COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00272 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYN5

Minute N° :

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Frédéric GAULT

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Fabien SEVIN, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [W]

domicilié : chez Mme [W] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de M^me Angélique VINCENT VIRY, greffière

DEBATS : le 3 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté mais prenant effet le 18 février 2017, M. [S] [Z] a consenti à M. [Y] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 410 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Faute de paiement des loyers et charges en temps convenu, M. [S] [Z] a, par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, fait délivrer à un commandement de payer la somme de 2 273,15 euros au titre des loyers et charges non réglés au 5 octobre 2023.

Postérieurement à la délivrance de ce commandement, M. [Y] [W] a quitté les lieux et restitué les clés le 9 janvier 2024 et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé ce même jour par Maître [V], commissaire de justice.

Faisant état de la résiliation du bail intervenue le 29 décembre 2023 et soutenant qu’un arriéré locatif ainsi que de réparations locatives restent dus, par exploit du 26 juin 2024, M. [S] [Z] a fait assigner M. [Y] [W] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AVIGNON aux fins de voir constater la résiliation du bail ayant pris effet le 29 décembre 2023 et d’obtenir la condamnation de M. [Y] [W] au paiement de :

— la somme de 2 715 euros au titre des loyers et charges restant dus,

— la somme de 271,50 euros au titre de la clause pénale prévue au bail,

— la somme de de 944 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 318,50 euros au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023,

— la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance.

Par jugement réputé contradictoire, le tribunal a, avant dire droit sur les demandes, invité M. [S] [Z] à communiquer l’état des lieux d’entrée, la lettre de résiliation du bail ainsi qu’un décompte de la somme réclamée.

A l’audience de réouverture des débats du 3 décembre 2024, M. [S] [Z], représenté par son conseil, a maintenu oralement sa demande. Il a communiqué les pièces sollicitées, à l’exception de l’état des lieux entrant non retrouvé. Il a expliqué que le locataire ne s’est plus acquitté régulièrement du loyer à partir de septembre 2022 et ce malgré la mise en demeure du 29 août 2023 et le commandement de payer du 12 octobre 2023. Il a précisé qu’il restait devoir la somme de 2 715 euros au 9 janvier 2024, date de son départ des lieux qui a fait l’objet d’une convention de résiliation amiable signée le 29 décembre 2023. Il a enfin fait état de dégradations locatives constatées par procès-verbal de commissaire de justice.

M. [Y] [W], n’a pas davantage comparu ni été représenté à l’audience de réouverture des débats

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*Sur la résiliation du bail

Il n’est pas contesté que des loyers sont restés impayés malgré la mise en demeure du 29 août 2023 et le commandement de payer du 12 août 2023 visant la clause résolutoire.

Les parties ont convenu, selon convention de résiliation amiable du 29 décembre 2023, de mettre fin au bail d’habitation et ce sans préavis à compter du 29 décembre 2023.

Les clefs du logement ont été restituées le 9 janvier 2024 en présence du commissaire de justice requis pour dresser l’état des lieux de sortie.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail liant les parties ayant pris effet le 29 décembre 2023.

*1Sur les sommes dues au titre du solde locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 21 juin 2017, que le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte locatif que M. [Y] [W] reste devoir la somme de 2 379 euros au titre des loyers résiduels (déduction faite de l’allocation logement versée par la CAF) au 9 janvier 2024, date de remise des clefs. Il est précisé que pour le mois de janvier 2024, seule la somme de 144 euros est due et non celle de 480 euros réclamée, le loyer ne pouvant être réclamé que jusqu’à la restitution du logement par la remise des clefs.

Il sera condamné au paiement de cette somme de 2 379 euros.

En revanche, M. [S] [Z] sera débouté de sa demande en paiement de la clause pénale, les intérêts de retard étant suffisants pour dédommager le retard dans le paiement des loyers.

*Sur les dégradations locatives

Conformément aux dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1732 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il est précisé que la présomption de l’article 1732 du code civil ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte.

Cet article 3-2 énonce, par ailleurs, que si l’état des lieux ne peut être rédigé amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est communiqué, le bailleur indiquant ne pas le retrouver. Il sera fait application de la présomption de bon état des lieux à l’arrivé du locataire.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par commissaire de justice le 9 janvier 2024 fait apparaître des dégradations (et notamment les vitres de la porte vitrée du balcon sont cassées et remplacées par des cartons, la chasse d’eau est cassée, le panneau de la porte de communication de la salle d’eau est fracturé …) mais surtout un état de très grande saleté généralisée. L’ensemble des murs et sols sont décrits comme tachés, noircis par la saleté et crasseux, de même que les évier, lavabo et douche.

Les photographies annexées au constat confirment amplement l’état de saleté du logement loué.

Au soutien de ses demandes en réparation, le bailleur produit deux factures :

— une facture en date du 5 février 2024 de l’entreprise [X] [U] d’un montant de 726 euros portant sur le remplacement de la serrure, la pose d’une vitre et le changement de la chasse d’eau,

— un devis en date du 6 mars 2024 de la SARL CLDC 84- DOMICILE CLEAN d’un montant de 218 euros portant sur 5 heures de ménage -ce qui paraît un minimum au regard de l’état de crasse du logement,

soit un total de 944 euros (726 euros + 218 euros).

M. [Y] [W] ne justifie pas avoir réglé le montant des réparations réalisées dans le logement occupé et ne démontre pas plus que ces dégradations sont le fait d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou encore de l’introduction sans son accord d’un tiers dans le logement.

Aussi il convient de le condamner à payer cette somme de 944 euros.

*Sur la demande de dommages et intérêts

M. [S] [Z] n’explique pas et ne justifie pas sa demande de dommages et intérêts. Il en sera dès lors débouté.

*Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

M. [Y] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation le 29 décembre 2023 du bail consenti par M. [S] [Z] à M. [Y] [W] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3],

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à M. [S] [Z] la somme de 2 379 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 9 janvier 2024,

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à M. [S] [Z] la somme de 944 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE M. [Y] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023,

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à M. [S] [Z] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE M. [S] [Z] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 21 janvier 2025.

La Greffière Le Juge