TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 14 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 23/11358 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34LT

AFFAIRE : Mme [N] [D], M. [E] [R] (M^e DELHAYE)

C/ S.C.C.V. [Adresse 2] (la SCP CABINET BERENGER, [U], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 10 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [N] [D]

née le 19 avril 1990 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [R]

né le 29 mars 1990 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Ellie DELHAYE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.C.V. [Adresse 2]

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 848 373 551

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 21 décembre 2020, Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] ont acquis auprès de la SCICV [Adresse 2] un appartement ainsi qu’un parking en état futur d’achèvement au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis à [Localité 6] pour un montant de 214.517 euros.

L’acte stipulait un jardin de 17,80 m2.

Le procès-verbal de livraison du 8 septembre 2022 mentionne que le jardin mesure 4,9 x 2,70 hors grillage, soit 13,32 m2, non conforme à la surface du plan de vente.

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] font valoir que des travaux ultérieurs de déplacement de clôture ont encore réduit la surface du jardin, la portant à 11,93 m2.

*

Suivant exploit du 7 septembre 2023, Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] ont fait assigner la SCICV [Adresse 2] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025, Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] demandent au tribunal de :

— condamner la SCICV [Adresse 2] à leur payer la somme de 13.840,78 euros au titre de la délivrance non conforme du bien,

— à défaut condamner la SCICV [Adresse 2] à leur payer une somme qui ne saurait être inférieure à 3.365 euros,

— condamner la SCICV [Adresse 2] à procéder à la destruction du bloc béton situé en pied de clôture afin de mettre un terme à la nuisance visuelle et au risque pour la sécurité,

— à défaut, condamner la SCICV [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 euros,

— condamner la SCICV [Adresse 2] à leur payer la somme de 20.000 euros au titre des préjudices subis,

— condamner la SCICV [Adresse 2] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi,

— débouter la SCICV [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCICV [Adresse 2] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Ellie DELHAYE,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, la SCICV [Adresse 2] demande au tribunal de :

— débouter Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] de leurs demandes,

— lui donner acte de ce qu’elle a, de manière constante, proposé une indemnisation pour la perte de surface du jardin, partie commune, sur lequel les requérants disposent seulement d’un droit de jouissance exclusive et privative,

— juger que l’indemnisation due au titre de la perte de surface doit être fixée à la somme de 2.760 euros,

— condamner Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— condamner Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du défaut de délivrance conforme

L’article 1604 du Code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’article 1617 du code civil énonce que si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

En l’espèce, par acte du 21 décembre 2020, Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] ont acquis de la SCICV [Adresse 2] le lot n°62 constitué d’un appartement et d’un droit de jouissance exclusive et privative d’un jardin et d’une terrasse, ainsi que le lot 109 constitué d’un parking couvert en sous-sol.

Le prix a été convenu à la somme de 214.517 euros TVA incluse.

L’acte du 21 décembre 2020 ne stipule pas la superficie du lot n°62 ni celle jardin. Toutefois, un plan de masse de l’appartement a été annexé à l’acte de vente et mentionne une surface de jardin de 17,80 m2.

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] font valoir que le plan annexé au procès-verbal de livraison mentionne une surface de 18 m2 pour le jardin.

Toutefois, la valeur contractuelle de ce plan n’est pas démontrée. Par ailleurs, Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] dans leur courrier du 13 septembre 2022 font valoir que le jardin devait faire une surface de 17,80 m2.

C’est cette superficie qui sera retenue au titre du devoir de délivrance.

La SCICV [Adresse 2] ne conteste pas que le jardin ne fait pas la superficie prévue.

Aucune des parties ne produit de pièce mettant en évidence les véritables dimensions du jardin.

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] dans leur courrier du 13 septembre 2022 déclarent que l’espace extérieur mesure 4,90 m x 2,79 m soit 13,67 m2.

Par courrier du 4 octobre 2022, Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] ont indiqué à la SCICV [Adresse 2] que le jardin faisait désormais les mesures suivantes : 2,55 x 4,68 soit 11,93 m2.

La SCICV [Adresse 2] ne conteste pas ces mesures, indiquant que la différence entre la superficie prévue au contrat et la superficie réelle est de 5,87 m2.

La SCICV [Adresse 2] demande toute l’application de la clause du contrat de vente suivante : “la contenance du terrain n’est pas garantie. Toute différence dans cette contenance, en plus ou en moins, excédât-elle le vingtième, fera le profit ou la perte de l’acquéreur. Toutefois, dans le cas où il existe ou viendrait à exister des jardins ou jardinets affectés à la jouissance exclusive et privative des propriétaires d’appartements ou de biens sis en rez-de-chaussée, la contenance de ces jardins ou jardinets est garantie avec une marge de tolérance de 5%”.

