TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 27 mai 2025

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mai 2025

à M^e SOULAS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07973 – N° Portalis DBW3-W-B7I-527K

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Z]

né le 21 Janvier 1977

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [N] [T] [X] épouse [Z]

née le 21 Mars 1957

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 décembre 2024, la SA CDC HABITAT a assigné Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [T] [X] épouse [Z] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur et Madame [Z] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la Force Publique ;

• condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3161,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 décembre 2024 avec intérêts au taux conventionnel ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SA CDC HABITAT a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 3189,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA CDC HABITAT a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Z], cité en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

Madame [Z], citée en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle a indiqué qu’un accord avait été pris entre les parties pour des délais de paiement sur 21 mois.

Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et le débouté de la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 13 mars 2025.

L’action de la SA CDC HABITAT est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en constatation de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation :

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 11 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a fait commandement à Monsieur et Madame [Z] d’avoir à payer la somme de 1719,44 euros hors frais dans un délai de deux mois.

Or, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail prévoit que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de non-paiement et un mois après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet.

Le fait que la clause litigieuse, en ce qu’elle fait état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail un mois, et non deux mois au moins après un commandement de payer resté infructueux, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur et Madame [Z] restent redevables des loyers impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par la SA CDC HABITAT que Monsieur et Madame [Z] restent devoir la somme de 2870,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2025 au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés par provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Il convient de prendre acte de l’accord des parties sur les délais de paiement et d’autoriser Monsieur et Madame [Z] à se libérer de leur dette locative en 21 mensualités de 136,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [Z] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [Z] seront tenus in solidum de payer à la SA CDC HABITAT la somme de 200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire à l’égard de Monsieur [Z] et contradictoire à l’égard de Madame [Z], rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA CDC HABITAT ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation du contrat de bail liant les parties, en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame [Z] à payer à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de 2870,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur et Madame [Z] des délais de paiement de 21 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 2870,37 euros et disons que Monsieur et Madame [Z] devront régler cette somme en 21 mensualités de 136,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [Z] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 11 juillet 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,