TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame ALI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 10 Novembre 2025

GROSSE :

Le 15 janvier 2026

à M^e Frédéric RACHLIN

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02058 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I2X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUIBLE L'[Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [M] [O]

née le 15 Avril 1980 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [M] [O] est propriétaire des lots 66 et 89 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré à Madame [K] [M] [O] un commandement de payer la somme de 6.232,56 euros en principal. Puis, par lettre recommandée avec avis de réception du 29 août 2024, le requérant, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [K] [M] [O] de lui payer la somme de 6.745,47 euros en principal suivant décompte de charges arrêté au 28 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [K] [M] [O] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  4.248,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2024, outre intérêts aux légal à compter de l’assignation ;

—  2.822,43 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens;

— A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations, 2.822,43 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée par acte remis à étude, Madame [K] [M] [O] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 2] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [K] [M] [O] est propriétaire des lots n°66 et 89 situé [Adresse 2] ;

le commandement de payer les charges de copropriété du 19 juillet 2024 ;une mise en demeure en date du 29 août 2024 avec accusé de réception ;

un décompte daté du 27 février 2025 ;

le contrat de syndic ;les appels de fonds ;

les appels de provisions ;le protocole d’accord du 17 juin 2020 signé entre la requise et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] en vue d’apurer sa dette au titre des charges courantes arrêtées au 11 juin 2020 ;le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 12 janvier 2022 condamnant la requise au paiement de la somme de 3.960,74 euros au titre des charges échues impayées arrêtées au 5 août 2021 ;

les procès-verbal des assemblées générales du 1er mars 2022, 28 novembre 2022 et 16 novembre 2023 ;l’attestation de non recours à l’endroit des assemblées générales des 1er mars 2022, 28 novembre 2022 et 16 novembre 2023.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 4.248,22 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 février 2025.

Il convient donc de condamner Madame [K] [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’AMARILLO sis [Adresse 2] la somme de 4.248,22 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 février 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.605 euros au titre de ces frais. Il ressort des pièces de la procédure que seuls sont justifiés les frais de constitution d’hypothèque du 6 août 2024 et du commandement de payer du 19 juillet 2024 à hauteur de 512,91 euros. Les autres frais intitulés « Frais de constitution droit avocat », « suivi procédure recouvrement », « constitution du dossier transmis à l’huissier » et « constitution du dossier transmis à l’avocat » ne relèvent pas des frais prévus à l’article 10-1 précité. Il convient donc de condamner Madame [K] [M] [O] au paiement de cette somme.

II. Sur la demande subsidiaire au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il importe de rappeler que Madame [K] [M] [O] a été condamnée par jugement du 12 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de3.960,74 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 5 août 2021. Ces nouveaux manquements à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble. Une condamnation antérieure pour non recouvrement de charges n’a pas suffi à la dissuader de persister dans ses manquements.

En conséquence, Madame [K] [M] [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 2] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [M] [O] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [K] [M] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 2], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL AJASSOCIES, la somme de 4.248,22 euros, au titre des charges dues à la date du 27 février 2025 et la somme de 512,91 euros au titre des frais nécessaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Madame [K] [M] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 2], la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages-intérêt pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [K] [M] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 2] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [M] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,