le logement donné à bail ;

Condamne M. [M] [G] [S] à payer à l’avocat de Mme [X] [R] [Z] la somme de 1.071 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve que Mme [X] [R] [Z] renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [M] [G] [S] aux dépens ;

Déboute M. [M] [G] [S] de ses demandes ;

Rappelle que le jugement est droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 16 décembre 2025.

La Greffière La Juge