TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2025

N° RG 25/00663 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ASU

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. LE PREBOIS sis [Adresse 2]

Représenté par son Syndic en exercice [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal,

Représenté par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [X] [H]

Née le 22 Août 1968 à [Localité 7]

Monsieur [S] [H]

Né le 07 Août 1967 en ISRAEL

Tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par Maître Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] sont propriétaires des lots n° 56, 75, 43 et 430 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 14 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait citer Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  4285,37 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 6 décembre 2024 outre intérêts au taux légal majorées de cinq points à compter de la signification du jugement à intervenir ;

—  2219,38 € au titre des charges de copropriété prévisionnelles jusqu’au 30 septembre 2025 ;

—  1037,10 € au titre des frais nécessaires qu’il a exposés pour le recouvrement des charges de copropriété ;

—  2000 € à titre de dommages-intérêts ;

—  1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H], par l’intermédiaire de leur conseil, développent leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions en défense auxquelles il convient de se reporter et sollicitent être autorisés à se libérer des sommes dues en 24 mensualités et voir dire n’y avoir lieu à condamnation au paiement des frais irrépétibles et irrépétibles.

SUR QUOI, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14 1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14 1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14 2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis à vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; "

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, fait valoir que Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H], propriétaires des lots n° 56, 75, 43 et 430 au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui leur a été délivrée le 29 octobre 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 janvier 2023 et 19 février 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 3 mars 2025 des charges échues, des provisions pour charges du budget prévisionnel arrêté à l’appel de fonds du 1er juillet 2025 ainsi que des frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— un commandement de payer la somme de 2822,00 € en date du 19 juillet 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 29 octobre 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 adressé à chacun des copropriétaires et son accusé de réception;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que sont également imputables au seul copropriétaire les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1037,10 €;

Qu’ainsi les frais de de mise en demeure et de relance, non produits aux débats et dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, les frais de constitution d’auxiliaires de justice, non prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les frais de mise en demeure d’avocat, pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront écartés ;

Attendu que Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] seront donc solidairement condamnés au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

—  4285,37 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 6 décembre 2024 outre intérêts au taux légal majorées à compter de la signification de la présente décision, sans qu’il soit fait droit à la demande de majoration de 5 points qui ne résulte d’aucune disposition légale ou contractuelle,

—  2219,38 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds du 1er juillet 2025,

—  149,10 € au titre des frais de commandement de payer nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que " les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire" ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la simple résistance à une action en paiement ne constitue pas un abus de droit et que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice distinct de celui lié au retard de paiement déjà indemnisé par le versement des intérêts légaux ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délais de paiement

Attendu que Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] sollicitent l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ;

Attendu que par application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Que Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] justifient de leur situation personnelle difficile et de la diminution des revenus du foyer depuis leur retour de congé d'[4] en 2018 au cours duquel ils ont été confrontés à un tremblement de terre, qui a eu des conséquences psychologiques importantes sur la personne de Monsieur [H] au point de le contraindre d’interrompre son activité professionnelle ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à leur demande de délai et de condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] au paiement de la somme totale de 6653,85 € en 24 mensualités d’un montant égal, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ;

Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  4285,37 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 6 décembre 2024 outre intérêts au taux légal majorées à compter de la signification de la présente décision, sans qu’il soit fait droit à la demande de majoration de 5 points qui ne résulte d’aucune disposition légale ou contractuelle,

—  2219,38 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds du 1er juillet 2025,

—  149,10 € au titre des frais de commandement de payer nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de dommages-intérêts;

ACCORDE à Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343-5 du Code civil ;

DIT que Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] devront, en conséquence, rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme totale de 6653,85 € en 24 mensualités d’un égal montant, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12/09/2025

À

— Maître Caroline CAUSSE

— Maître Laura SARKISSIAN