TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 24/02687 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FP3L

Minute :

JUGEMENT

DU 11 JUIN 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[U] [M]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [U] [M]

demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Maud LESEVE, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 44184-2025-000353 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2020, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [U] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer total et révisable de 450,78 €, provision sur charges incluse.

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [U] [M] un garage situé au [Adresse 8]), moyennant un loyer total et révisable de 31,96 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 9 février 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 661,44 €, en visant la clause résolutoire.

Différents plans d’apurement ont été établis entre le locataire et le bailleur. Ces échéanciers n’ont pas permis de solder la dette locative. Le dernier échéancier a été dénoncé par le bailleur au mois d’août 2024.

Par acte du 18 octobre 2024, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 décembre 2023 ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2.123,33 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 418,88 € (384,65 € pour le logement et 34,23 € pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 30 décembre 2024. Aucun élément d’information n’a pu être transmis concernant la situation de Monsieur [U] [M], à défaut de contact tant avec le locataire qu’avec le bailleur.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a finalement pu être retenue, l’OPH SILENE, représenté son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.055,15 € arrêtée au 31 mars 2025. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire ayant repris des règlements et engagé des démarches pour régulariser sa situation.

Monsieur [U] [M], représenté par son conseil, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 € par mois. Il a précisé avoir fait les démarches pour bénéficier d’une reprise des APL et ensuite d’un FSL. Il a actualisé sa situation sociale et financière et a indiqué qu’il allait être aidé par son fils pour régler le loyer.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 22 octobre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 9 février 2023 et l’assignation délivrée le 18 octobre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur s’est fait représenter à l’audience et a actualisé sa situation sociale et financière. Il a repris le règlement du loyer courant et a engagé des démarches afin de régulariser sa situation. Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif, d’autant plus que le bailleur n’y est pas opposé.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si le locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U] [M] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 418,88 € (384,65 € pour le logement et 34,23 € pour le garage), augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [U] [M] sera condamné à payer à l’OPH SILENE la somme de 4.055,15 € arrêtée au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 10 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux, conformément à la clause résolutoire, conclus les 15 mai 2020 et 26 septembre 2022 entre l’OPH SILENE et Monsieur [U] [M] relatifs au local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi qu’au garage situé [Adresse 7] [Localité 1], et ce à compter du 22 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à l’OPH SILENE la somme de 4.055,15 € arrêtée au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [U] [M] à se libérer de sa dette par mensualités de 80 € et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [U] [M] à l’OPH SILENE sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 418,88 € (384,65 € pour le logement et 34,23 € pour le garage), augmenté des charges que le locataire aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

DEBOUTE Monsieur [U] [M] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 novembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 11 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON