TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Amélie BOURA

Copie certifiée conforme à :

— M^e Nolwenn COSQUER HÉRAUD

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/05308

N° Portalis 352J-W-B7H-CZGNP

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic , la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI, I, Administrateur de Biens

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par M^e Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C800

DÉFENDERESSE

Madame [V] [T]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par M^e Nolwenn COSQUER HÉRAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0566

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/05308 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZGNP

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [T] est propriétaire des lots n° 20 et 22 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 16ème a, par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [V] [T], afin notamment de la voir condamner au paiement de la somme de 8.596,16 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échues au 2 février 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 16ème sollicite du tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et celles des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

Vu les articles 514, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 1] représenté par son syndic la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12],

CONDAMNER Madame [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI les sommes suivantes :

—  1.307,24 €, au titre des charges de copropriété au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024 (4ème appel 2024 inclus) qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la présente assignation,

—  0,75 € au titre des frais de recouvrement,

—  2.500,00 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,

—  3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [T] aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Kaprime, Société d’avocats.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Madame [V] [T] sollicite du tribunal de :

« Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis, l’article 1240 du code civil,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Jena Charpentier Sopagi de l’ensemble de ses demandes,

DECIDER que Mme [T] sera dispensée de payer les frais de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SA Jena Charpentier Sopagi aux dépens et à payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 code de procédure civile ».

La clôture a été prononcée le 12 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique avant la clôture de l’instruction, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 1.307,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Madame [V] [T] indique en défense que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la créance alléguée, et notamment les comptes de la copropriété sont insuffisamment justifiés concernant les factures des sinistres dégâts des eaux et recherches de fuite. Par ailleurs, elle a effectué des virements pour un montant total de 12.000 € en 2023. Or, seuls trois virements sur les quatre effectués ont été comptabilisés pour la somme de 8.000 €.

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [V] [T] est propriétaire des lots n° 20 et 22 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2021 ayant voté le budget prévisionnel de l’exercice 2022 (résolution n° 10), les travaux de reprise d’étanchéité du balcon du 7ème étage (résolution n° 11), les appels de fonds pour la procédure judiciaire PROXITY (résolution n° 14) et les travaux de reprise de la façade (résolution n° 15) (pièce n° 4-2),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 (résolution n° 4), voté le budget prévisionnel 2023 (résolution n°12), les travaux de réfection des poteaux de lucarnes (résolution n° 15) et les travaux de reprise des parties communes (résolution n°16) (pièce n° 4-3),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 (résolution n°3), voté le budget prévisionnel 2024 (résolution n° 12), l’enlèvement des encombrants caves (résolution n° 16), les travaux de piochement et d’assainissement du mur de la cave commune (résolution n° 17), les travaux de remplacement des canalisations communes situées dans la cave commune (résolution n° 18), les travaux de remplacement du siphon de sol du local poubelle (résolution n° 19) (pièce n° 11),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 (résolution n° 3) et actualisé le budget prévisionnel 2024 (résolution n° 10) (pièce n° 15),

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré de charges réclamé comprenant les relevés de compte individuel pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 (pièces n° 3, 14 et 19),

— la facture LOUVRADOUX correspondant à la recherche de fuite (pièce n° 14).

Il produit également un décompte actualisé au 1er octobre 2024 pour la période du 1er janvier 2022 au 12 novembre 2024 qui laisse apparaître un solde débiteur de 1.307,99 € (appel 4ème trimestre 2024 inclus).

S’agissant des nombreux dégâts des eaux subis par l’immeuble invoqués par la défenderesse, si ceux-ci ne sont pas contestés, ils ne justifient pour autant pas le non-paiement des charges de copropriété.

S’agissant des versements effectués par Madame [V] [T], cette dernière produit des captures d’écran de virements de son compte bancaire mentionnant :

—  2.000 € le 18 mars 2023,

—  2.000 € le 06 avril 2023,

—  2.000 € le 06 avril 2023,

—  2.000 € le 16 avril 2023,

—  4.000 € le 09 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires produit, quant à lui, la copie de ses relevés bancaires des mois de mars, avril et octobre 2023, desquels il ressort que les seuls virements, apparaissant au crédit du compte de la copropriété en provenance de la défenderesse, sont les suivants :

—  2.000 € le 06 avril 2023,

—  2.000 € le 17 avril 2023,

—  4.000 € le 09 octobre 2023,

Soit un montant total de 8.000 €.

Ces versements sont d’ailleurs mentionnés et pris en compte sur le décompte actualisé produit. Par ailleurs, Madame [V] [T] ne justifie pas que les virements effectués aient été effectivement été débités de son compte.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

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Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de la créance alléguée et donc justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 1.307,24 € que Madame [V] [T] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 0.75 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort du décompte actualisé au 1er octobre 2024 produit que Madame [V] [T] a adressé en date du 10 septembre 2024 un règlement d’un montant de 2.414,00 € soldant son arriéré de charges au 1er septembre 2024 en laissant toutefois un solde débiteur de 0.75 €.

Il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires que ce reliquat de 0.75 € correspond à des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

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II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite réclame paiement d’une indemnisation d’un montant de 2.500 euros au titre du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété par Madame [V] [T]. Cette dernière conclue au rejet de cette demande.

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges de la défenderesse. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de Madame [V] [T] lui a effectivement causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [T] sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure sera accordé à la Selarl Kaprime, société d’avocats.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [V] [T], tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [V] [T] sera déboutée de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de dispense de paiement des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 1.307,24 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] de sa demande au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE le bénéfice de l’article 699 du code de procédure à la Selarl Kaprime, société d’avocats ;

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [V] [T] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de sa demande de dispense de paiement des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente