TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BOREL, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Juillet 2025

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01427 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UOU

N° RG 24/02440

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [S]

né le 29 Janvier 1959 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Jean-pascal BENOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.D.C. [Adresse 5], domiciliée : chez CABINET TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

Exposé du litige

Par acte sous seing privé conclu le 22 novembre 2018, Monsieur [J] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [S] sur des locaux situés [Adresse 10] à [Localité 13], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 750 euros et 45 euros de provisions sur charges ;

Suite à un dégât des eaux survenu le 4 octobre 2021, Monsieur [G] [S] a sollicité de son bailleur une indemnisation à hauteur de trois mois de loyers, indiquant avoir été contraint d’être relogé sur cette période ;

A défaut de conciliation amiable et après le départ du locataire des lieux, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, Monsieur [G] [S] a fait assigner Monsieur [J] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

2.385 euros au titre des loyers et charges pour les mois d’octobre à décembre 2021,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, Monsieur [J] [K] a appelé à la cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet Traverso, afin d’être garanti de toute condamnation prononcée à son encontre, estimant que le dégât des eaux a pour origine les parties communes. Il sollicite également la jonction des deux procédures et la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 1.500 euros, outre le paiement des entiers dépens ;

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 28 juillet 2025 ;

Monsieur [G] [S] et Monsieur [J] [K], respectivement représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et mise en cause ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] ([Adresse 3]), bien que régulièrement assigné par acte remis à personne ayant autorité, n’a pas comparu ;

L’affaire a été mis en délibéré au 22 septembre 2025 ;

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le Tribunal peut statuer sur le fond mais il ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

A titre liminaire, une bonne administration de la justice commande de joindre les dossier RG24-01427 et 24-02440 ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1719 du code civil, 1721 et de l’article 6c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire un logement décent, de lui assurer la jouissance paisible du bien et d’entretenir le bien loué. Il doit ainsi entretenir les locaux afin qu’il puisse servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ;

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un sinistre est survenu dans l’appartement loué par Monsieur [G] [S] le 4 octobre 2021. Monsieur [J] [K] ne conteste d’ailleurs pas le fait que le locataire a été contraint de quitter les lieux pendant une durée de trois mois, comme cela ressort des échanges de SMS dans lesquels le bailleur informe son locataire qu’il va entreprendre des démarches pour que lui soit remboursé par l’assurance les trois mois de loyer ;

Deux attestations de voisins corroborent également l’absence de Monsieur [G] [S] de son logement pendant la durée des travaux, tout comme le certificat médical du 11 décembre qui atteste de la nécessité pour ce dernier de dormir avec un appareil pour le traitement de l’apnée du sommeil. Enfin, la facture du 20 décembre 2021 de l’entreprise EMA RENOV précise qu’il n’est pas conseillé de faire intégrer le locataire dans les lieux avant début janvier, à cause des odeurs des produits utilisés (peinture et vitrificateur de parquet) ;

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [J] [K] a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux loués à son preneur ; malgré les travaux rapidement entrepris, l’étendue des dégâts puis des travaux ont contraint Monsieur [G] [S] à se reloger, sans suspension ou minoration de son loyer. Sa responsabilité, en qualité de bailleur, sera ainsi engagé ;

Le préjudice de jouissance de Monsieur [G] [S] s’évalue ainsi à 2.385 euros correspondant à trois mois de loyer ;

Toutefois, Monsieur [J] [K] a mis en cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] [Localité 13] ;

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ;

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise commune du 24 novembre 2021 établi par la compagnie d’assureur du bailleur, hors la présence du syndicat malgré une convocation par courrier recommandé, que le dégât des eaux a pour origine des infiltrations d’eaux au niveau de la toiture de l’immeuble, partie commune ;

Cette expertise amiable, certes non contradictoire, est toutefois corroborée par la facture n°FA21843 de la société MV2 Maçonnerie Verticale qui indique que pour remédier aux égouttements, il était nécessaire d’intervenir au niveau de la toiture, en particulier à la Tour, dont le niveau d’eau accumulé était au-dessus du niveau d’étanchéité, expliquant ainsi le dégât des eaux subis par Monsieur [G] [S]. Pour remédier à la fuite, l’entreprise a ainsi entrepris le débouchage de la cuve par évacuation ;

Par conséquent, le sinistre ayant pour origine une partie commune, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Monsieur [J] [K] des condamnations prononcées à son encontre, étant précisé que le bailleur a déjà pris à sa charge les frais de remise en état de son bien à hauteur de 3.960 euros et de 264 euros ;

Monsieur [J] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) seront ainsi condamnés in solidum à verser la somme de 2.385 euros à Monsieur [G] [S] ;

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 13] devront supporter les dépens in solidum ;

L’équité commande d’allouer la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à Monsieur [G] [S] ;

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, rien ne justifiant en l’espèce d’écarter ce principe ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG24-02440 et RG24-01427,

DECLARE Monsieur [J] [K] en sa qualité de bailleur responsable du préjudice de jouissance subis par son locataire, Monsieur [G] [S],

CONDAMNE toutefois le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] [Localité 13], représenté par son syndic, le cabinet Traverso, à garantir Monsieur [J] [K] de toutes les condamnations relevées à son encontre, sa responsabilité étant également engagée, le dommage ayant pour origine les parties communes ;

CONDAMNE ainsi in solidum Monsieur [J] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] ([Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet Traverso à payer à monsieur [G] [S] la somme de 2.385 euros au titre de son préjudice de jouissance subi entre octobre à décembre 2021 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet Traverso, à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] ([Adresse 3]), représenté par son syndic, le cabinet Traverso aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 22 septembre 2025.

La greffière La juge