TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 16 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 23/08402 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZBT

AFFAIRE : S.C.I. SCI [Adresse 16] ( la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

C/ S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] (M^e Frédéric RACHLIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La SCI PONT DE VIVAUX, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 520 605 064, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet TARIOT, dont le siège social est sis [Adresse 9], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 novembre 2010, la SCI [Adresse 16] a acquis de la société PALCOM, notamment, le lot numéro 16 constitué d’un local en rez-de-chaussée traversé par une rampe d’accès en sous-sol, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5], cadastré Section A n°[Cadastre 10].

Cet ensemble immobilier, qui donne sur la rue, est voisin d’un immeuble dénommé « Copropriété du [Adresse 2] », situé à cette même adresse, à l’arrière du premier, enclavé par rapport à la voie publique et cadastré Section A n°[Cadastre 7]. Cet immeuble appartenait également à la société PALOMA qui l’a réhabilité pour y construire des logements ainsi que 34 parkings.

Par acte du 23 juin 2010, la société PALCOM avait consenti au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Copropriété du [Adresse 2] » une servitude de passage sur l’emprise du lot numéro 16 afin de lui permettre d’accéder à son fonds depuis la rue, et notamment à ses parkings en sous-sol.

Postérieurement à l’acquisition du lot numéro 16 par la SCI [Adresse 16], un litige est né entre cette dernière et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à propos de sa participation aux charges correspondant à ce lot.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la SCI PONT DE VIVAUX a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU [Adresse 12], devant le tribunal judiciaire de [14] aux fins de :

— juger que le syndicat de la copropriété [Adresse 4] constitué sur la parcelle Section A N°[Cadastre 7], [Adresse 18] pour 4 ares 32 centiares est tenu de participer aux charges du lot N°16 de l’immeuble sur [Adresse 17] au prorata des places de parking desservies, à savoir 34 sur 36 ;

— condamner le syndicat de la copropriété [Adresse 4] au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— le condamner aux entiers dépens

— constater que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/08402.

Par conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son nouveau syndic la société CABINET TARIOT, demande au tribunal de :

— débouter la SCI [Adresse 16] de sa demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] tenu de participer aux charges du lot numéro 16 de l’immeuble sur rue du [Adresse 2] (cadastré parcelle [Cadastre 11] A [Cadastre 10]).

— débouter la SCI PONT DE VIVAUX de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

— condamner la SCI [Adresse 16] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sur Cour du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SCI PONT DE VIVAUX aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Selon les articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, en vertu de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et que ces services n’aient rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.

En l’espèce, le litige concerne la prise en charge financière des charges de copropriété relatives au lot numéro 16 de l’immeuble sis [Adresse 6], cadastré Section A n°[Cadastre 10], appartenant à la SCI [Adresse 16] et grevé d’une servitude de passage au profit de l’immeuble voisin cadastré n°[Cadastre 7].

Il est en effet constant que par acte du 23 juin 2010, une servitude de passage a été constituée au profit du fonds appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], grevant le lot numéro 16 de l’immeuble sur rue appartenant aujourd’hui à la SCI PONT DE VIVAUX, et ce afin de lui permettre d’accéder en véhicule à son fonds enclavé.

L’acte constitutif de servitude du 23 juin 2010 stipule à cet égard :

« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant (qu’il s’agisse de propriétaire unique ou d’une copropriété), à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur l’emprise du LOT NUMERO SEIZE de la copropriété cadastrée : Préfixe [Cadastre 11], Section A, N°[Cadastre 10], [Adresse 13], Surface 00ha 03a 64ca.

Ce passage part de la rue sainte pour aboutir à la cour de l’immeuble de fond. Il pourra être fermé par un portail dont l’accès sera réservé aux copropriétaires du fonds servant et au propriétaire du fonds dominant ou à toute personne agréée par ce dernier.

Le propriétaire du fonds dominant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans ta mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inadaptée à l’assiette dudit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant. »

Cet acte prévoit également la constitution d’une servitude de passage de divers réseaux en tréfonds grevant le lot 16, pour toutes canalisations d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées, et de toutes lignes souterraines. Il indique que les travaux nécessaires à la réalisation de cette servitude sont à la charge exclusive du fonds dominant, qui doit remettre en état le fonds dès leur achèvement, et que celui-ci assurera également l’entretien de ces gaines et canalisations à ses frais exclusifs ainsi que leur remise en état si nécessaire. Il est aussi stipulé que pour la perception du salaire, cette constitution de servitude est évaluée à 150 euros.

Enfin, l’acte précise expressément que cette constitution de servitudes est consentie « sans aucune indemnité ».

Le tribunal constate ainsi que l’acte constitutif de servitude du 23 juin 2010 ne met à la charge du fonds dominant aucune contribution aux charges de copropriété due par le fonds servant au titre du lot grevé par la servitude dont il est propriétaire, contrairement à ce qu’indique la SCI [Adresse 16].

Une telle contribution ne peut notamment être déduite de la simple mention selon laquelle l’entretien du passage est à la charge exclusive du fonds dominant. En effet, les frais d’entretien du passage, comme ceux des canalisations en tréfonds, sont distincts et indépendants des sommes dues au titre des charges de copropriété, qui sont attachées à la qualité de copropriétaire et ne sont pas liées à l’entretien des lots.

L’acte constitutif de servitude prévoit par ailleurs expressément que celle-ci est consentie sans aucune indemnité.

La SCI PONT DE VIVAUX ne peut dès lors affirmer que les bénéficiaires de la servitude doivent participer aux charges relatives à son lot au seul motif que celui-ci dessert leurs parkings, cette obligation ne résultant d’aucune pièce, et ne ressortant en particulier aucunement de l’acte constitutif de servitude précité.

Le fait que le défendeur se serait précédemment acquitté de ces charges sous l’égide d’un ancien syndic ne peut enfin aucunement être considéré comme ayant créé un droit acquis à obtenir ce paiement pour le fonds servant, étant au surplus relevé que cette participation passée du fonds dominant n’est démontrée par aucune pièce.

L’usage et l’étendue des servitudes étant réglées par le titre qui les constitue, la SCI [Adresse 16] ne peut donc qu’être déboutée de sa demande visant à ce qu’une participation aux charges du lot n°16 soit mise à la charge du syndicat défendeur, fusse-t-elle au prorata des places de parking desservies, en l’absence de toute mention en ce sens dans l’acte constitutif.

La demandes de la SCI PONT DE VIVAUX sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [Adresse 16], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément n’est produit qui justifierait de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI PONT DE VIVAUX de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 16] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société CABINET TARIOT, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 16] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le seize janvier deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT