TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e BOSC Amandine

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EXPEDITION :

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N° RG 23/03097 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LL2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 30 septembre 2016, la SA ERILIA a donné à bail Madame [I] [S] un appartement à usage d’habitation [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 314,78 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [S] par acte d’huissier de justice en date du 9 novembre 2021 un commandement de payer la somme de 394,80 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 avril 2023, dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 avril 2023, la SA ERILIA a attrait Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre:

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Madame [S] d’avoir déféré au commandement du 9 novembre 2021 dans les délais légaux ;ordonner sans délais, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [S] à lui payer :* la somme provisionnelle de 532,12 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 septembre 2023, à laquelle :

la SA ERILIA, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles que présentées dans son assignation, sauf à actualiser sa dette locative à un montant de 1.823,52 euros, comptes arrêtés au 11 août 2023, terme du mois de juillet 2023 inclus. La bailleresse ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Madame [I] [S] a comparu en personne et sollicité des délais de paiement avec la suspension de la clause résolutoire. Elle a soutenu avoir réglé partiellement le dernier loyer courant avant l’audience, bénéficier de l’allocation adulte handicapé, avoir un enfant à charge, percevoir 1.300 euros de salaire mensuel et régler 60 euros d’échéance mensuelle d’un crédit. La dette locative est née de la suspension de ses droits CAF.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire, daté du 17 avril 2023, a confirmé que la moitié de dette locative est composée des allocations CAF suspendues, une aide financière a été instruite pour aider la famille à subvenir à ses besoins, l’attention de la juridiction étant attirée sur la vulnérabilité de Madame [S].

Par ordonnance du 9 novembre 2023, une réouverture des débats a été prononcée afin de permettre aux parties de s’expliquer sur la différence d’adresse figurant au bail et objet de la procédure.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 11 janvier 2024.

La SA ERILIA, représentée par son conseil, a expliqué et justifié d’un arrêté d’adressage concernant le logement de Madame [S].

Madame [I] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [I] [S] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA ERILIA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 14 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 5 novembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 septembre 2016 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 novembre 2021, pour la somme en principal de 394,80 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 janvier 2022.

Madame [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [S] reste devoir la somme de 1.758,51 euros, à la date du 11 août 2023, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

En l’absence de Madame [S] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter la SA ERILIA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [S] supportera les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2016 entre la SA ERILIA et Madame [I] [S], portant sur un appartement à usage d’habitation [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 janvier 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] à verser à la SA ERILIA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 10 janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] à payer à la SA ERILIA la somme de 1.758,51 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de Juillet 2023 inclus et comptes arrêtés au 11 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2023 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président