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] font valoir que cette marge n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce car la perte de surface est supérieure à 5%. Toutefois, cette interprétation de cette clause est erronée. Il convient de soustraire 5% de la surface contractuelle de la perte réelle de contenance.

Dans ces conditions, la garantie de superficie du jardin par la SCICV [Adresse 2] était alors de 16,91 m2. La SCICV [Adresse 2] doit alors indemniser Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] d’une perte de superficie de 16,91 – 5,87 = 4,98 m2.

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] estiment que l’indemnisation de la surface perdue doit intervenir au prix du mètre carré résultant de la division du prix payé par le nombre de mètres carrés totaux comprenant espaces intérieurs et extérieurs.

Toutefois, un tel mode de calcul ne peut être retenu pour évaluer l’indemnité destinée à compenser la perte de mètres carrés de jardin, et à plus forte raison dans la mesure où ce dernier n’est pas une partie privative mais une partie commune à jouissance exclusive.

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] n’ont pas fait procéder à des estimations immobilières de valeur du bien en fonction de la taille du jardin.

La SCICV [Adresse 2] fait remarquer que Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] ont acquis leur appartement en rez-de-chaussée du bâtiment D 214.516,67 € garage inclus alors qu’un autre appartement de l’ensemble immobilier de même superficie, avec garage inclus, également en rez-de-chaussée du bâtiment D comme celui de Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] s’est vendu 213.637,50 euros alors que son jardin privatif est de 85,50 m2.

Il apparaît au regard des jurisprudences produites et discutées par les parties qu’une indemnisation à hauteur de 3.000 euros paraît conforme aux décisions habituellement rendues en la matière.

La SCICV [Adresse 2] sera condamnée à payer à Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] la somme de 3.000 euros au titre du devoir de délivrance conforme.

Sur la demande au titre du bloc béton

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] font valoir qu’un bloc béton, non prévu dans les plans annexés à l’acte de vente, a été édifié en pied de clôture de leur jardin, leur causant un préjudice esthétique. Ils estiment également qu’il représente un risque pour leur sécurité.

Ils réclament la condamnation de la SCICV [Adresse 2] à supprimer ce bloc béton, ou à titre subsidiaire, à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, ils ne versent aucune pièce au sujet de ce bloc de béton, aucun procès-verbal de constat et aucune photographie.

Dans ces conditions, ils sont défaillants dans leur obligation de démontrer l’existence d’un trouble anormal ou d’une faute contractuelle de la SCICV [Adresse 2]. Ils n’établissent pas davantage l’atteinte esthétique dont ils se prévalent et le risque pour leur sécurité, qu’ils ne décrivent pas et dont la nature reste inconnue.

Ils ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes de suppression ou de dommages et intérêts, étant observé qu’en tout état de cause, la SCICV [Adresse 2] n’aurait pas pu être condamnée à supprimer un ouvrage appartenant désormais au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R]

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] indiquent que la nouvelle configuration du jardin les prive de l’usage qu’ils avaient prévu d’avoir dans son aménagement et notamment de poser une piscine hors sol. Ils estiment par ailleurs que cette réduction de superficie porte atteinte à la valeur vénale du bien et une perte de chance de revendre le bien à un prix plus onéreux.

Ils invoquent enfin un préjudice moral issu de l’attitude du promoteur qui ne justifie pas des raisons de la diminution imposée de la surface de leur jardin.

Toutefois, Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] n’apportent aucune photographie dudit jardin, de telle sorte qu’ils ne permettent pas au tribunal de se convaincre de l’impossibilité de l’utiliser comme ils les prévoyaient et notamment de la possibilité d’installer une piscine hors sol de taille 2m x 3m.

S’agissant de la perte de valeur du bien, cette dernière a été indemnisée au titre du défaut de délivrance. Leurs argumentations sur la perte de chance de mieux vendre leur bien ne sont pas opérantes compte tenu des caractéristiques de leur bien et de la perte subie.

S’agissant du préjudice moral, il convient de constater que la SCICV [Adresse 2] a formulé des offres d’indemnisation, aussi bien pour la problématique de défaut de délivrance que pour les travaux modificatifs acquéreurs qui ont été pris en charge par la SCICV [Adresse 2] à hauteur de 4.134,60 €, outre les frais de location de garde meuble. Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] n’apportent aucune pièce de nature à démontrer de l’existence du préjudice moral dont ils se prévalent.

Ils seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCICV [Adresse 2]

La SCICV [Adresse 2] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qui n’est étayée par aucune pièce et alors que l’atteinte à la consistance du bien vendu à Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] est réelle et non contestée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Chaque partie succombant partiellement, il convient de dire que chacune conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité n’impose pas de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCICV [Adresse 2] à payer à Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnisation de la réduction de surface du jardin,

Déboute Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] de leurs demandes relatives au bloc de béton,

Déboute Madame [N] [D] et Monsieur [E] [R] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Déboute la SCICV [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

Rejette toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE