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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 2]

[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00208 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C2WY

AFFAIRE :

[C] [B], [G] [K]

C/

[Y] [V]

DEMANDERESSE

Madame [C] [B], [G] [K]

née le 16 Février 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BOLTE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Le 11.07.2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e BOLTE

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 juillet 2022, Madame [C] [K] a donné à bail meublé à Monsieur [Y] [V] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 700 euros hors charges, à compter du 1er juillet 2022.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Madame [C] [K] a fait délivrer le 29 août 2024 à Monsieur [Y] [V] un commandement de payer la somme en principal de 3.750 € représentant les loyers et charges impayés, échéance de juillet 2024 incluse, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 6 février 2025, la bailleresse a fait assigner Monsieur [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire,

ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, avec suppression ou réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [Y] [V] au paiement d’une provision portant sur la somme de 4.750 € au titre des loyers et charges impayés,

condamner Monsieur [Y] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 700 euros,

condamner Monsieur [Y] [V] à une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 mai 2025, Madame [C] [K], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office et à la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail.

La bailleresse n’a pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du locataire.

En défense, Monsieur [Y] [V], assigné par acte d’huissier de justice délivré à étude, n’a pas comparu.

Il ressort de l’enquête sociale réalisée par les services de la préfecture, dont il a été donné lecture à l’audience, que Monsieur [Y] [V] vit seul, que ses ressources mensuelles s’élèvent à 1161 euros, qu’il est en recherche de logement et souhaite rester dans les lieux en s’acquittant de 200 euros en sus du loyer courant dans l’attente d’obtention d’un logement moins spacieux. L’assistante sociale notait que la bailleresse avait perçu 283 euros d’allocations logement tous les mois jusqu’au mois de février 2025, non déduits de la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Par note en délibéré datée du 21 mai 2025, le conseil de Madame [C] [K] a produit un décompte locatif arrêté au 20 mai 2025 mentionnant un solde débiteur de 10.850 euros, terme de mai 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [C] [K] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 30 août 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 30 janvier 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d’huissier du 29 août 2024, Madame [C] [K] a fait délivrer à Monsieur [Y] [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire la somme de 3.750 € au titre des loyers impayés, terme de juillet 2024 inclus.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 octobre 2024.

En conséquence, Monsieur [Y] [V] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Madame [C] [K] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière ne justifie de supprimer ou réduire le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [Y] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 700 euros.

Madame [C] [K] produit un décompte locatif mentionnant une dette locative de de 10.850 €, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [V] à payer à Madame [C] [K] la somme de 10.850 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2025. Il conviendra toutefois de déduire de cette dette les éventuelles allocations logement perçues par la bailleresse (cf enquête sociale).

Monsieur [Y] [V] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant de sorte que sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail sera rejetée.

Monsieur [Y] [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à Madame [C] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2022 entre Madame [C] [K] et Monsieur [Y] [V], concernant le logement situé [Adresse 4], à compter du 30 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [V] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Madame [C] [K] à faire procéder à l’expulsion Monsieur [Y] [V] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Madame [C] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à Madame [C] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 700 euros, et ce à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à Madame [C] [K] la somme de 10.850 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme de mai 2025 inclus, outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 août 2024,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président